Hipoteca híbrida de tipo ajustable 5/1 (5/1 Hybrid ARM) Definición

Qué es una hipoteca híbrida de tipo ajustable 5/1 (5/1 ARM)?

Una hipoteca híbrida de tasa ajustable 5/1 (5/1 ARM) comienza con un período inicial de cinco años de tasa de interés fija, seguido por una tasa que se ajusta sobre una base anual. El „5” en el término se refiere al número de años con una tasa fija, y el „1” se refiere a la frecuencia con la que la tasa se ajusta después (una vez al año). Por ello, los pagos mensuales pueden aumentar -a veces drásticamente- después de cinco años.

Puntos clave

  • Las hipotecas híbridas de tipo ajustable (ARM) 5/1 ofrecen un tipo fijo introductorio durante cinco años, tras los cuales el tipo de interés se ajusta anualmente.
  • Cuando los ARM se ajustan, los tipos de interés cambian en función de sus tipos marginales y de los índices a los que están vinculados.
  • Los propietarios de viviendas suelen disfrutar de pagos hipotecarios más bajos durante el periodo de introducción.
  • Una hipoteca de tipo fijo puede ser preferible para los propietarios que prefieren la previsibilidad de los pagos de la hipoteca y los costes de los intereses.

Cómo funciona una hipoteca híbrida de tipo variable (como la ARM híbrida 5/1)

El ARM híbrido 5/1 puede ser el tipo más popular de hipoteca de tipo variable, pero no es la única opción. También hay ARMs de 3/1, 7/1 y 10/1. Estos préstamos ofrecen un tipo de interés fijo introductorio durante tres, siete o diez años, respectivamente, tras lo cual se ajustan anualmente.

También conocida como ARM de cinco años de duración o ARM de cinco años, esta hipoteca presenta un tipo de interés que se ajusta según un índice más un margen. Las hipotecas ARM híbridas son muy populares entre los consumidores, ya que pueden presentar un tipo de interés inicial significativamente más bajo que una hipoteca tradicional de tipo fijo. La mayoría de los prestamistas ofrecen al menos una versión de estos préstamos ARM híbridos; de estos préstamos, el ARM híbrido 5/1 es especialmente popular.

Existen otras estructuras de hipotecas ARM, como las ARM 5/5 y 5/6, que también presentan un período introductorio de cinco años seguido de un ajuste de tipos cada cinco años o cada seis meses, respectivamente. En particular, las ARM 15/15 se ajustan una vez después de 15 años y luego permanecen fijas durante el resto del préstamo. Menos comunes son las hipotecas ARM 2/28 y 3/27. Con la primera, el tipo de interés fijo se aplica sólo durante los dos primeros años, seguidos de 28 años de tipos ajustables; con la segunda, el tipo fijo es para tres años, con ajustes en cada uno de los 27 años siguientes. Algunos de estos préstamos se ajustan cada seis meses en lugar de anualmente.

Los ARM híbridos tienen un tipo de interés fijo durante un periodo de años determinado, seguido de un periodo prolongado durante el cual los tipos son ajustables.

Ejemplo de un ARM híbrido 5/1

Los tipos de interés cambian en función de sus tipos marginales cuando las hipotecas ARM se ajustan junto con los índices a los que están vinculadas. Si una hipoteca ARM híbrida 5/1 tiene un margen del 3% y el índice es del 3%, entonces se ajusta al 6%.

Pero el grado de ajuste del tipo de interés totalmente indexado de una hipoteca ARM híbrida 5/1 suele estar limitado por una estructura de tope de tipos de interés. El tipo de interés totalmente indexado puede estar vinculado a varios índices diferentes, y aunque esta cifra varía, el margen es fijo durante la vida del préstamo.

Un prestatario puede ahorrar una suma significativa en sus pagos mensuales con una ARM híbrida 5/1. Suponiendo un precio de compra de la vivienda de 300.000 dólares con un pago inicial del 20% (60.000 dólares), un prestatario con un crédito muy bueno/excelente puede ahorrar entre 50 y 150 puntos básicos en un préstamo y más de 100 dólares al mes en los pagos de su préstamo de 240.000 dólares. Por supuesto, ese tipo puede subir, por lo que los prestatarios deben anticipar un aumento en su pago mensual, estar preparados para vender su casa cuando el tipo suba, o estar preparados para refinanciar.

Nota

Al refinanciar de una hipoteca ARM a una de tipo fijo, es importante considerar cuidadosamente el nuevo plazo del préstamo, ya que podría tener un impacto significativo en la cantidad de intereses totales que se pagan por la propiedad de la vivienda.

Ventajas y desventajas de una hipoteca ARM híbrida 5/1

En la mayoría de los casos, los ARM ofrecen tipos iniciales más bajos que las hipotecas tradicionales con tipos de interés fijos. Estos préstamos pueden ser ideales para los compradores que planean vivir en sus casas sólo por un corto período de tiempo y vender antes del final del período introductorio. El ARM híbrido 5/1 también funciona bien para los compradores que planean refinanciar antes de que expire la tasa introductoria. Dicho esto, las hipotecas ARM híbridas como la 5/1 tienden a tener un tipo de interés más alto que las ARM estándar.

Pros

  • Tipos iniciales más bajos que los de las hipotecas tradicionales a interés fijo

  • Es posible que los tipos de interés bajen antes de que la hipoteca se ajuste, lo que se traduce en pagos más bajos

  • Es buena para los compradores que van a vivir en sus casas durante períodos cortos de tiempo

Contras

  • Tipos de interés más altos que los de las hipotecas estándar de tipo variable (ARM)

  • Cuando la hipoteca se ajusta, los tipos de interés probablemente suben

  • Podría quedar atrapado en una subida de tipos inasequible por cuestiones personales o por las fuerzas del mercado

También existe la posibilidad de que el tipo de interés baje, reduciendo las cuotas mensuales del prestatario cuando se ajuste. Pero en muchos casos, el tipo de interés subirá, aumentando los pagos mensuales del prestatario.

Si un prestatario contrata un préstamo ARM con la intención de salirse de la hipoteca vendiendo o refinanciando antes de que se reajusten los tipos, las finanzas personales o las fuerzas del mercado podrían atraparle en el préstamo, sometiéndole potencialmente a una subida de tipos que no puede permitirse. Los consumidores que consideren un ARM deben informarse sobre su funcionamiento.

ARM híbrido 5/1 frente a. Hipoteca a tipo fijo

Un ARM híbrido 5/1 puede ser una buena opción hipotecaria para algunos compradores de vivienda. Pero para otros, una hipoteca a tipo fijo puede ser más adecuada. Una hipoteca a tipo fijo tiene un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo. El tipo de interés no está vinculado a un índice o referencia subyacente y no cambia; el tipo de interés aplicado en el primer pago es el mismo que se aplica al pago final.

Una hipoteca a tipo fijo puede resultar ventajosa para un determinado tipo de comprador de vivienda. Si le interesa la previsibilidad y la estabilidad de los tipos de interés hipotecarios, por ejemplo, podría inclinarse por un préstamo a tipo fijo en lugar de un préstamo ARM híbrido 5/1. Compararlas entre sí puede facilitar la elección de una opción hipotecaria.

ARM híbrido 5/1 frente a. Hipoteca de tipo fijo
ARM híbrida 5/1 Hipoteca a tipo fijo
El tipo de interés del préstamo se ajusta después del periodo inicial de tipo fijo. El tipo de interés es el mismo durante toda la vida del préstamo.
Los pagos mensuales podrían aumentar o disminuir a medida que la tasa se ajusta. Los pagos mensuales son predecibles y no fluctúan debido a los cambios en los tipos de interés.
Es más difícil calcular el coste total del préstamo cuando los tipos se ajustan. Los compradores de vivienda pueden calcular el coste total del préstamo a lo largo de la vida del mismo.

¿Es una ARM híbrida 5/1 una buena idea??

Un ARM híbrido 5/1 podría ser una buena opción para los compradores de vivienda que no planean permanecer en la casa a largo plazo o que confían en su capacidad para refinanciar a un nuevo préstamo antes de que la tasa se ajuste. Si los tipos de interés permanecen bajos y los ajustes del índice son relativamente menores, entonces un préstamo ARM híbrido 5/1 podría ahorrarle más dinero a lo largo del tiempo en comparación con una hipoteca de tipo fijo.

Pero es importante tener en cuenta la viabilidad de la refinanciación y la situación de los tipos de interés cuando esté preparado para cambiar de préstamo. Si los tipos de interés suben, la refinanciación a un nuevo préstamo a tipo fijo o incluso a un nuevo préstamo ARM puede no suponer un gran ahorro en intereses.

Si no planea refinanciar y no tiene previsto mudarse, es importante considerar cuán realista puede ser para su presupuesto si un ajuste de la tasa aumenta sustancialmente su pago mensual. Si el pago se vuelve demasiado para su presupuesto, puede verse forzado a una situación en la que tenga que vender la propiedad o refinanciar. Y en el peor de los casos, podrías acabar enfrentándote a una ejecución hipotecaria si no cumples con los pagos del préstamo.

Si está interesado en refinanciar una hipoteca ARM híbrida 5/1 a una hipoteca de tipo fijo, considere los tipos de interés a los que probablemente pueda optar, en función de su historial crediticio y sus ingresos, para determinar si merece la pena.

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  1. Freddie Mac. „Cómo funciona: Hipotecas de tipo variable (ARM).” Accedido en noviembre. 28, 2021.

  2. Oficina de Protección Financiera del Consumidor. „La Junta de la Reserva Federal: Manual del consumidor sobre hipotecas a tipo variable.” Accedido en noviembre. 28, 2021.

  3. Oficina de Protección Financiera del Consumidor. „Con una hipoteca de tasa ajustable (ARM), ¿qué son los topes de tasa y cómo funcionan??” Accedido en noviembre. 28, 2021.

  4. Oficina de Protección Financiera del Consumidor. „¿Cuál es la diferencia entre un préstamo hipotecario de tipo fijo y uno de tipo variable (ARM)??” Accedido en noviembre. 28, 2021.

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