Antes de comprar una casa, una de las cosas que debe hacer es que la revise un inspector de viviendas profesional. Sí, podemos oír su objeción: „La compra de una casa ya es bastante cara! Por qué voy a elegir desembolsar cientos de euros más si no estoy obligado a hacerlo?” En este artículo, profundizaremos en lo que puede revelar una inspección de la vivienda y si merece la pena la inversión.
Puntos clave
- Una contingencia de inspección de la vivienda permite a los compradores conocer los problemas mayores y menores de una casa antes de comprarla.
- Muchos prestamistas no ofrecerán financiación para una vivienda sin una inspección.
- Las inspecciones de la vivienda pueden descubrir problemas potencialmente mortales como el moho o un cableado defectuoso que podría provocar un incendio importante.
- La mayoría de los compradores potenciales disponen de un plazo de siete días tras la inspección de la vivienda para desistir de la compra.
- Una inspección exhaustiva es un paso fundamental en la compra de una vivienda.
- Los inspectores de viviendas examinan el exterior y el interior de la casa, incluidos, entre otros, la electricidad, la fontanería, el tejado, la climatización y los cimientos.
La contingencia de la inspección de la vivienda
Las inspecciones de la vivienda proporcionan una oportunidad para que un comprador identifique cualquier problema importante con una casa antes del cierre. La primera pista de que una inspección de la vivienda es importante es que se puede utilizar como una contingencia en su contrato con el vendedor. Esta contingencia prevé que, si la inspección de la vivienda revela defectos importantes, usted puede retirar su oferta de compra, sin penalización alguna, en un plazo determinado. Los problemas potenciales que puede tener una vivienda deben ser bastante graves para que le permitan renunciar a un contrato tan importante.
En algunas situaciones, los agentes inmobiliarios también incluyen cláusulas de inspección de la vivienda en los contratos, como los de una residencia recién construida. En la construcción de viviendas nuevas, las inspecciones suelen cubrir:
- Cimientos: Comprobación antes de verter el hormigón (una vez vertido, hay muy poco que pueda corregirse).
- Pre-pared seca: Comprobación de la estructura y la mecánica antes de la colocación de los paneles de yeso.
- Inspección completa: Se realiza un recorrido completo de la vivienda terminada.
Qué cubre una inspección de vivienda
Los inspectores varían en cuanto a experiencia, capacidad y minuciosidad, pero un buen inspector debe examinar ciertos componentes de la casa y luego elaborar un informe con sus conclusiones. La inspección típica dura de dos a tres horas, y usted debe estar presente en la inspección para obtener una explicación de primera mano de los hallazgos del inspector y, si es necesario, hacer preguntas. Además, cualquier problema que descubra el inspector tendrá más sentido si lo ve en persona en lugar de basarse únicamente en las fotos instantáneas del informe.
El inspector debe tomar nota:
- Si cada problema es un problema de seguridad, un defecto importante o un defecto menor
- Qué elementos necesitan ser sustituidos y cuáles deben ser reparados o revisados
- Elementos que son adecuados por ahora pero que deben ser vigilados de cerca
Un excelente inspector le informará incluso sobre el mantenimiento rutinario que debe realizarse, lo que puede ser de gran ayuda si es la primera vez que compra una vivienda.
Aunque es imposible enumerar todo lo que podría comprobar un inspector, la siguiente lista de comprobación de la inspección de la vivienda para compradores debería darle una idea general de lo que puede esperar.
Inspección exterior
El inspector realizará una inspección completa del exterior de la estructura. Esto incluirá subir a cualquier espacio de acceso bajo la casa y utilizar una escalera para alcanzar e inspeccionar el techo y otros elementos.
Muros exteriores
El inspector comprobará si el revestimiento está dañado o falta, si hay grietas y si el suelo está en contacto excesivo con la parte inferior de la casa, lo que puede atraer a los insectos que destruyen la madera. Sin embargo, el inspector de plagas (sí, es posible que también quiera contratar a uno de ellos), no el inspector de viviendas, comprobará si hay daños reales por termitas, etc. El inspector le hará saber qué problemas son cosméticos y cuáles podrían ser más graves.
Fundación
Si los cimientos no son visibles, y normalmente no lo son, el inspector no podrá examinarlos directamente. Además, puede comprobar si hay indicios secundarios de problemas de cimentación, como grietas o asentamientos.
Nivelación
El inspector le hará saber si la pendiente de la casa es la adecuada. Si no lo hace, el agua podría entrar en la casa y causar daños, y tendrá que cambiar la pendiente del patio o instalar un sistema de drenaje.
Garaje o cochera
El inspector comprobará que la puerta del garaje se abre y se cierra correctamente, revisará el armazón del garaje si es visible y determinará si está bien ventilado (para evitar una intoxicación accidental por monóxido de carbono). Si el calentador de agua está en el garaje, el inspector se asegurará de que está instalado a una altura suficiente del suelo para minimizar el riesgo de explosión de los gases de la gasolina que se mezclan con la llama del calentador.
Techo
El inspector comprobará si hay zonas en las que los daños en el tejado o una mala instalación podrían permitir la entrada de agua en la casa, como tejas sueltas, faltantes o mal sujetas y masilla agrietada o dañada alrededor de las rejillas de ventilación. Comprobarán también el estado de los canalones.
Los inspectores de viviendas tampoco comprueban específicamente si hay daños por termitas, moho, amianto o contaminación por agua. Si le preocupan estas cuestiones, pida al inspector que le avise si sospecha de alguno de estos problemas.
Inspección interior
El inspector también realizará una inspección exhaustiva del interior de la vivienda. Inspeccionarán todo, desde el techo hasta los armarios bajo el fregadero.
Fontanería
El inspector de viviendas revisará todos los grifos y duchas, buscará fugas visibles y comprobará la presión del agua. También identificarán el tipo de tuberías que tiene la casa si hay alguna visible. El inspector puede recomendar una segunda inspección si las tuberías son viejas para determinar si es necesario sustituirlas o cuándo y cuánto costaría el trabajo. El inspector también identificará la ubicación de la válvula principal de corte de agua de la casa.
Eléctrico
El inspector identificará el tipo de cableado de la casa, probará todos los enchufes y se asegurará de que haya interruptores de circuito por fallo a tierra (que pueden protegerle de la electrocución, las descargas eléctricas y las quemaduras) instalados en zonas como los baños, la cocina, el garaje y el exterior. También comprobará el cuadro eléctrico para ver si hay algún problema de seguridad y revisará las tomas de corriente para asegurarse de que no suponen un peligro de incendio.
Calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC)
El inspector examinará su sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado para estimar la edad de la caldera y el aire acondicionado, determinar si funcionan correctamente y recomendar reparaciones o mantenimiento. Un inspector también puede darle una idea de la edad de los conductos de la casa, si puede tener fugas, si su casa tiene suficiente aislamiento para minimizar sus facturas de energía y si hay algún aislamiento de amianto.
Calentador de agua
El inspector de viviendas identificará la antigüedad del calentador y determinará si está bien instalado y asegurado. El inspector también le hará saber en qué estado se encuentra y le dará una idea general de los años que le quedan.
Electrodomésticos de la cocina
A veces, el inspector comprobará los electrodomésticos que vienen con la casa para asegurarse de que funcionan, pero no siempre forman parte de la inspección. Si cree que quiere conservarlos, asegúrese de preguntar cuáles se omiten para poder comprobarlos usted mismo.
Lavandería
El inspector se asegurará de que la lavandería está bien ventilada. Un sistema de escape de secadora mal mantenido puede suponer un grave riesgo de incendio.
Seguridad contra incendios
Si la casa tiene un garaje adosado, el inspector se asegurará de que la pared tiene la clasificación de resistencia al fuego adecuada y no ha sufrido ningún daño que pueda comprometer su clasificación de resistencia al fuego. También comprobarán los detectores de humo de la casa.
Baños
El inspector comprobará si hay fugas visibles, si los inodoros están bien asegurados, si hay una ventilación adecuada y otros problemas. Si el baño no tiene una ventana o un ventilador, el moho puede convertirse en un problema, y la humedad puede deformar los armarios de madera con el tiempo.
Un inspector de viviendas no puede predecir el futuro. Cuando compre una casa, sobre todo si es antigua, prepárese para que surjan problemas inesperados a lo largo de los años que no se mencionaron durante la inspección inicial.
Lo que no se incluye en una inspección de vivienda
Una inspección de la vivienda no puede identificar todo lo que puede estar mal en la propiedad; sólo comprueba si hay indicios visuales de problemas. Por ejemplo, si las puertas de la casa no cierran bien o los suelos están inclinados, es posible que los cimientos tengan una grieta, pero si la grieta no se puede ver sin levantar todo el suelo de la casa, un inspector de viviendas no puede decir con seguridad si está ahí.
Algunas áreas que los inspectores no miran son:
- Paredes interiores (no se pueden abrir los paneles de yeso ni el aislamiento)
- Interior de las tuberías o alcantarillado
- El interior de las chimeneas
- Detrás de los cuadros eléctricos
Además, la mayoría de los inspectores de viviendas son generalistas, es decir, pueden decirle que la fontanería podría tener un problema, pero luego le recomendarán que contrate a un experto para que verifique el problema y le dé una estimación del coste de la reparación. Por supuesto, contratar a más inspectores costará dinero extra.
Los inspectores de viviendas tampoco comprueban específicamente los daños causados por las termitas, la contaminación del lugar, el moho, los problemas de ingeniería del amianto y otros problemas especializados. Sin embargo, si tienen motivos para sospechar, es probable que le avisen. Algunos inspectores ofrecen pruebas de radón como complemento; otros recomendarán servicios de pruebas de amianto si su casa parece estar en peligro.
Sin embargo, los problemas que no son visibles -plagas, radón, plomo- pueden aparecer después de la inspección.
Después de la inspección
Una vez que tenga los resultados de la inspección de su casa, tiene varias opciones:
- Si los problemas son demasiado importantes o demasiado caros de arreglar, puede optar por renunciar a la compra, siempre que el contrato de compra incluya una cláusula de inspección.
- Para los problemas grandes o pequeños, puede pedir al vendedor que los arregle, reducir el precio de compra o darle un crédito en efectivo al cierre para que arregle los problemas usted mismo. Aquí es donde una inspección de la vivienda puede amortizarse varias veces.
- Si estas opciones no son viables en su situación (por ejemplo, si la propiedad es propiedad del banco o se vende tal cual), puede obtener presupuestos para arreglar los problemas usted mismo y elaborar un plan de reparaciones por orden de importancia y asequibilidad una vez que sea propietario de la vivienda.
Merece la pena la inversión?
El coste de contratar a un inspector de viviendas varía enormemente en función del tamaño de la casa y de la región; el rango es de unos 300-500 dólares. Por supuesto, esto puede aumentar mucho si los hallazgos de la inspección general hacen que se llame a inspectores más especializados. Pregunte con antelación cuánto cobra un inspector.
Es importante poner las cosas en perspectiva. Recuerde que una inspección es:
- No es el único factor determinante para comprar una casa. Tal vez esté dispuesto a hacer algunas reformas en la casa con estos problemas. La inspección le ayudará a determinar exactamente cuántas tendrá que hacer.
- Nunca está libre de problemas. Una inspección siempre encontrará algún problema en una casa. Incluso las nuevas construcciones de casas tendrán problemas menores que necesitan ser resueltos.
- No se trata de hacer todos los arreglos. Ningún vendedor va a arreglar todo por usted. Puede que negocien sobre algunas de ellas, pero esperar que se resuelvan todos los problemas no es razonable.
Preguntas frecuentes sobre la inspección de la vivienda
Qué arreglos son obligatorios después de una inspección de vivienda?
Legalmente, no tiene que arreglar nada después de una inspección de la vivienda. Sin embargo, es posible que no pueda obtener financiación si la casa tiene problemas eléctricos, daños por agua, problemas estructurales, techos dañados, problemas con la climatización, fontanería deficiente o infestaciones de plagas como ratas, ratones o insectos.
Cómo redactar una contraoferta después de una inspección de la vivienda?
Después de una inspección de la vivienda, puede pedir a su agente que negocie las reparaciones necesarias con los vendedores o pedir a los vendedores que bajen el precio para poder arreglar los problemas usted mismo. Obtener presupuestos de contratistas locales le ayudará a redactar una contraoferta basada en las estimaciones, pero el comprador debe saber que el vendedor no está obligado a arreglar nada.
Qué debe preguntar durante una inspección de la vivienda?
Durante la inspección, pregunte al inspector lo que va a inspeccionar y lo que no se incluye en la inspección. Pregúntales por cualquier cosa que te preocupe, como un tejado hundido, una instalación eléctrica deficiente o agua oxidada o que sale lentamente de los grifos. No tenga miedo de hacer preguntas durante la inspección, desde "si se trata de un problema grande o pequeño?" y si pueden explicar cualquier función de la casa con la que usted no esté familiarizado, como una chimenea o un quemador de aceite.
¿Cuánto tiempo después de una inspección de la vivienda tiene que echarse atrás un comprador??
Muchas inspecciones de viviendas se basan en un calendario de siete días. Esto significa que después de firmar el contrato de compra y de que se produzca la inspección, tiene siete días para echarse atrás.
Cómo debe preparar su casa para una inspección?
Asegúrese de que hay un fácil acceso a la propiedad, desde la limpieza de la entrada a su sótano a la limpieza de cualquier desorden. Mire bien su tejado, ¿se le caen las tejas?? Si es así, podría ser el momento de arreglarlas. Asegúrese de que todos los grifos e inodoros funcionan, así como todas las bombillas, tanto las exteriores como las interiores. Las cajas de fusibles deben ser fácilmente identificables, ocúpate de las fugas y los daños causados por el agua, y si hay una plaga o una infestación de insectos, trae a un profesional para que se ocupe de ello antes de la inspección.
Cuánto cuesta una inspección de moho en una casa?
El coste de una inspección de moho puede costar hasta 1.000 dólares o tan sólo 295 dólares. Dependerá de algunos factores, como el inspector que realice el trabajo, el tamaño y la ubicación de la vivienda.
Cómo se consigue un trabajo de inspección de la vivienda?
Si quieres convertirte en inspector de viviendas, tendrás que cumplir con la lista de requisitos emitida por tu estado de residencia. No hay una certificación nacional, y cada estado tiene sus propias normas y reglamentos. Debe obtener su licencia mediante una combinación de clases de inspección de viviendas, experiencia práctica y la aprobación de un examen estatal.
Lo más importante
Una inspección de la vivienda le costará un poco de tiempo y dinero, pero a la larga se alegrará de haberlo hecho. La inspección puede revelar problemas que usted puede conseguir que los actuales propietarios arreglen antes de mudarse, o bien evitar que compre inadvertidamente un pozo de dinero. Para la construcción de una nueva casa, es una parte crucial del proceso de compra.
Si es la primera vez que compra una vivienda, una inspección puede darle un curso intensivo de mantenimiento de la casa y una lista de elementos que necesitan atención para que su casa sea lo más segura posible. Sea cual sea la situación, abordar los problemas a tiempo mediante una inspección de la vivienda puede ahorrarle decenas de miles de dólares en el futuro.
Fuentes del artículo
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