Qué es el inventario en la sombra?
El inventario en la sombra se refiere a los inmuebles deshabitados o que pronto lo estarán que aún no se han puesto en el mercado. Se suele utilizar para contabilizar las propiedades que están en proceso de ejecución hipotecaria pero que aún no se han vendido. También engloba las viviendas que los propietarios están esperando a poner a la venta hasta que los precios mejoren.
Puntos clave
- El inventario en la sombra se refiere al stock probable de viviendas que aún no se han colocado en el mercado inmobiliario.
- Los propietarios que esperan las condiciones adecuadas para vender sus casas, o las casas que están en proceso de ejecución hipotecaria, son las dos piezas más importantes del inventario en la sombra.
- Dado que el inventario en la sombra crea incertidumbre en torno a la oferta real de viviendas que pronto estarán disponibles, puede sesgar los datos del mercado inmobiliario y complicar un descenso de la vivienda.
Cómo entender el inventario en la sombra
El inventario en la sombra puede crear incertidumbre sobre el mejor momento para vender y sobre cuándo un mercado local puede esperar una recuperación completa. Además, el inventario en la sombra a menudo hace que los datos de vivienda declarados subestimen el número real de propiedades en venta en el mercado.
El inventario en la sombra desempeñó un papel importante tras el colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008. Con el número sin precedentes de ejecuciones hipotecarias derivadas del colapso del mercado de la vivienda durante esa crisis, los prestamistas se quedaron con importantes propiedades inmobiliarias. Muchos prestamistas tardaron en poner su inventario a la venta por miedo a inundar el mercado con las llamadas propiedades „en apuros”.
Dado que las propiedades en dificultades se venden por un precio relativamente bajo, su presencia en el mercado hace que bajen los precios, lo que a su vez reduce el potencial retorno de la inversión de los prestamistas. Sin embargo, después de la crisis financiera de 2007-2008, el inventario en la sombra se ha reducido a medida que el mercado inmobiliario se ha recuperado lentamente.
El impacto económico del inventario en la sombra
Los inventarios en la sombra tienden a crecer cuando los mercados de la vivienda están en dificultades. Cuando los bancos empiezan a dar salida a las propiedades embargadas a un ritmo mayor, es una señal de que el mercado inmobiliario ha tocado fondo y está empezando a crecer de nuevo. Dado que la vivienda desempeña un papel tan importante en la economía en general, un menor inventario en la sombra suele coincidir con un fuerte crecimiento económico.
Al mismo tiempo, la salida al mercado de las viviendas embargadas atempera los precios de la vivienda en general. Esto se debe a que las propiedades en dificultades se venden a un precio mucho más bajo que otras viviendas. Cuando las propiedades en dificultades constituyen una gran proporción de las viviendas en el mercado, hacen bajar los precios en general.
Según el Banco de la Reserva Federal de Cleveland, las viviendas embargadas que llevan menos de un año en el mercado se venden un 35% por debajo de su valor, mientras que las que llevan más de un año en el mercado se venden un 60% menos. Estos precios bajos afectan negativamente a los vendedores, pero también pueden ayudar a los compradores a permitirse una vivienda.
Los inversores inmobiliarios también pueden beneficiarse de la existencia de inventarios en la sombra. Los inversores que entablan relaciones con los departamentos de REO de pequeños bancos y cooperativas de crédito a veces pueden comprar propiedades del inventario en la sombra antes de que el público sepa que están en el mercado. Asimismo, los gestores de activos y los agentes inmobiliarios de los grandes bancos a veces proporcionan listas de propiedades disponibles a los inversores.