Qué es una hipoteca cerrada?
Una hipoteca cerrada (también conocida como „hipoteca cerrada”) es un tipo de hipoteca restrictiva que no puede ser prepagada, renegociada o refinanciada sin pagar costes de ruptura u otras penalizaciones al prestamista.
Este tipo de hipoteca tiene sentido para los compradores de vivienda que no tienen previsto mudarse en breve y que aceptan un compromiso a más largo plazo a cambio de un tipo de interés más bajo. Las hipotecas cerradas también prohíben pignorar una garantía que ya ha sido pignorada a otra parte.
Se pueden contrastar con las hipotecas abiertas.
Puntos clave
- Una hipoteca cerrada impone varias restricciones al prestatario a cambio de un tipo de interés más bajo.
- Las limitaciones pueden incluir penalizaciones por pago anticipado, o la prohibición de que los prestatarios utilicen el capital de la vivienda para garantizar una hipoteca o línea de crédito adicional.
- Si se infringen estas restricciones, el prestatario deberá pagar penalizaciones.
- Las hipotecas cerradas suelen ser menos arriesgadas para los prestamistas.
Cómo entender las hipotecas cerradas
Una hipoteca cerrada puede tener un tipo de interés fijo o variable, pero conlleva varias restricciones para el prestatario.
Por ejemplo, las hipotecas cerradas restringen al prestatario la posibilidad de utilizar el capital de la vivienda que ha creado como garantía para obtener financiación adicional. Así, si un prestatario lleva 15 años con una hipoteca cerrada a 30 años y ha pagado la mitad de su deuda, no puede pedir un préstamo con garantía hipotecaria u otra forma de financiación sin el permiso del prestamista original y sin pagar la comisión de ruptura. Además, el prestatario de una hipoteca cerrada se enfrentará a una penalización por pago anticipado si paga el capital de la hipoteca antes de tiempo.
Los prestamistas pueden ofrecer hipotecas cerradas como forma de mitigar el riesgo al conceder la financiación al prestatario. Si el prestatario no paga la hipoteca o entra en quiebra, al tener una hipoteca cerrada, el prestamista puede estar seguro de que ningún otro prestamista puede reclamar la casa como garantía. A cambio, el prestamista que ofrece la hipoteca cerrada puede estructurar el acuerdo para conceder al prestatario tipos de interés más bajos.
Hipoteca abierta frente a hipoteca cerrada. Hipotecas cerradas
Las hipotecas cerradas pueden contrastarse con las abiertas.
Por lo general, una hipoteca cerrada no puede renegociarse, reembolsarse o refinanciarse hasta que se haya pagado la totalidad de la hipoteca, o al menos no sin pagar una cuota importante. Pero las hipotecas cerradas también suelen tener tipos de interés más bajos porque los prestamistas las consideran de menor riesgo.
Una hipoteca abierta, por el contrario, puede ser reembolsada anticipadamente. Por lo general, los pagos se pueden realizar en cualquier momento, y esto significa que los prestatarios pueden pagar su hipoteca mucho más rápidamente y sin ningún coste adicional. Sin embargo, las hipotecas abiertas también suelen tener un tipo de interés más alto.
También existen otros tipos de hipotecas, denominadas hipotecas convertibles, que tratan de ofrecer lo mejor de ambos mundos mezclando características de las hipotecas cerradas y abiertas.
Ventajas y desventajas de una hipoteca cerrada
La principal ventaja de una hipoteca cerrada es su menor tipo de interés. Los prestamistas suelen ofrecer sus tipos de interés más bajos en las hipotecas cerradas, y los prestatarios pueden estar seguros de que este tipo no cambiará durante la duración de la hipoteca.
Esto hace que las hipotecas cerradas sean una gran opción si piensas tener tu hipoteca durante mucho tiempo y no te importa pagarla de forma lenta y constante, o si simplemente prefieres la seguridad de saber que los pagos de tu hipoteca serán los mismos durante toda la duración de la misma.
La desventaja de una hipoteca cerrada es que con este modelo se pierde flexibilidad. Si heredas una suma importante de dinero y tienes una hipoteca cerrada, y quieres utilizar el dinero para pagarla más rápidamente, no podrás hacerlo.
Del mismo modo, las hipotecas abiertas pueden ser mejores para las personas cuya carrera se está desarrollando rápidamente, porque este acuerdo les permite adaptar sus reembolsos a sus ingresos, en lugar de a una suma acordada. Debido a esto, las hipotecas de circuito abierto pueden ayudarle a pagar su hipoteca más rápidamente, aunque con un tipo de interés más alto.
Otras consideraciones
Si un propietario puede pedir un préstamo con garantía hipotecaria, por ejemplo, si su hipoteca principal es de tipo abierto–entonces la nueva financiación podría clasificarse como una segunda hipoteca cerrada. A diferencia de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), este tipo de financiación no puede ampliarse para que el prestatario pueda sacar aún más dinero contra la vivienda.
Los compradores de vivienda que estén considerando una hipoteca de tipo cerrado deben revisar completamente los términos y entender el alcance total de las condiciones. Aunque los tipos de interés más bajos de la hipoteca pueden ser atractivos, la contrapartida es que los prestatarios se verán limitados en la forma de estructurar sus finanzas. Por ejemplo, un prestatario que quiera pagar su préstamo antes de tiempo para ahorrar en intereses se enfrentará a una penalización o tendrá que pagar los intereses durante toda la vida de la hipoteca.