Si alguna vez ha intercambiado cromos de béisbol con un amigo cuando era niño, ya está familiarizado con el principio básico de un „intercambio en especie”. Tal vez su amigo adoraba a José Canseco y quería su tarjeta de novato de Canseco, pero usted tenía la sospecha de que su carrera podría terminar mal. Los dos acordaron intercambiar a Canseco por algunas de sus cartas de prospecto. Calculaste el valor de tu carta, y decidiste qué cartas suyas querías a cambio, luego hiciste un intercambio. Es seguro que Hacienda no sacó tajada de la acción.
Un intercambio en especie (también llamado intercambio de la sección 1031) permite a los inversores inmobiliarios hacer algo similar al diferir las ganancias o pérdidas de capital cuando compran o venden una propiedad. Esencialmente, un intercambio en especie le permite intercambiar propiedades de inversión con otro inversor y mantener al fisco al margen de la operación hasta mucho más tarde, cuando la propiedad se venda en efectivo. Por supuesto, el proceso no es tan fácil como intercambiar unas tarjetas de béisbol, pero este artículo le mostrará cómo se hace.
Por qué debería considerar un intercambioLa posibilidad de aplazar las obligaciones fiscales a través de un intercambio 1031 (llamado así por el artículo 1031 del Código de Rentas Internas) anima a los inversores a reequilibrar las carteras inmobiliarias y a dar un uso más rentable al dinero que de otro modo pagarían en impuestos. La capacidad de reajuste es especialmente importante en el sector inmobiliario porque, a diferencia de las acciones y los bonos individuales, una propiedad puede constituir una parte significativa del valor de una cartera.
Debido a la naturaleza concentrada de una inversión inmobiliaria, es importante que los gestores de carteras tengan la flexibilidad de reequilibrar sus carteras y hacer apuestas tácticas en diferentes sectores inmobiliarios o regiones de inversión. El intercambio 1031 fomenta dicho reequilibrio, ya que permite a los inversores entrar y salir de la exposición inmobiliaria mediante el intercambio de una propiedad por otra sin la carga de incurrir inmediatamente en impuestos sobre las ganancias de capital. Utilizando continuamente los intercambios 1031 al adquirir y vender propiedades, los inversores pueden aplazar el impuesto sobre las ganancias de capital hasta que llegue el momento de liquidar una parte o la totalidad de la cartera, se produzca un cambio favorable en la legislación fiscal, o hayan acumulado suficientes pérdidas de capital para compensar la obligación de ganancia de capital. (Para obtener más información sobre cómo hacer que la Sección 1031 funcione para usted, consulte Transacciones inmobiliarias inteligentes.)
DescripciónPara poder beneficiarse de este tratamiento fiscal, los inversores deben cumplir ciertos requisitos y limitaciones en cuanto a los tipos de propiedades que pueden intercambiar, la ubicación de las propiedades y el calendario de ciertos eventos clave. En la siguiente sección se describen detalladamente los distintos requisitos, pero es importante señalar primero que una residencia principal no reúne los requisitos, por lo que, lamentablemente, no podrá cambiar su apartamento de las afueras por una casa en la playa de Malibú. (Para saber más sobre la venta de una residencia personal, lea La venta de su casa le dejará con un shock fiscal? y ¿Es cierto que puede vender su casa y no pagar ningún impuesto sobre las plusvalías??)
Coordinar los elementos necesarios puede ser una tarea bastante desalentadora. Para facilitar las operaciones y la documentación necesarias, los inversores deben utilizar una cámara de compensación de terceros denominada „intermediario cualificado (QI)”, que gestiona todos los fondos relacionados con la compra, la venta y el intercambio de propiedades. Dado que los fondos no fluyen directamente a través de las cuentas del contribuyente, y éste nunca tiene el control de ninguno de los fondos producidos por la transacción, el inversor ha transferido efectivamente las ganancias de capital a las propiedades intercambiadas y puede aplazar el impuesto sobre las ganancias de capital hasta la venta de los activos inmobiliarios por dinero en efectivo.
La configuración y ejecución de un intercambio 1031 y el correspondiente tratamiento fiscal de la transacción pueden ser muy complejos. La siguiente sección ofrece una descripción breve y simplificada de los requisitos y pasos necesarios para realizar un intercambio 1031.
Requisitos de la transacción
Propiedades que cumplen los requisitosEl canje sólo funciona para los inmuebles de inversión o los inmuebles comerciales. Una propiedad de inversión es aquella que se adquiere para arrendar y obtener ingresos. Los inmuebles comerciales son aquellos que son propiedad de una empresa y son utilizados por ella, y se mantienen en el balance como un activo. Todos los inmuebles en la U.S., ya sean mejorados o no, suelen ser de tipo similar. Los bienes inmuebles fuera de Estados Unidos se consideran bienes „no similares”. El artículo 1031 no se aplica a los intercambios de existencias, acciones, bonos, pagarés, otros valores o bienes personales de cualquier tipo. (Para obtener una visión general de los diferentes tipos de propiedad, consulte nuestro tutorial Explorar las inversiones inmobiliarias y Invertir en bienes inmuebles.)
Activos que no cumplen los requisitos y la botaSi la transacción incluye activos no aptos (no en especie) o dinero en efectivo, el inversor debe reconocer la ganancia de la venta y pagar los impuestos correspondientes. Suponiendo que el valor de una de las propiedades intercambiadas es mayor que el valor de la otra, los activos no calificados utilizados para igualar el valor entre los intercambios se llama „arranque” y todavía está sujeto a los impuestos sobre las ganancias de capital normales.
Calendario
Aunque no es necesario que las transacciones sean simultáneas, existen restricciones en cuanto a los plazos de las transacciones. Por ejemplo, para calificar una transacción como un intercambio 1031, un inversionista debe identificar la propiedad a intercambiar antes del cierre, e identificar la propiedad de reemplazo dentro de los 45 días de cerrar la venta del primer activo. Además, la transacción para adquirir la propiedad de reemplazo debe ejecutarse dentro de los 180 días siguientes a la ejecución de la venta de la primera operación. Para la mayoría de los inversores, una de las tareas más difíciles es identificar los activos de sustitución en un plazo de 45 días tras la venta del activo cedido. Sin embargo, es importante que lo hagan porque estas restricciones de tiempo son muy estrictas y el IRS no concede extensiones.
Intermediario cualificadoDebido a la complejidad de estos acuerdos y a los requisitos y restricciones que rodean el intercambio, los inversores que patrocinan el intercambio deben utilizar un intermediario cualificado para facilitar la operación. El intermediario cualificado, definido como una sociedad que se dedica a tiempo completo a facilitar intercambios 1031, no proporciona asesoramiento jurídico o fiscal. No puede ser una parte comercial, como una empresa de contadores públicos, un abogado o un agente inmobiliario que haya tenido alguna relación con el sujeto pasivo en los 24 meses anteriores a la primera operación inmobiliaria. Preferiblemente, el QI debe ser una empresa externa que no haya prestado previamente ninguno de estos servicios a ningún participante en la transacción.
El QI realiza varios servicios de facilitación y actúa como puente entre las partes implicadas para ayudar a estructurar y ejecutar el intercambio. Sus funciones incluyen:
- Preparar toda la documentación requerida y actuar como cámara de compensación para asegurar que todas las partes apropiadas reciban la documentación.
- Garantizar que los fondos se mantengan en una cuenta bancaria asegurada y que los desembolsos se realicen en las cuentas de depósito en garantía cuando se completen las transacciones.
- Presentar una contabilidad completa de las transacciones para los registros del contribuyente, y proporcionar un formulario 1099 a los contribuyentes y al IRS que documente cualquier impuesto requerido y cualquier impuesto sobre las ganancias de capital pagado.
Las estrictas normas del IRS en relación con determinados requisitos subrayan el valor del intermediario cualificado y la importancia de elegir uno adecuado. Uno de los principales servicios del QI es mantener a los participantes en la transacción en el buen camino y asegurarse de que cumplen los requisitos necesarios para que los contribuyentes puedan optar a un tratamiento fiscal preferente de sus beneficios inmobiliarios, por lo que es importante que los inversores investiguen y seleccionen cuidadosamente al intermediario de su transacción. (Para una lectura relacionada, consulte Las ventajas de recurrir a un abogado inmobiliario.)
La siguiente sección tratará sobre los intercambios de múltiples propiedades y la línea de tiempo básica que los inversores deben cumplir.
Intercambio de propiedades múltiplesEn un intercambio en especie, el inversor no está obligado a realizar un intercambio de propiedades uno por uno. Se pueden utilizar varias propiedades en ambos lados del intercambio siempre que se cumplan las siguientes normas. Estas reglas se denominan comúnmente „tres propiedades”, „95%” y „200%”.
- La regla de los tres inmuebles – Tres propiedades cualesquiera pueden ser elegidas, independientemente del valor de mercado.
- La regla del 95% – Cualquier número de propiedades puede calificar siempre y cuando el valor justo de mercado (FMV) de las propiedades recibidas por el final del período de intercambio no es más del 95% del FMV acumulativo de todas las propiedades de reemplazo potenciales identificados.
- La regla del 200% – Se puede intercambiar cualquier número de propiedades, siempre y cuando el FMV acumulado de las propiedades de sustitución no sea superior al 200% del FMV combinado de todas las propiedades intercambiadas en la fecha de transferencia inicial.
Aunque el IRS es bastante flexible en cuanto al número de activos que permitirá intercambiar para ayudar a diferir el impuesto sobre las ganancias de capital, es muy estricto en cuanto al momento de identificar estas propiedades y llevar a cabo el intercambio.
Plan y calendario de la transacciónAunque el plan de la transacción y el calendario de un intercambio 1031 pueden llegar a ser extremadamente complejos, ciertos elementos siguen un formato básico y son similares para la mayoría de las transacciones.
Dado que el QI ha controlado los fondos tanto de la venta como de la compra de las propiedades intercambiadas, y dado que el inversor ha recibido una propiedad en lugar de dinero en efectivo por la venta del activo cedido, las ganancias de capital se difieren. Con la excepción de cualquier "arranque", las ganancias de capital pueden ser diferidas continuamente a través de intercambios en especie hasta que eventualmente los activos sean vendidos por dinero en efectivo. En ese momento, las plusvalías acumuladas se gravarán con los métodos fiscales vigentes.
ConclusiónPuede que un intercambio en especie no sea tan fácil como los intercambios de cromos de béisbol de su juventud, pero le permite intercambiar sus propiedades de inversión y mantener al recaudador de impuestos al margen. Al entrar continuamente en estos intercambios en especie, los inversores pueden ejecutar las transferencias de bienes raíces para aumentar o disminuir la exposición a ciertos sectores de la propiedad, y al mismo tiempo, diferir las ganancias de capital hasta que las propiedades se venden eventualmente por dinero en efectivo. Una vez que entienda las reglas del juego, esta es una gran manera de reequilibrar eficientemente su cartera inmobiliaria.
Si desea conocer más estrategias para ir un paso por delante del fisco, lea Consejos fiscales para el inversor particular y Consejos fiscales de fin de año para ahorrar dinero.
Fuentes del artículo
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