En el mercado actual, los jóvenes que compran una vivienda por primera vez pueden verse enredados en una telaraña de deudas estudiantiles, precios de la vivienda en aumento y requisitos hipotecarios estrictos. Como resultado, se ha hecho más común la ayuda de los padres. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, casi una cuarta parte de los compradores de vivienda de entre 22 y 30 años declararon que los regalos en efectivo de familiares y amigos fueron la fuente de sus pagos iniciales, y otro 5% dijo haber recibido préstamos de familiares o amigos.
Tener los medios para ayudar a tus hijos mayores a comprar una casa o un apartamento es una bendición y un lujo. Pero antes de firmar en la línea de puntos, considere la mejor manera de hacerlo.
Puntos clave
- Hay muchas maneras de ayudar a su hijo a comprar su primera casa. Puede considerar ser copropietario, proporcionar la hipoteca o donar dinero en efectivo para el pago inicial.
- Si ayuda con dinero en efectivo, tenga en cuenta si debe presentar una declaración de impuestos sobre donaciones.
- Evite asaltar sus fondos de jubilación o endeudarse para financiar la casa de su hijo.
Formas de ayudar a sus hijos a comprar una casa
Hay muchas maneras de ayudar a un hijo a comprar una casa, y una de las más comunes es simplemente comprarla en su nombre y alquilarla o dársela a su hijo. Los bienes raíces son una oportunidad de inversión, y hay millennials de costa a costa que viven en apartamentos que son legalmente de sus padres pied-à-terre.
Hay otras posibilidades:
- Aportar el pago inicial de la vivienda del hijo.
- Ser copropietario de la casa con su hijo. Su aportación les permitiría obtener el capital de la vivienda. Cuando se vende, se recupera el dinero.
- Compra una propiedad de varias unidades o un lugar lo suficientemente grande para que los compañeros de piso compensen el coste.
- Financie la compra de vivienda de su hijo y hágala oficial convirtiéndola en una hipoteca real. Un administrador hipotecario puede ayudar a estructurar adecuadamente el préstamo y sus condiciones de pago, e incluso puede generar extractos mensuales y formularios fiscales.
Implicaciones fiscales de las donaciones en efectivo
Por razones fiscales, los padres suelen optar por regalar a sus hijos el dinero que necesitan en lugar de pagar los gastos directamente. La exclusión anual del impuesto sobre donaciones en 2021 es de 15.000 dólares por donante para cada destinatario (aumentando a 16.000 dólares en 2022). Si se mantiene por debajo de la exclusión anual, no es necesario presentar una declaración de impuestos sobre donaciones.
Por ejemplo, usted y su cónyuge podrían regalar a su hijo y al cónyuge de éste un total de 60.000 $ (15.000 $ × 2 padres × 2 destinatarios). Es un pago inicial decente en muchas ciudades estadounidenses. Puede seguir la primera donación con otra de 60.000 $ (15.000 $ × 2 padres donantes × 2 receptores) en enero. 1 del próximo año, suponiendo que el Servicio de Impuestos Internos (IRS) no cambie la cantidad de exclusión anual. El total de 120.000 dólares no se contabilizará como ingreso ni estará sujeto al impuesto federal sobre la renta en la declaración de impuestos de su hijo.
Sin embargo, si un regalo supera la cantidad de exclusión fiscal anual de 15.000 dólares, el donante tendrá que presentar el formulario 709 del IRS. Este formulario se utiliza para informar y hacer un seguimiento del total de las donaciones realizadas, que superan los límites anuales en cualquier año, durante la vida del contribuyente. Reduce la exclusión del impuesto sobre el patrimonio de por vida del contribuyente. El objetivo es disuadir a los contribuyentes de regalar todo su dinero en vida en un intento de escapar del impuesto sobre el patrimonio después de la muerte.
La donación, incluso cuando se declara en el formulario 709, no está sujeta a impuestos en el año en curso si no supera el límite de donaciones de por vida del contribuyente. A partir de 2021, la exclusión del impuesto sobre el patrimonio es de 11 dólares.7 millones de dólares (aumentando a 12.06 millones en 2022). Como el límite vitalicio es tan alto, la mayoría de los contribuyentes no tendrán que pagar el impuesto sobre donaciones. Más bien, la principal preocupación es si tendrá que informar de su regalo en el formulario 709.
Tenga en cuenta que el dinero que regala a su hijo debe tener un origen, un seguimiento y una documentación. Para salvaguardar la transacción, recurra a un profesional hipotecario que tenga experiencia en este ámbito.
Antes de firmar una hipoteca
Algunos prestamistas exigen que todas las partes del título estén en el contrato hipotecario. Aunque la intención sea que el hijo se encargue de los pagos mensuales de la hipoteca, los padres también son responsables económicamente de la deuda. Sin embargo, si los padres no están en la hipoteca, no pueden beneficiarse de la deducción fiscal por intereses hipotecarios.
Incluso un préstamo sin intereses de un padre a un hijo puede suponer una responsabilidad fiscal para el padre. El IRS asume que se ganan intereses aunque no sea así, y eso es un ingreso gravable. Los préstamos de los padres aumentan la carga de la deuda del hijo y podrían perjudicar sus posibilidades de obtener financiación por derecho propio. En el lado positivo, un préstamo debidamente registrado permite al hijo maximizar las deducciones a la hora de tributar.
Si usted es cofirmante de una hipoteca y el hijo no paga, usted es igualmente responsable.
Aunque los padres aporten un pago inicial, el hijo deberá cumplir los requisitos para obtener la hipoteca, lo que incluye tener reservas de efectivo, un trabajo estable y unos ingresos estables.
Los prestamistas permiten las donaciones en efectivo
Dicho esto, los prestamistas hipotecarios suelen permitir que el pago inicial de una vivienda principal esté compuesto total o parcialmente por regalos en efectivo, siempre que se cumplan otros requisitos. La hipoteca Home Possible de Freddie Mac, por ejemplo, permite que la totalidad del 3% de la cuota inicial proceda de regalos.
Posible ahorro fiscal para los padres
Los padres que compran una casa y permiten que su hijo viva en ella podrían obtener importantes deducciones fiscales. Los impuestos sobre la propiedad, los intereses hipotecarios, las reparaciones, el mantenimiento y las mejoras estructurales suelen ser deducibles en una segunda vivienda.
Sin embargo, mientras que un propietario puede deducir hasta 25.000 dólares en pérdidas cada año, los padres se enfrentan a normas diferentes cuando alquilan a miembros de la familia. Si el hijo no paga alquiler, se considera uso personal de la propiedad y no se permiten las deducciones relacionadas con el alquiler. Sin embargo, si el hijo tiene compañeros de piso que pagan el alquiler, el padre puede beneficiarse de las deducciones relacionadas con el alquiler y permitir que el hijo viva allí sin pagar alquiler.
Complicaciones fiscales
Hay que tener en cuenta que la deducción de los intereses de la hipoteca sólo puede ser aprovechada por la persona que paga la hipoteca y es propietario (o copropietario) de la vivienda. Si el padre tiene el título de propiedad pero el hijo paga la hipoteca cada mes, entonces ninguno de los dos tiene derecho a la deducción de intereses. Si el hijo es propietario de algún porcentaje de la vivienda, puede deducir la parte de los intereses que realmente paga.
Sin embargo, tenga en cuenta que dividir los intereses con su hijo para que ambos soliciten la deducción de los intereses hipotecarios complica su declaración de impuestos. En el caso de varios propietarios que no están casados y son responsables conjuntamente de la hipoteca, es habitual que sólo la primera persona que figura en el préstamo reciba el formulario 1098 del IRS del prestamista hipotecario. El padre y el hijo copropietarios pueden dividir los intereses para la deducción fiscal de los intereses hipotecarios, pero la división debe basarse en lo que realmente pagó cada propietario durante el año.
Tanto el padre como el hijo deben adjuntar una declaración complementaria a sus declaraciones de impuestos en la que se explique el reparto de los intereses de la hipoteca y la desviación de lo declarado al IRS en el formulario 1098. La persona que no recibió el formulario 1098 también tendrá que documentar el nombre y la dirección del contribuyente que sí recibió la totalidad de los intereses declarados a su nombre en el formulario 1098. No es necesario que el registro de pagos detallado acompañe a la declaración de la renta, pero la información debe conservarse en caso de una auditoría.
Creación de patrimonio e inversión a largo plazo
Ayudar a pagar la hipoteca puede tener más sentido desde el punto de vista económico que dar a un hijo una ayuda mensual para la vivienda o pagar el alquiler mensual. El pago de una hipoteca crea un patrimonio en la vivienda, y las casas se convierten en activos, normalmente en activos que se revalorizan.
Sólo hay que tener en cuenta que los inmuebles residenciales se consideran mejor como una inversión a largo plazo. Por regla general, la mayoría de los compradores deben conservar una vivienda entre tres y cinco años sólo para alcanzar el punto de equilibrio.
Si los padres optan por conceder un préstamo a bajo interés al hijo, convirtiéndose de hecho en el prestamista de la hipoteca, entonces disfrutarán de un poco de ingresos por los pagos mensuales. Incluso un préstamo a bajo interés puede superar la rentabilidad de muchas inversiones conservadoras.
Los altos costes de las segundas viviendas
Las casas compradas por los padres como segunda vivienda o como inversión suelen requerir mayores pagos iniciales, ya que no pueden optar a las generosas hipotecas dirigidas a los primerizos, como los préstamos respaldados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA).
„La diferencia entre la hipoteca de una vivienda principal y la de una vivienda de inversión es significativa”, señala Linda Robinson, agente inmobiliaria y gestora de préstamos de Cabrillo Mortgage en San Diego. „Hay que dar un anticipo de entre el 20% y el 30% como mínimo en las propiedades de inversión, y los tipos [de interés] también son un poco más altos. Si los hijos son solventes, puede ser mejor que los padres sean cofirmantes y regaladores en lugar de ser los titulares del préstamo.”
Peligros de la cofirmación
Si uno de los padres es cofirmante de una hipoteca y el hijo se retrasa en los pagos, la calificación crediticia del padre se ve tan perjudicada como la del hijo. Como cofirmante, el padre es el responsable último de la deuda.
Por último, un progenitor que cofirma -o da dinero- a un hijo casado que luego se divorcia podría verse envuelto en una complicada división de bienes, y podría perder parte o la totalidad de la inversión a favor del ex cónyuge del hijo.
Navegar por el coste emocional
Los enredos financieros en las familias pueden causar estrés y conflictos. Los hermanos ajenos al intercambio pueden sentirse celosos o resentidos. Los donantes pueden sentirse frustrados por lo que perciben como un mal uso del regalo, pero no pueden hacer nada al respecto. Los receptores de los regalos pueden sentirse frustrados por las ataduras que conlleva un regalo en forma de expectativas y normas.
Algunos padres no se atreven a aplicar las consecuencias cuando el hijo no cumple su parte del trato. Los acuerdos financieros entre los miembros de la familia pueden dar lugar a malentendidos y ser difíciles o imposibles de aplicar.
La recompensa de ayudar
Las ventajas de comprar una casa para un hijo o de proporcionarle ayuda financiera para adquirirla son muchas. El hijo puede beneficiarse de las ventajas fiscales de ser propietario de una vivienda y puede ayudarle a crear un buen historial crediticio.
La compra puede ser un movimiento inteligente desde el punto de vista financiero si los activos de los padres son lo suficientemente considerables como para provocar impuestos sobre el patrimonio o la herencia. Disminuir el patrimonio ahora, a través de múltiples donaciones estratégicas anuales hasta la exclusión anual del impuesto sobre donaciones, podría disminuir la carga fiscal en el futuro.
Además, la propiedad es una inversión que puede ayudar a los padres a alcanzar el equilibrio o a obtener un beneficio, y los gastos en el camino son deducibles.
No te quedes con las ganas
Los padres nunca deberían comprarle una casa a un hijo si eso supone comprometer su capacidad para pagar sus propias facturas, hacer frente a sus propios pagos de la hipoteca o mantener su nivel de vida en la jubilación. Por lo general, es una mala idea pedir un préstamo con cargo a los fondos de la jubilación o a la vivienda principal o diezmar por completo una cuenta de ahorros.
Las consecuencias emocionales son más difíciles de medir que las financieras. No importa cómo decida abordarlo -regalo, préstamo, copropiedad-, póngalo por escrito. Puede ser un acto de amor, pero debe tratarse como un acuerdo comercial.
Fuentes del artículo
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