Qué es una hipoteca revocable?
Una hipoteca readquirible es un tipo de hipoteca que permite al prestatario añadir una línea de crédito al préstamo, permitiéndole volver a pedir prestado cualquier parte del capital pagado. Es esencialmente una hipoteca primaria combinada con una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC).
Puntos clave
- Las hipotecas renovables se componen de un préstamo hipotecario y de una línea de crédito combinados.
- A medida que un prestatario devuelve su hipoteca, aumenta la cantidad de crédito de que dispone.
- Una hipoteca readquirible puede utilizarse para hacer que los intereses de la hipoteca sean deducibles en Canadá, a través de la llamada Maniobra Smith.
Cómo entender las hipotecas revocables
En una hipoteca tradicional, a medida que el prestatario realiza los pagos regulares de la hipoteca, se reembolsa una parte del principal del préstamo, así como una parte de los intereses del mismo. En una hipoteca revocable, los fondos de los que dispone el prestatario aumentan con cada pago del principal y tienden a volver a prestarse automáticamente por la misma cantidad, normalmente a un tipo de interés considerablemente más alto. Debido a esto, la deuda neta del prestatario sigue siendo la misma, lo que hace que este tipo de préstamo sea poco atractivo para muchos inversores.
De acuerdo con la legislación canadiense, los pagos de intereses sobre los fondos prestados en virtud de una hipoteca readquirible pueden ser deducibles de los impuestos, siempre que los fondos readquiridos se utilicen con fines de inversión. Este es un mecanismo crucial de una estrategia fiscal canadiense conocida como la Maniobra Smith, que existe para que los pagos de los intereses hipotecarios de las viviendas sean deducibles de impuestos en Canadá.
La maniobra Smith
Fraser Smith, un planificador financiero con sede en la isla de Vancouver (Canadá), desarrolló la Maniobra Smith y la popularizó en un libro del mismo nombre, publicado en 2002. Smith se refiere a esta maniobra como una estrategia de conversión de la deuda, en lugar de una táctica de apalancamiento, sobre la base de que puede conducir potencialmente a la devolución de impuestos, el reembolso más rápido de la hipoteca, y una mayor cartera de jubilación.
Aunque el prestatario suele ser libre de gastar su línea de crédito como quiera, la estrategia de la Maniobra Smith suele ser la razón recomendada para contratar una hipoteca readquirible en primer lugar. Al reinvertir los fondos de la línea de crédito y aprovechar las deducciones fiscales canadienses sobre los intereses, un prestatario astuto puede beneficiarse de esas inversiones y, al mismo tiempo, deducir los intereses al declarar los impuestos, lo que aumenta la posible devolución de impuestos de ese año. Ese reembolso puede utilizarse para pagar el principal del préstamo, lo que puede acelerar el tiempo total de devolución de la hipoteca.
Por supuesto, como la línea de crédito rebordea el principal, la deuda neta del propietario no disminuye con el tiempo como lo haría en una hipoteca ordinaria. El prestatario que contrata una hipoteca readquirible normalmente tendrá que ser un inversor comprometido y atento para poder realizar inversiones inteligentes con los fondos représtamos y mitigar el impacto de los tipos de interés más altos en la línea de crédito.
Aunque no es una estrategia increíblemente complicada, existen algunas desventajas potenciales al intentar la Maniobra Smith. Dependiendo de su tolerancia al riesgo, su disciplina financiera, su horizonte de inversión y el estado general de la economía, la Maniobra Smith puede o no ser apropiada para usted.
Ejemplo de hipoteca reafirmable
Si, por ejemplo, un propietario de una vivienda pidiera una hipoteca readquirible por 250.000 dólares con un tipo de interés del 5 por ciento y un período de amortización de 25 años, los pagos mensuales de la hipoteca podrían ascender a aproximadamente 1.460 dólares. De este pago, imagine que 460 dólares se aplican al principio del préstamo, mientras que 1.000 dólares se aplican a los intereses. En una hipoteca readquirible, el prestatario puede volver a pedir prestados 460 dólares al mes. Al cabo de un año, el prestatario dispone de 5.520 dólares en su línea de crédito.
El propietario de la vivienda puede reinvertir esos 5.520 dólares, y aunque el tipo de interés de la línea de crédito aumente al 10 por ciento, ese interés es deducible fiscalmente al final del año. Los fondos de la declaración de la renta pueden utilizarse entonces contra el principio del préstamo, reduciendo el principio general a un ritmo mayor.