Frecuencia de ajuste

Qué es una frecuencia de ajuste?

La frecuencia de ajuste se refiere a la tasa a la que se reajusta el tipo de interés de una hipoteca de tipo ajustable (ARM) una vez que ha expirado el período inicial de tipo fijo.

La frecuencia puede aumentar significativamente los costes de los intereses a lo largo de la vida de un préstamo. El prestatario debe conocer este componente de su hipoteca antes del cierre.

Puntos clave

  • La frecuencia de ajuste se refiere a la tasa a la que se reajusta el tipo de interés de una hipoteca de tipo ajustable (ARM) una vez que ha expirado el periodo inicial de tipo fijo. 
  • La frecuencia de ajuste puede añadirse significativamente a los costes de los intereses durante la vida de un préstamo, por lo que los prestatarios deben ser conscientes de este componente de la hipoteca antes del cierre.
  • La frecuencia de ajuste suele fijarse en un ajuste al año.
  • La frecuencia de ajuste es diferente del tipo de ajuste, que representa el nuevo tipo de interés que pagará en un préstamo ARM después de que el tipo se ajuste.

Comprender la frecuencia de los ajustes

La frecuencia de ajuste es una característica importante, pero que puede pasarse por alto, de cualquier hipoteca de tipo variable (ARM). Cada ARM presenta varias variables clave. Estas hipotecas implican un periodo introductorio durante el cual el tipo de interés es fijo, seguido de una segunda fase en la que el tipo se mueve periódicamente para reflejar los tipos de mercado vigentes.

Los tipos de mercado se reflejan en un índice que se identifica en el acuerdo hipotecario inicial. Los períodos iniciales suelen oscilar entre tres y diez años. Los ajustes de los tipos están limitados por topes en los ajustes iniciales y posteriores. Cada ARM tiende a tener un tope de tipo absoluto que rige el tipo en cualquier momento de la vida del contrato de préstamo.

La frecuencia de ajuste suele ser de un ajuste al año. En general, un periodo más largo entre modificaciones de tipos es más favorable para el prestatario. Cuanto menos a menudo se ajuste el tipo, menos a menudo se expone el prestatario al riesgo de un movimiento al alza del índice elegido.

Es importante tener en cuenta que el tipo de interés inicial de una hipoteca ARM suele ser inferior al de una hipoteca tradicional a 30 años. Esto ayuda a atraer a los prestatarios al préstamo. Cuando los ajustes se realizan con mayor frecuencia, el prestamista puede ajustar el tipo del préstamo a los tipos vigentes con mayor rapidez.

Importante:

La única forma de evitar un ajuste de tipos con un ARM es refinanciar un nuevo préstamo a tipo fijo.

Tipo de ajuste frente a. Frecuencia

La frecuencia de ajuste es la tasa a la que el tipo de interés de su ARM se ajusta periódicamente. La tasa de ajuste representa la nueva tasa que pagará por un ARM después de cada período de ajuste posterior. De nuevo, puede ser mayor o menor que el tipo de interés inicial asociado a un préstamo hipotecario, dependiendo de la evolución del índice o del tipo de referencia.

Como se ha mencionado, los ARMs vienen con topes de tasa incorporados que evitan que su tasa aumente sin control. Hay dos tipos de límites: Los topes anuales y los topes durante la vida del préstamo. El tope anual limita la cantidad que puede cambiar el tipo de interés en un año determinado durante el plazo del préstamo. El tope de la vida del préstamo establece los tipos mínimos y máximos que pagará durante la vida del préstamo.

Nota

Las hipotecas de tipo ajustable de sólo interés le permiten realizar pagos de sólo interés durante el período inicial del préstamo, pero estos pagos no reducirán el capital del préstamo.

¿Cuál es la mejor frecuencia de ajuste??

En general, una frecuencia de ajuste más larga es mejor para los propietarios porque significa menos cambios potenciales en el tipo de interés de su préstamo. Un ARM cuya tasa se ajusta mensualmente, por ejemplo, podría costarle más en intereses durante la vida del préstamo en comparación con un ARM que sólo se ajusta una vez cada año o cada cinco años.

La mejor frecuencia de ajuste para una hipoteca ARM es, en última instancia, la que usted pueda permitirse, en función de su presupuesto para la compra de una vivienda. Si tiene unos ingresos constantes y estables y los tipos de interés son generalmente bajos, los ajustes de tipos más frecuentes pueden no ser tan gravosos para su presupuesto. Por otro lado, si sus pagos mensuales fluctúan mes a mes o año a año, entonces podría ser más difícil mantenerse al día con sus obligaciones de préstamo.

Advertencia

Es importante tener cuidado con las hipotecas ARM con opción de pago, que pueden permitirle pagar sólo una cantidad mínima cada mes, ya que esto puede dar lugar a una amortización negativa.

Ejemplo de frecuencia de ajuste

Para demostrar las consecuencias de las diferentes frecuencias de ajuste, consideremos una hipoteca ARM 5/1 con un tipo inicial del 3% y un tope de ajuste del 1%. Este es un ARM que tendrá su primer ajuste después de cinco años, y los ajustes posteriores una vez al año después del quinto año.

Supongamos que durante el periodo inicial de cinco años, los tipos de interés han subido hasta el punto de que, en el primer punto de ajuste, los tipos vigentes son del 6%. El resultado es un nuevo tipo del 4% para el prestatario en el sexto año de su hipoteca, con otro ajuste al final de ese año.

Compare este escenario con un préstamo con una frecuencia de ajuste mensual. Un préstamo de este tipo sólo tardaría tres meses en llegar al 6%. Suponiendo que el tipo de referencia se mantenga alto, el prestatario se vería obligado a pagar un tipo del 6% durante seis meses, mientras que el prestatario del primer ejemplo se mantendría en el 4% durante todo el año. El prestatario del primer ejemplo se beneficiaría de un ahorro significativo.

Consejo

El uso de una calculadora hipotecaria en línea puede ayudarle a estimar el coste total de los intereses si elige un préstamo hipotecario a tipo fijo.

¿Qué es la frecuencia de ajuste??

La frecuencia de ajuste es el ritmo al que el tipo de interés de una hipoteca de tipo variable (ARM) aumenta o disminuye en función de los cambios en su tipo de referencia subyacente. La frecuencia de ajuste típica de las hipotecas de tipo variable es de un año, aunque algunas pueden ajustarse mensualmente o cada varios años.

¿Qué es una buena frecuencia de ajuste??

Una buena frecuencia de ajuste es aquella que le permite mantener cierta previsibilidad con respecto a los pagos mensuales de la hipoteca y el tipo de interés que pagará. Menos ajustes significan menos cambios en el tipo de interés y el pago de su préstamo, mientras que los ajustes más frecuentes podrían alterar significativamente los costes de su préstamo a lo largo del tiempo.

¿Con qué frecuencia se ajusta un ARM??

La frecuencia de ajuste de un ARM puede variar en función de las condiciones del préstamo. La estructura típica de una hipoteca ARM es la 5/1, en la que el propietario paga un tipo fijo durante los primeros cinco años, seguido de un ajuste anual del tipo. Otras estructuras ARM incluyen 3/1, 7/10 y 10/1.

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política editorial.

  1. MyHome de Freddie Mac. „Cómo funciona: Hipotecas de tipo variable (ARM).” Accedido en octubre. 19, 2021.

  2. Oficina de Protección Financiera del Consumidor. „Con una hipoteca de tipo variable (ARM), ¿qué son los topes de tipo y cómo funcionan??” Accedido en octubre. 19, 2021.

  3. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. „Hipotecas de tipo variable (ARM).” Accedido en octubre. 19, 2021.

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