Ser propietario de una vivienda siempre ha formado parte del sueño americano. Por ello, muchas personas aceptan la propiedad de una vivienda como algo correcto, incluso obligatorio, sin tener en cuenta los beneficios y los riesgos. Si está pensando en comprar una vivienda, debe conocer y revisar los pros y los contras de la inversión que va a realizar -como haría con cualquier decisión de inversión- antes de firmar en la línea de puntos.
Puntos clave
- Si está pensando en ser propietario de una vivienda, conozca y revise las ventajas junto con los posibles riesgos a los que puede enfrentarse antes de cerrar el trato.
- Las ventajas de invertir en una vivienda son la revalorización, el valor de la vivienda, las deducciones fiscales y los gastos deducibles.
- Los riesgos y las advertencias de invertir en una vivienda pueden incluir altos costes iniciales, depreciación e iliquidez.
Atractiva inversión a largo plazo
La revalorización representa el aumento del valor de la vivienda a lo largo del tiempo. Los precios de los inmuebles son cíclicos, y los propietarios no deben esperar que el valor de la propiedad aumente drásticamente a corto plazo. Pero si permanece en su casa el tiempo suficiente, es muy probable que pueda venderla con beneficios debido a la revalorización en el futuro.
De hecho, la compra de una vivienda es una de las mejores inversiones a largo plazo que puede hacer. A pesar de las dramáticas caídas, como la del 2008, los inmuebles residenciales tienden a aumentar su valor. La mediana de los precios de la vivienda en el.S. pasó de 298.900 dólares en el cuarto trimestre de 2014 a 346.800 dólares en el cuarto trimestre de 2020, un aumento de valor de más del 16% en seis años. Retroceda una década, cuando el precio medio de venta era de 219.000 dólares (cuarto trimestre de 2009), y tendrá un 42.Aumento del 7%. No es un mal rendimiento para una inversión que, además, le proporciona un lugar para vivir.
Los inmuebles se revalorizan sobre todo por el terreno sobre el que se asienta la vivienda, mientras que la propia estructura se deprecia con el paso del tiempo. Así que la expresión „ubicación, ubicación, ubicación” no es sólo una frase hecha del sector inmobiliario, sino una consideración muy importante a la hora de comprar una casa. El vecindario con las comodidades que conlleva-distritos escolares, parques, estado de las carreteras, etc.-y la ciudad en la que se encuentra la vivienda, todo ello influye en la revalorización de la propiedad.
Considere una vivienda deteriorada y en mal estado hasta el punto de ser inhabitable. El terreno que se encuentra debajo de la casa puede seguir valiendo una cantidad importante de dinero, más que la residencia, en este caso. Un vendedor puede considerar la posibilidad de venderla tal cual (con la estructura intacta) o gastar un poco más para demoler la casa y vender el terreno por sí solo a un precio más alto.
Construir el patrimonio neto
Valor de la vivienda Representa la diferencia entre lo que aún debe de su hipoteca y el precio o valor de mercado de su vivienda. El valor de la vivienda y la revalorización pueden considerarse conjuntamente. Como se ha indicado anteriormente, es probable que el valor de mercado de su vivienda aumente con el tiempo.
Su patrimonio también aumenta a medida que va pagando su hipoteca, ya que una parte menor de su pago se destina a los intereses y una parte mayor a la reducción del saldo de su préstamo.
La revalorización es la variación del valor de la vivienda a lo largo del tiempo, mientras que el patrimonio neto es la diferencia entre el saldo de la hipoteca y el valor de mercado de la vivienda.
La creación de un patrimonio neto lleva algún tiempo, ya que se necesita tiempo para reducir el saldo de capital del préstamo hipotecario, a menos que, por supuesto, se haga un gran pago inicial o se realicen pagos regulares por adelantado.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que el tiempo que se tenga la casa es un factor importante en la cantidad de patrimonio que se acumule y en la revalorización que se pueda conseguir. Cuanto más tiempo la conserve, mayor será el patrimonio que obtenga.
A medida que va pagando su hipoteca y reduciendo la cantidad que debe, sin darse cuenta, está ahorrando a medida que el valor de su casa va aumentando, al igual que el valor de su cuenta de ahorros aumenta con los intereses. Cuando venda, es probable que recupere cada dólar que pagó y más, suponiendo que permanezca en su casa el tiempo suficiente. Con el tiempo, el rendimiento medio del 6% (tipo de interés) de sus ahorros debería cubrir con creces su desembolso.
Otro punto a favor es que el valor de la vivienda proporciona flexibilidad para obtener un préstamo vinculado al importe del valor de la vivienda. Muchos inversores siguen simultáneamente el valor de su vivienda y la revalorización de la misma. Si un inversor cree que el valor de su vivienda se está revalorizando mucho, puede aplazar un préstamo con garantía hipotecaria para tener una mejor oportunidad de realizar la revalorización del vendedor.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de estas medidas es presentar una denuncia ante la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o ante la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Ubicación, ubicación, ubicación
Mientras que la amortización de la hipoteca funciona igual independientemente del lugar en el que se viva, el crecimiento del valor de mercado varía según la ubicación. Según el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), los precios de los inmuebles subieron una media del 32.88% en el periodo de cinco años que termina en diciembre. 31 de 2019, en los Estados Unidos.S. globalmente. Sin embargo, los precios en la división censal del Atlántico Medio sólo aumentaron un 23.21%, y los precios en la división censal del Pacífico subieron una media del 40.39%.
Para ver cómo puede afectar esto a los precios en el lugar donde piensa comprar, consulte el gráfico completo de la FHFA que aparece a continuación:
| Porcentaje de cambio en U.S. Precios de la vivienda, período finalizado en agosto. 31, 2019 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
|
División |
Clasificación por divisiones |
Un año |
Trimestre |
Cinco años |
desde el primer trimestre de 1991 |
|
USA |
|
4.94% |
1.11% |
32.93% |
174.44% |
|
Montaña |
1 |
6.91% |
1.77% |
47.18% |
276.71% |
|
Pacífico |
2 |
4.45% |
1.08% |
41.04% |
218.63% |
|
Atlántico Sur |
3 |
4.96% |
1.02% |
36.39% |
177.94% |
|
Centro Sur Oeste |
4 |
4.65% |
1.02% |
30.75% |
188.76% |
|
Este Centro-Sur |
5 |
5.27% |
0.99% |
29.59% |
149.60% |
|
Este Norte Central |
6 |
5.16% |
1.15% |
30.25% |
128.07% |
|
Nueva Inglaterra |
7 |
4.67% |
1.35% |
24.41% |
152.51% |
|
Oeste Centro-Norte |
8 |
4.78% |
1.16% |
28.60% |
171.64% |
|
Atlántico Medio |
9 |
4.04% |
0.76% |
22.26% |
146.18% |
Fuente: FHFA U.S. Índice de precios de la vivienda – 3T 2019.
Exclusión de la plusvalía
Al final, venderá su casa. Cuando lo hace, la ley le permite quedarse con los beneficios y no pagar impuestos sobre las plusvalías. No necesariamente todos los beneficios. El Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite una ganancia libre de impuestos de hasta 250.000 dólares para los propietarios solteros y 500.000 dólares para las parejas casadas-para su residencia principal solamente, no para una segunda casa o propiedad de vacaciones.
Hay algunos requisitos que debe cumplir para poder acogerse a esta exclusión. Debe ser propietario de la vivienda durante al menos dos años -24 meses- dentro de los últimos cinco años hasta la fecha de cierre. El requisito de residencia establece que se debe haber vivido en la vivienda durante al menos dos años en el periodo de cinco años anterior a la venta. El último requisito, el de la retrospectiva, consiste en no haber obtenido beneficios de la venta de otra vivienda principal durante el período de dos años que precede a la venta más reciente.
Deducciones fiscales
Después de la revalorización, la ventaja de ser propietario de una vivienda que se cita con más frecuencia son las deducciones o ahorros fiscales. Cuando compras una casa, puedes deducir algunos de los gastos de la misma de los impuestos que pagas al gobierno. Esto incluye los intereses hipotecarios tanto de la residencia principal como de la segunda vivienda, que pueden ascender a miles de dólares al año.
Los intereses de los préstamos con garantía hipotecaria, o líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), también son deducibles si los fondos se utilizan para mejorar sustancialmente su vivienda. También puede deducir hasta 10.000 dólares en impuestos estatales y locales (SALT), incluidos los impuestos sobre la propiedad.
El efecto de la Ley de recortes fiscales y empleos
La Ley de Recortes de Impuestos y Empleos introdujo cambios sustanciales en las partes del código tributario que tienen que ver con la propiedad de la vivienda. A menos que un futuro Congreso modifique la ley, todas las disposiciones expirarán después de diciembre. 31, 2025. Pero por ahora, los cambios en esa ley han reducido el valor de la propiedad de una vivienda.
La ley limita la deducción de los intereses hipotecarios a 750.000 dólares del total de la deuda hipotecaria, incluyendo la primera y la segunda vivienda y cualquier préstamo sobre el valor de la vivienda o HELOC. Sin embargo, la limitación más alta de 1 millón de dólares en deuda hipotecaria todavía se aplica para el endeudamiento incurrido antes del 16 de diciembre de 2017.
La ley también fija el límite de la deducción SALT en 10.000 dólares. Otras disposiciones nuevas incluyen restricciones para reclamar pérdidas por siniestros, excepto en el caso de desastres declarados por el gobierno federal. La deducción por gastos de mudanza ya no existe, excepto para los militares en activo que se trasladen por motivos de trabajo.
Todos estos cambios han reducido el valor de la propiedad de una casa, incluido el hecho de que, con la casi duplicación de la deducción estándar (otra característica de la Ley), menos personas tendrán suficientes deducciones para presentar el Anexo A en lugar de tomar la deducción estándar.
Por lo tanto, el hecho de que pueda optar a una deducción fiscal no significa que le acabe resultando útil. La severa limitación de la deducción SALT será particularmente perjudicial en la reducción de las deducciones disponibles para las personas que viven en estados altamente gravados.
Costes iniciales elevados
El coste de la inversión en una vivienda puede ser elevado: hay más gastos que el precio de venta de la propiedad y el tipo de interés de la hipoteca. Para empezar, hay que pagar entre el 2% y el 5% del precio de compra en concepto de gastos de cierre. Algunos de los costes de cierre más comunes son la tasa de solicitud, la tasa de tasación, los honorarios de los abogados, los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario, la inspección de la vivienda, la prima del seguro del primer año de la vivienda, la búsqueda del título, el seguro del título, los puntos (intereses pagados por adelantado), la tasa de origen, las tasas de registro y la tasa de inspección.
Los expertos dicen que hay que planificar la permanencia en la casa al menos cinco años para recuperar esos costes.
Depreciación potencial
No todas las viviendas se revalorizan. La crisis inmobiliaria de 2008 provocó que muchos propietarios estuvieran bajo el agua, lo que significa que deben más de su hipoteca de lo que vale su casa. No hace falta una crisis inmobiliaria para que el precio de la vivienda se estanque o baje. Las condiciones económicas regionales o locales pueden hacer que el valor de la vivienda no siga el ritmo de la inflación.
Recuerde también que la estructura real en la que vive se depreciará con el tiempo. Esto puede ser el resultado del desgaste de la propiedad, o de la falta de mantenimiento y reparaciones.
Orgullo y responsabilidades financieras
Una de las ventajas más citadas de ser propietario de una vivienda es saber que es dueño de su pequeño rincón del mundo. Puedes personalizar tu casa, remodelarla, pintarla y decorarla sin necesidad de obtener el permiso del propietario.
Sin embargo, la propiedad conlleva responsabilidades. Debe pagar su hipoteca o se arriesga a perder su casa y el patrimonio que ha construido. El mantenimiento y la conservación son su responsabilidad. No se puede llamar al propietario a las 2:00 a.m. de reparar una tubería de agua que gotea. Si el techo está dañado, debe repararlo -o hacerlo reparar- usted mismo. El corte del césped, la retirada de la nieve, el seguro del propietario y el seguro de responsabilidad civil recaen sobre usted.
Iliquidez
A diferencia de las acciones, que pueden venderse en cuestión de días, las viviendas suelen tardar mucho más en venderse. El hecho de que pueda tener acceso a 500.000 dólares en ganancias de capital libres de impuestos no significa que tenga acceso inmediato. Mientras tanto, debe seguir pagando la hipoteca y manteniendo la casa hasta que la venda.
El resultado final
Una vivienda es una inversión que conlleva muchos beneficios pero también riesgos, lo que la convierte en una inversión que no es para todos. Es importante sopesar los beneficios de la inversión frente a los riesgos. Una comparación racional de los pros y los contras puede ayudarle a decidir si invierte su dinero en una casa o si encuentra mejores rendimientos en otra parte.
Fuentes del artículo
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