Un nicho de inversión que los inversores suelen pasar por alto es el de los embargos fiscales sobre propiedades. La creciente volatilidad del mercado bursátil, combinada con unos tipos de interés todavía históricamente bajos, hace que muchos inversores busquen este tipo de vía alternativa para obtener una tasa de rendimiento decente. En algunos casos, esta oportunidad única puede proporcionar a los inversores conocedores excelentes tasas de rendimiento.
Los embargos de propiedades también pueden conllevar un riesgo considerable, lo que significa que los compradores novatos deben comprender las normas y los posibles escollos que conlleva este tipo de activos. Este artículo analiza los embargos fiscales, cómo se puede invertir en ellos y las desventajas de este tipo de vehículo de inversión.
Puntos clave
- Un embargo fiscal es una reclamación que el gobierno hace sobre una propiedad cuando el propietario no paga los impuestos sobre la propiedad.
- Los embargos se venden en subastas que a veces implican guerras de ofertas.
- Si tiene que ejecutar la hipoteca, es posible que haya otros embargos contra la propiedad que le impidan tomar posesión de ella.
- Si consigue la propiedad, puede haber gastos imprevistos como reparaciones o incluso el desalojo de los actuales ocupantes.
- También se puede invertir en fondos de gravamen sobre la propiedad.
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Qué es un derecho de retención de impuestos?
Un embargo fiscal es una reclamación legal contra la propiedad de un individuo o empresa que no paga los impuestos que debe al gobierno. Por ejemplo, cuando un propietario no paga los impuestos sobre su propiedad, la ciudad o el condado en el que se encuentra la propiedad tiene la autoridad para imponer un gravamen sobre la misma. El derecho de retención actúa como una reclamación legal contra la propiedad por la cantidad impagada que se debe. Los inmuebles con gravamen no pueden venderse ni refinanciarse hasta que se paguen los impuestos y se elimine el gravamen.
Cuando se emite un embargo, el ayuntamiento crea un certificado de gravamen fiscal que refleja la cantidad que se debe por la propiedad, más los intereses o sanciones que se deban. Estos certificados se subastan a continuación al inversor que más puje. Los inversores pueden comprar embargos fiscales por tan solo unos cientos de dólares si se trata de una propiedad muy pequeña. Sin embargo, la mayoría cuesta mucho más.
Los inversores pueden comprar los gravámenes de los impuestos sobre la propiedad de un municipio, lo que les permite, como nuevos propietarios del gravamen, cobrar los pagos con intereses del propietario. En algunos casos, pueden ejecutar la hipoteca y obtener el título de propiedad.
Los embargos fiscales en cifras
En 2017, se dejaron de pagar aproximadamente 14.000 millones de dólares en impuestos sobre la propiedad, según Brad Westover, director ejecutivo de la National Tax Lien Association (NTLA). Alrededor de un tercio de esos embargos se venden posteriormente a inversores privados. Los gobiernos locales se benefician de las ventas privadas porque recuperan inmediatamente el dinero que se debe por la propiedad en cuestión. Treinta estados venden certificados de gravamen fiscal, según Westover.
En el estado de Florida, los impuestos inmobiliarios impagados pasaron de 1.De los 2.000 millones de dólares de 2008 a los 740 millones de 2018, "casi la mitad de lo que era en el pico," y esa caída en la disponibilidad de embargos para los inversores es probablemente una tendencia nacional. Cuando hay una economía saneada, es lógico que haya más gente que pague sus impuestos sobre la propiedad”, dice.
Un estudio publicado por el Centro Nacional de Derecho del Consumidor (NCLC) en 2012 sobre la „otra crisis de las ejecuciones hipotecarias” de Estados Unidos descubrió que, junto con los impagos de las hipotecas sobre viviendas y las tasas de desempleo, la morosidad de los impuestos sobre la propiedad se disparó durante la Gran Recesión. Según el estudio, los gobiernos municipales y de los condados de EE.UU. han pagado por los embargos fiscales.S. No se han podido recaudar unos 15.000 millones de dólares en impuestos sobre la propiedad.
¿Cómo puedo invertir en embargos fiscales??
Los inversores pueden comprar embargos fiscales de la misma manera que las propiedades reales se pueden comprar y vender en las subastas. Las subastas se celebran en un entorno físico o en línea, y los inversores pueden pujar por el tipo de interés del gravamen o por una prima que pagarán por él. El inversor que acepte el tipo de interés más bajo o pague la prima más alta se adjudica el gravamen. Los compradores a menudo se enzarzan en guerras de ofertas por una propiedad determinada, lo que reduce la tasa de rendimiento que obtiene el comprador ganador.
Los compradores de propiedades con gravámenes fiscales deben ser conscientes del coste de las reparaciones, junto con cualquier otro coste oculto que puedan tener que pagar si asumen la propiedad del inmueble. Los propietarios de estos inmuebles pueden tener que enfrentarse a tareas desagradables, como el desalojo de los actuales ocupantes, que puede requerir la costosa ayuda de un administrador de fincas o un abogado.
Cualquiera que esté interesado en comprar un derecho de retención de impuestos debe empezar por decidir el tipo de propiedad sobre la que le gustaría tener un derecho de retención: residencial, comercial, terreno no urbanizado o propiedad con mejoras. A continuación, puede ponerse en contacto con la oficina del tesorero de su ciudad o condado para saber cuándo, dónde y cómo se celebrará la próxima subasta. La oficina del tesorero puede indicar al inversor dónde obtener una lista de los embargos inmobiliarios que están programados para ser subastados, así como las normas de cómo se llevará a cabo la venta. Estas normas indicarán los requisitos de preinscripción, los métodos de pago aceptados y otros detalles pertinentes.
Consejos para los compradores de embargos fiscales
Los compradores también tienen que hacer la debida diligencia sobre las propiedades disponibles. En algunos casos, el valor actual de la propiedad puede ser inferior al importe del gravamen. La NTLA aconseja dividir el importe nominal del gravamen fiscal en mora entre el valor de mercado de la propiedad. Si el porcentaje es superior al 4%, los posibles compradores deberían mantenerse alejados de esa propiedad. Además, puede haber otros gravámenes sobre la propiedad que impidan al postor hacerse con ella.
A cada inmueble de un determinado condado con un gravamen fiscal se le asigna un número dentro de su respectiva parcela. Los compradores pueden buscar estos embargos por número para obtener información sobre ellos en el condado, lo que a menudo puede hacerse en línea. Para cada número, el condado dispone de la dirección de la propiedad, el nombre del propietario, el valor tasado de la propiedad, la descripción legal y un desglose del estado de la propiedad, así como de las estructuras situadas en el lugar.
No invierta en embargos fiscales con la expectativa de obtener una propiedad; aproximadamente el 98% de los propietarios rescatan la propiedad antes de que se inicie el proceso de ejecución hipotecaria.
Cómo sacar provecho de un embargo
Los inversores que estén interesados en encontrar oportunidades de inversión en embargos fiscales deben ponerse en contacto con el funcionario local responsable de la recaudación de impuestos sobre la propiedad. En la actualidad, hay 2.500 jurisdicciones de ciudades, municipios o condados que venden deuda tributaria pública.
Aunque no todos los estados prevén la venta pública de los impuestos sobre la propiedad en mora, si el estado permite la subasta pública de la factura del impuesto sobre la propiedad impagado, los inversores deben ser capaces de determinar cuándo y dónde se publican estos impuestos para su revisión pública. Las ventas de impuestos sobre la propiedad deben anunciarse durante un periodo de tiempo determinado antes de la venta. Por lo general, los anuncios enumeran el dueño de la propiedad, la descripción legal y la cantidad de impuestos atrasados que se venderán.
Los inversores que compran derechos de retención de impuestos sobre la propiedad suelen estar obligados a devolver inmediatamente el importe total del derecho de retención al municipio emisor. En todos los estados, excepto en dos, el emisor del gravamen fiscal cobra el principal, los intereses y las posibles multas; paga al titular del certificado de gravamen y, a continuación, recoge el certificado de gravamen si no está archivado. El propietario debe devolver al inversor la totalidad del importe del gravamen más los intereses, que varían de un estado a otro, pero que suelen oscilar entre el 10% y el 12%. Si el inversor pagó una prima por el gravamen, ésta puede añadirse a la cantidad que se devuelve en algunos casos.
El calendario de reembolso suele durar entre seis meses y tres años. En la mayoría de los casos, el propietario puede pagar el gravamen en su totalidad. Si el propietario no puede pagar el gravamen en el plazo previsto, el inversor tiene la autoridad para ejecutar la hipoteca de la propiedad, al igual que el municipio, aunque esto ocurre muy raramente.
Invertir pasivamente a través de un inversor institucional
La inversión en embargos fiscales requiere una cantidad significativa de investigación y diligencia debida, por lo que puede valer la pena considerar la inversión pasiva a través de un inversor institucional que sea miembro de la NTLA. Aproximadamente el 80% de los certificados de gravámenes fiscales se venden a miembros de la NTLA.
Si quiere hacerse miembro de la NTLA, cuesta 500 dólares al año (para inversores con menos de un millón de dólares). Para los inversores institucionales, las cuotas de afiliación oscilan entre 2.000 y 10.000 dólares, en función del tamaño de su cartera de inversiones. Los inversores institucionales pueden generar rendimientos que oscilan entre el 4% y el 9% anual. La NTLA puede ayudar a poner en contacto a los inversores interesados que se hacen miembros de la NTLA con los inversores institucionales que se dedican a la inversión en gravámenes fiscales.
Desventajas de invertir en embargos fiscales de propiedades
Aunque los gravámenes de los impuestos sobre la propiedad pueden generar tipos de interés considerables, los inversores deben hacer sus deberes antes de adentrarse en este terreno. Los embargos fiscales no suelen ser apropiados para los inversores principiantes o los que tienen poca experiencia o conocimiento de los bienes inmuebles.
Se aconseja a los inversores que no adquieran embargos de propiedades con daños medioambientales, como una en la que una gasolinera haya vertido material peligroso.
Propiedades abandonadas
Los inversores también deben familiarizarse con la propiedad sobre la que se ha impuesto el gravamen. Esto puede ayudarles a asegurarse de que realmente podrán cobrar el dinero del propietario. Una propiedad en ruinas situada en el corazón de un barrio marginal probablemente no sea una buena compra, independientemente del tipo de interés prometido. El propietario puede ser completamente incapaz o no estar dispuesto a pagar los impuestos adeudados. Las propiedades con cualquier tipo de daño ambiental, como por ejemplo, por productos químicos o materiales peligrosos que se depositaron allí, también son generalmente indeseables.
No es una inversión pasiva
Los propietarios de los gravámenes deben saber cuáles son sus responsabilidades después de recibir sus certificados. Por lo general, deben notificar por escrito su compra al propietario en un plazo determinado. También suelen estar obligados a enviarles una segunda carta de notificación cerca del final del periodo de reembolso si el pago no se ha realizado en su totalidad en ese momento.
Los embargos fiscales pueden caducar
Los embargos fiscales no son instrumentos eternos. Muchos tienen una fecha de caducidad tras el final del periodo de amortización. Una vez que el gravamen expira, el acreedor no puede cobrar el saldo impagado. Si la propiedad entra en ejecución hipotecaria, el titular del gravamen puede descubrir otros gravámenes sobre la propiedad, lo que puede hacer imposible obtener el título de propiedad.
Concurso
Muchas instituciones comerciales, como los bancos y los fondos de cobertura, se han interesado por los gravámenes sobre la propiedad. Como resultado, han sido capaces de superar a la competencia y reducir los rendimientos. Esto ha dificultado que los inversores particulares encuentren embargos rentables, y algunos han renunciado a ello. Sin embargo, ahora también hay algunos fondos que invierten en embargos, lo que puede ser una buena manera de que un inversor novato se introduzca en este campo con un menor grado de riesgo.
Preguntas frecuentes sobre el embargo de impuestos
¿Qué significa tener un gravamen fiscal??
Si tienes un embargo de impuestos, significa que el gobierno ha hecho una reclamación legal contra tu propiedad porque has descuidado o no has pagado una deuda de impuestos. En el caso de un embargo de impuestos sobre la propiedad, usted ha descuidado o no ha pagado los impuestos sobre la propiedad que debe a la ciudad o al condado donde se encuentra su propiedad. Cuando esto sucede, su ciudad o condado tiene la autoridad para colocar un gravamen sobre la propiedad.
Cómo funciona una venta de gravámenes fiscales?
Veintinueve estados, además de Washington, DC, las Islas Vírgenes y Puerto Rico, permiten la venta de embargos fiscales. Cada estado utiliza un proceso ligeramente diferente para realizar sus ventas de gravámenes fiscales.
Por lo general, después de que el dueño de una propiedad no pague sus impuestos, hay un período de espera. Algunos estados esperan unos meses mientras que otros esperan unos años antes de que intervenga un recaudador de impuestos. Después de esto, los impuestos no pagados se subastan en una venta de gravámenes fiscales. Esto puede ocurrir en línea o en un lugar físico. A veces es el mejor postor el que obtiene el gravamen sobre la propiedad. Otras subastas premian al inversor que acepta el tipo de interés más bajo con el gravamen. Los recaudadores de impuestos utilizan el dinero que. subasta para compensar los impuestos atrasados no pagados. Una vez que el gravamen se ha transferido al inversor, el propietario de la vivienda le debe los impuestos impagados, más los intereses (o de lo contrario se enfrentará a la ejecución hipotecaria de su propiedad).
Dónde puedo encontrar embargos fiscales en venta?
Puede llamar directamente al recaudador de impuestos de su condado para conocer el proceso de compra de embargos fiscales. Algunos condados también anunciarán el proceso en su sitio web, además de proporcionar instrucciones sobre cómo registrarse como postor.
Cuando los condados publican las subastas en sus sitios web, también proporcionan información sobre las propiedades que se subastan, cuándo se subastan y la oferta mínima. Esta lista puede ayudarle a identificar si hay alguna propiedad que le interese en función de su ubicación, tipo de propiedad, tamaño y oferta mínima.
Qué ocurre con una hipoteca en una venta por gravamen fiscal?
Un gravamen se queda con la propiedad cuando se vende. Sin embargo, el gravamen permanece en el informe crediticio del anterior propietario.
Las ejecuciones de los gravámenes fiscales sobre la propiedad se producen cuando los gobiernos ejecutan las propiedades en sus jurisdicciones por los impuestos sobre la propiedad en mora que se les debe. Los gravámenes por impuestos sobre la propiedad son superiores a otros gravámenes, por lo que su ejecución elimina otros gravámenes, incluido el hipotecario. Los propietarios con impuestos atrasados suelen tener también una deuda hipotecaria pendiente. Después de comprar una propiedad embargada por los impuestos, si descubre que hay un gravamen hipotecario sobre ella, el condado en el que la compró debe eliminarlo. El condado descargará el gravamen basándose en los documentos de cierre de la venta de impuestos. En caso de que esto no funcione, también puede ponerse en contacto con el titular del gravamen para que lo elimine.
En todos los estados, después de la venta de un derecho de retención de impuestos, hay un período de redención (aunque la duración del tiempo varía dependiendo del estado) donde el dueño de la propiedad puede tratar de redimir su propiedad mediante el pago de sus impuestos sobre la propiedad en mora. Sin embargo, incluso si el propietario está pagando sus impuestos a la propiedad, si no hacen sus pagos de la hipoteca durante este tiempo, el titular de la hipoteca puede ejecutar la hipoteca de la casa.
¿Son los embargos fiscales del IRS un registro público??
Si se hace una reclamación legal contra su propiedad para satisfacer una deuda tributaria, el IRS presentará un Aviso de Embargo Fiscal Federal. Se trata de un documento público y sirve para alertar a otros acreedores de que Hacienda está haciendo valer una reclamación garantizada contra sus activos. Las agencias de informes de crédito pueden encontrar el aviso e incluirlo en su informe de crédito.
El resultado final
Los embargos fiscales pueden ser una alternativa de inversión viable para los inversores experimentados y familiarizados con el mercado inmobiliario. Aquellos que saben lo que hacen y se toman el tiempo de investigar las propiedades sobre las que compran embargos pueden generar importantes beneficios con el tiempo. Sin embargo, los riesgos potenciales hacen que este ámbito sea inapropiado para los inversores poco sofisticados.
Sin la investigación y la comprensión adecuadas del mercado inmobiliario, un inversor podría acabar fácilmente con una propiedad que no sea rescatada por el propietario (en forma de pago de sus impuestos a usted con intereses) y que no tenga ningún valor. Esa propiedad de bajo valor acabará siendo propiedad del inversor.
Para los interesados en invertir en bienes raíces, la compra de embargos fiscales es sólo una opción. Comprar una vivienda en ejecución hipotecaria o comprar una vivienda en una subasta también pueden ser valiosas oportunidades de inversión. Si todavía está interesado en los embargos fiscales de propiedades, se recomienda que consulte a su agente inmobiliario o a su asesor financiero.
Fuentes del artículo
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