Las infracciones éticas y las actividades delictivas en diversas industrias han afectado a nuestra economía en las últimas décadas, especialmente en los sectores bancario, financiero y de la vivienda. Cuando se trata de delitos financieros, las hipotecas ofrecen una amplia oportunidad para que los malos actores roben, defrauden o hagan recortes. Examinemos las complejas cuestiones éticas y penales que rodean al fraude hipotecario.
Puntos clave
- Los fraudes hipotecarios individuales más comunes son la suplantación de identidad y la falsificación de ingresos y bienes, mientras que los profesionales del sector pueden utilizar fraudes de tasación y préstamos aéreos para engañar al sistema.
- Las actividades de préstamos predatorios, el rescate de ejecuciones hipotecarias y las estafas de reducción de hipotecas contribuyeron a la Gran Recesión de 2007.
- El fraude hipotecario sigue siendo un problema en Estados Unidos. Según los datos de CoreLogic en septiembre de 2018, una de cada 109 solicitudes de hipotecas muestra indicios de fraude.
- Hay organizaciones profesionales que vigilan e investigan el fraude hipotecario, junto con el FBI.
Qué es el fraude hipotecario?
El fraude, en su forma más simple, es la tergiversación y el engaño deliberados: Una parte engaña a otra tergiversando información, hechos y cifras. Así pues, el fraude hipotecario no consiste únicamente en prácticas de préstamo predatorias dirigidas a determinados prestatarios.
El fraude en la vivienda o la hipoteca puede ser cometido por individuos que pretenden ocupar una propiedad como residencia principal o por grupos de inversores que defraudan a través de propiedades de alquiler o cometen fraude en la tasación cuando cambian las casas.
Según la Oficina Federal de Investigación (FBI), se trata de cualquier tipo de "declaración material errónea, tergiversación u omisión relacionada con la propiedad o la posible hipoteca en la que se basa un suscriptor o prestamista para financiar, comprar o asegurar un préstamo." Con esta definición de trabajo, vemos que el fraude hipotecario puede ser cometido tanto por prestatarios individuales como por profesionales del sector. Y las sumas implicadas son elevadas. Por ejemplo, en Sacramento, California., siete personas fueron condenadas en una estafa hipotecaria de 10 millones de dólares a principios de 2019.
Existen dos áreas distintas de fraude hipotecario: el fraude con fines de lucro y el fraude a la vivienda.
Para entender las implicaciones para el sector inmobiliario y de la vivienda, y para las instituciones financieras, basta con consultar los titulares y la literatura sobre la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2008. Gran parte de esos préstamos especulativos se basaron en el fraude hipotecario.
Por qué cometer fraude hipotecario?
Los prestatarios y los profesionales están motivados para cometer un fraude hipotecario por muchas razones. Podemos describir la mayoría de estos motivos definiendo dos tipos principales: el fraude para la vivienda y el fraude con fines de lucro. El fraude en materia de vivienda lo cometen los prestatarios que, a menudo con la ayuda de los agentes de crédito u otro personal, tergiversan u omiten detalles relevantes sobre el empleo y los ingresos, las deudas y el crédito, o el valor y el estado de la propiedad con el objetivo de obtener o mantener la propiedad inmobiliaria. El fraude con fines de lucro lo cometen los profesionales del sector que falsean, tergiversan u omiten detalles relevantes sobre su empleo e ingresos personales o los de sus clientes, sus deudas y créditos, o el valor y el estado de la propiedad con el objetivo de maximizar los beneficios de una operación de préstamo.
Es importante señalar que el fraude con fines de lucro puede ser cometido por cualquier profesional en la cadena de transacciones de préstamos, incluyendo el constructor, el agente de ventas de bienes raíces, el funcionario de préstamos, el agente hipotecario, el asesor de crédito/deuda, el tasador de bienes raíces, el inspector de propiedades, el agente de seguros, la compañía de títulos, el abogado y el agente de custodia. Los profesionales del sector también pueden trabajar de forma concertada, como una red, para defraudar a los suscriptores, los prestamistas y los prestatarios, y maximizar las comisiones y compartir los beneficios en todos los servicios relacionados con las hipotecas. Estas acciones están motivadas por el deseo de obtener comisiones de venta adicionales o simplemente aumentar una posición de inversión.
Esquemas y estafas comunes de fraude hipotecario
Los esquemas más comunes de fraude hipotecario de los inversores son los diferentes tipos de volteo de propiedades, el fraude de ocupación y la estafa del comprador de paja.
En general, la venta de propiedades no es ilegal cuando se asocia a la compra de una casa, su mantenimiento y su reventa para obtener un beneficio. Por otra parte, cuando se compra una propiedad por debajo del precio de mercado y se vende inmediatamente con beneficio con la ayuda de un tasador corrupto que „verifica” que el valor de la propiedad es en realidad el doble del importe inicial de la compra, se trata de un fraude hipotecario.
En el caso de la estafa de cierre en el mismo día, la cadena de titularidad y la tasación suelen ser fraudulentas e incluyen a tres partes: el vendedor, el comprador y el incauto comprador final. El vendedor hace un contrato con el „flipper” para comprar la propiedad por debajo del valor de mercado. El comprador final recibe un compromiso de seguro de propiedad fraudulento en el que aparece como propietario (aunque no sea así) y se realiza una tasación por el precio inflado que han acordado el comprador final y el comprador.
El fraude de ocupación es un esquema utilizado por los inversores para obtener mayores ratios de préstamo-valor y menores gastos de bolsillo en las compras, además de menores tipos de interés hipotecarios. El fraude de ocupación se produce cuando el prestatario afirma que la vivienda será ocupada por el propietario para obtener un estatus bancario favorable cuando en realidad la propiedad permanecerá vacía. El comprador de paja utiliza o permite que alguien utilice su identidad, su puntuación de crédito y sus ingresos para obtener una propiedad para otro comprador que puede no cumplir los requisitos para obtener una hipoteca (o los mejores tipos de interés). Los inversores suelen utilizar a los compradores de paja, ya sea de forma voluntaria o sin saberlo, para encubrir otras formas y múltiples niveles de fraude.
Los fraudes hipotecarios individuales más comunes son la suplantación de identidad y la falsificación de ingresos/activos. El robo de identidad se produce cuando el comprador real obtiene financiación de forma fraudulenta utilizando la información de una víctima que no está dispuesta a ello y que no es consciente de ello, incluidos los números de la Seguridad Social, las fechas de nacimiento y las direcciones. El robo de identidad con fines hipotecarios también puede incluir el robo de recibos de sueldo, registros bancarios, declaraciones de impuestos, W-2 y cartas de verificación de empleo falsificadas. Incluso los registros de propiedad pueden ser falsificados, y los prestatarios pueden obtener una hipoteca fraudulenta sobre una propiedad que ni poseen ni ocupan.
Préstamo aéreo frente a. Fraude de tasación
Los fraudes hipotecarios profesionales más comunes en el sector son los préstamos aéreos y los fraudes de tasación.
Un préstamo aéreo es un préstamo obtenido sobre una propiedad inexistente o para un prestatario inexistente. Un grupo de profesionales suele colaborar para crear un prestatario y una cadena de titularidad falsos y conseguir un título y un seguro de propiedad. Además, la cadena de fraude puede incluir bancos telefónicos y buzones para crear verificaciones de empleo, direcciones de casa y números de teléfono del prestatario falsos. La estafa de los préstamos aéreos simplemente pone el dinero en manos de los autores, y nunca se compra ni se vende ninguna propiedad.
El fraude de tasación suele implicar a un agente inmobiliario, un constructor, un tasador y un agente de préstamos que trabajan juntos para maximizar el precio de compra y el importe del préstamo con el fin de aumentar sus comisiones. Por otra parte, los tasadores corruptos a menudo infravaloran una propiedad para asegurarse de que un compañero inversor pueda comprar el activo.
Algunas formas de actividades de préstamos abusivos, rescate de ejecuciones hipotecarias y estafas de reducción de hipotecas dependen en gran medida de las prácticas de fraude hipotecario antes mencionadas. Los préstamos abusivos suelen implicar la falsificación de las cifras de ingresos de los prestamistas para reflejar de forma inexacta su capacidad de asumir más deudas. Estas actividades contribuyeron en gran medida a la Gran Recesión.
Combatir el fraude hipotecario
No faltan leyes a nivel local, estatal o federal destinadas a reducir el fraude hipotecario. Los estados han dado un gran paso recientemente al exigir la licencia de agente de crédito y la formación continua. Además, las agencias inmobiliarias, de títulos y de seguros están autorizadas y supervisadas por organismos gubernamentales. Muchos estados también exigen auditorías periódicas de las actividades y transacciones de las empresas de préstamos hipotecarios para controlar el cumplimiento.
Organizaciones profesionales como la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) y la Asociación Nacional de Corredores Hipotecarios (NAMB) tienen un código de conducta y mejores prácticas que son supervisadas por sus pares. La Unidad de Delitos Económicos del FBI – II también vigila las denuncias y las actividades sospechosas en el sector hipotecario.
El resultado final
La buena noticia es que podemos mejorar los mercados reduciendo el fraude hipotecario. Los particulares deben establecer expectativas realistas en cuanto a la experiencia de pedir préstamos y ser propietario de una vivienda. Los inversores deben fijarse objetivos realistas en cuanto a beneficios. Los profesionales del sector deben perseguir normas personales más estrictas y someterse a la responsabilidad de las organizaciones de pares. Los gobiernos deben uniformar la legislación y conciliar la aplicación de la ley con las investigaciones activas.
Fuentes del artículo
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