Hipoteca o préstamo convencional

Qué es una hipoteca o un préstamo convencional?

Una hipoteca convencional o un préstamo convencional es cualquier tipo de préstamo para la compra de una vivienda que no es ofrecido o garantizado por una entidad gubernamental. En cambio, las hipotecas convencionales están disponibles a través de prestamistas privados, como bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. Sin embargo, algunas hipotecas convencionales pueden estar garantizadas por dos empresas patrocinadas por el gobierno: la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) y la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Puntos clave

  • Una hipoteca convencional o un préstamo convencional es un préstamo para la compra de una vivienda que no es ofrecido ni garantizado por una entidad gubernamental.
  • Está disponible a través de un prestamista privado o de las dos empresas patrocinadas por el gobierno -Fannie Mae y Freddie Mac- o está garantizado por ellos.
  • Los posibles prestatarios deben rellenar una solicitud de hipoteca oficial, aportar los documentos necesarios, el historial crediticio y la puntuación de crédito actual.
  • Los tipos de interés de los préstamos convencionales suelen ser más altos que los de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA.

Cómo entender las hipotecas y los préstamos convencionales

Las hipotecas convencionales suelen tener un tipo de interés fijo, lo que significa que el tipo de interés no cambia a lo largo de la vida del préstamo. Las hipotecas o préstamos convencionales no están garantizados por el gobierno federal y, por lo tanto, suelen tener unos requisitos de préstamo más estrictos por parte de los bancos y acreedores.

Hay algunas agencias gubernamentales que garantizan las hipotecas para los bancos, como la Administración Federal de la Vivienda (FHA), que ofrece pagos iniciales bajos y sin costes de cierre. Otras dos agencias son la U.S. El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y el Servicio de Vivienda Rural del USDA, ninguno de los cuales exige un pago inicial. Sin embargo, existen requisitos que los prestatarios deben cumplir para poder optar a estos programas.

Convencional frente a. Conforme

Los préstamos convencionales suelen denominarse erróneamente hipotecas o préstamos conformes. Aunque se solapan, ambas categorías son distintas. Una hipoteca conforme es aquella cuyos términos y condiciones subyacentes cumplen los criterios de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac. El principal es el límite en dólares que establece anualmente la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA). En la mayor parte del territorio continental de EE.S., un préstamo no debe superar los 647.200 dólares en 2022 (frente a los 548.250 dólares de 2021).

Por tanto, aunque todos los préstamos conformes son convencionales, no todos los préstamos convencionales son conformes. Una hipoteca jumbo de 800.000 dólares, por ejemplo, es una hipoteca convencional pero no una hipoteca conforme, porque supera el importe que le permitiría ser respaldada por Fannie Mae o Freddie Mac.

En 2020, había 8.3 millones de propietarios con hipotecas aseguradas por la FHA. El mercado secundario de hipotecas convencionales es extremadamente grande y líquido. La mayoría de las hipotecas convencionales se empaquetan en valores respaldados por hipotecas, que se negocian en un mercado a plazo bien establecido conocido como mercado de hipotecas por anunciar (TBA). Muchos de estos valores de transferencia convencionales se titulan en obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO).

Cómo funciona una hipoteca o un préstamo convencional

En los años transcurridos desde el colapso de las hipotecas de alto riesgo en 2007, los prestamistas han endurecido los requisitos para los préstamos -las hipotecas „sin verificación” y „sin pago inicial” se han ido con el viento, por ejemplo-, pero en general, la mayoría de los requisitos básicos no han cambiado. Los posibles prestatarios tienen que rellenar una solicitud oficial de hipoteca (y normalmente pagar una tasa de solicitud), y luego proporcionar al prestamista los documentos necesarios para realizar una amplia comprobación de sus antecedentes, su historial crediticio y su puntuación de crédito actual.

Documentación necesaria

Ninguna propiedad se financia al 100%. Al comprobar sus activos y pasivos, el prestamista busca no sólo si puede permitirse los pagos mensuales de la hipoteca, que normalmente no deberían superar el 28% de sus ingresos brutos. El prestamista también busca si usted puede hacer un pago inicial por la propiedad (y si es así, cuánto), junto con otros costes iniciales, como los honorarios de originación del préstamo o de suscripción, los honorarios del agente y los costes de liquidación o cierre, todo lo cual puede aumentar significativamente el coste de una hipoteca. Entre los requisitos se encuentran:

1. Prueba de ingresos

Estos documentos incluirán, entre otros, los siguientes:

  • Treinta días de talones de pago que muestren los ingresos, así como los ingresos del año hasta la fecha
  • Dos años de declaraciones de impuestos federales
  • Sesenta días o un extracto trimestral de todas las cuentas de activos, incluidas las de cheques, ahorros y cualquier cuenta de inversión
  • Dos años de declaraciones W-2

Los prestatarios también deben estar preparados con pruebas de cualquier ingreso adicional, como pensiones alimenticias o bonificaciones.

2. Activos

Deberá presentar extractos bancarios y de cuentas de inversión para demostrar que dispone de fondos para el pago inicial y los gastos de cierre de la vivienda, así como de reservas de efectivo. Si recibe dinero de un amigo o familiar para ayudar con el pago inicial, necesitará cartas de regalo, que certifiquen que no se trata de un préstamo y que no se requiere ni es obligatorio su reembolso. Estas cartas suelen tener que ser notariadas.

3. Verificación del empleo

Los prestamistas quieren asegurarse de que sólo prestan a prestatarios con un historial laboral estable. El prestamista no sólo querrá ver sus recibos de sueldo, sino que también puede llamar a su empleador para verificar que sigue trabajando y comprobar su salario. Si ha cambiado recientemente de trabajo, es posible que el prestamista quiera ponerse en contacto con su anterior empleador. Los prestatarios que trabajan por cuenta propia tendrán que proporcionar una importante documentación adicional sobre su negocio y sus ingresos.

4. Otra documentación

El prestamista necesitará una copia de su carnet de conducir o de su tarjeta de identificación estatal y necesitará su número de la Seguridad Social y su firma, lo que permitirá al prestamista obtener su informe de crédito.

Tipos de interés de las hipotecas convencionales

Los tipos de interés de los préstamos convencionales tienden a ser más altos que los de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA (aunque estos préstamos, que suelen obligar a los prestatarios a pagar primas de seguro hipotecario, pueden resultar igual de costosos a largo plazo).

El tipo de interés de una hipoteca convencional depende de varios factores, como las condiciones del préstamo -su duración, su cuantía y si el tipo de interés es fijo o ajustable-, así como de las condiciones actuales del mercado económico o financiero. Los prestamistas hipotecarios fijan los tipos de interés en función de sus expectativas de inflación futura; la oferta y la demanda de títulos hipotecarios también influyen en los tipos. Una calculadora de hipotecas puede mostrarle el impacto de diferentes tipos de interés en su pago mensual.

Cuando la Reserva Federal encarece los préstamos de los bancos al fijar un tipo de interés de los fondos federales más alto, los bancos, a su vez, repercuten los costes más altos en sus clientes, y los tipos de los préstamos al consumo, incluidos los hipotecarios, tienden a subir.

El tipo de interés suele ir ligado a los puntos, que son las comisiones que se pagan al prestamista (o al agente): cuantos más puntos se paguen, menor será el tipo de interés. Un punto cuesta el 1% del importe del préstamo y reduce el tipo de interés en aproximadamente un 0.25%.

El último factor que determina el tipo de interés es el perfil financiero del prestatario: su patrimonio personal, su solvencia y la cuantía del pago inicial que puede hacer por la vivienda que va a financiar.

Un comprador que planea vivir en una casa durante 10 o más años debe considerar el pago de puntos para mantener los tipos de interés más bajos durante la vida de la hipoteca.

Consideraciones especiales para una hipoteca o préstamo convencional

Este tipo de préstamos no es para todo el mundo. A continuación le mostramos quiénes pueden optar a una hipoteca convencional y quiénes no.

Quién puede cumplir los requisitos

Las personas con crédito establecido e informes crediticios estelares que tienen una base financiera sólida suelen reunir los requisitos para las hipotecas convencionales. Más concretamente, el candidato ideal debería tener:

Puntuación de crédito

La puntuación de crédito es una representación numérica de la capacidad de un prestatario para devolver un préstamo. La puntuación de crédito incluye el historial crediticio del prestatario y el número de pagos atrasados. Para la aprobación se requiere una puntuación de crédito de al menos 620 y, posiblemente, superior. Además, cuanto más alta sea la puntuación, más bajo será el tipo de interés del préstamo, y las mejores condiciones se reservarán para quienes tengan una puntuación excelente.

Relación deuda-ingresos

Una relación deuda-ingresos (DTI) aceptable. Es la suma de los pagos mensuales de sus deudas, como tarjetas de crédito y pagos de préstamos, en comparación con sus ingresos mensuales. Lo ideal es que la relación entre la deuda y los ingresos esté en torno al 36% y no supere el 43%. En otras palabras, debe destinar menos del 36% de sus ingresos mensuales al pago de deudas.

Pago inicial

Un pago inicial de al menos el 20% del precio de compra de la vivienda fácilmente disponible. Los prestamistas pueden aceptar, y de hecho aceptan, menos dinero, pero si lo hacen, suelen exigir que los prestatarios contraten un seguro hipotecario privado y paguen sus primas mensualmente hasta que consigan al menos un 20% de patrimonio neto en la vivienda.

Además, las hipotecas convencionales son a menudo el mejor o único recurso para los compradores de vivienda que quieren la residencia con fines de inversión, como segunda vivienda, o que quieren comprar una propiedad con un precio superior a 500.000 dólares.

Quién puede no cumplir los requisitos

En general, las personas que acaban de empezar su vida, las que tienen un poco más de deuda de lo normal y las que tienen una calificación crediticia modesta suelen tener problemas para obtener préstamos convencionales. Más concretamente, estas hipotecas serían difíciles para aquellos que tienen:

  • Sufrió la quiebra o la ejecución hipotecaria en los últimos siete años
  • Puntuaciones de crédito inferiores a 650
  • DTIs por encima del 43%
  • Menos del 20% o incluso el 10% del precio de compra de la vivienda para el pago inicial

Sin embargo, si se le deniega la hipoteca, asegúrese de pedir las razones del banco por escrito. Es posible que pueda acogerse a otros programas que podrían ayudarle a conseguir la aprobación de una hipoteca.

Por ejemplo, si no tiene historial crediticio y es la primera vez que compra una vivienda, puede optar a un préstamo de la FHA. Los préstamos de la FHA son préstamos diseñados específicamente para quienes compran una vivienda por primera vez. En consecuencia, los préstamos de la FHA tienen diferentes calificaciones y requisitos de crédito, incluyendo un pago inicial más bajo.

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