¿Qué significan los fondos disponibles para la distribución??
Los fondos disponibles para la distribución (FAD) son una medida interna de la cantidad de capital que un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) posee para pagar a los accionistas comunes y a los partícipes.
Un REIT posee una cartera de propiedades y/o hipotecas que producen ingresos y está obligado a distribuir casi todos sus ingresos netos imponibles para mantener el estatus de REIT. Aunque no existe un método estandarizado para calcular los fondos disponibles para la distribución, muchos REITs calculan los FAD de forma similar, ajustando el valor de los fondos de las operaciones para los alquileres lineales, las partidas no monetarias y cualquier gasto recurrente relacionado con los bienes inmuebles.
Puntos clave
- Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) están obligados a pagar el 90% de los ingresos imponibles a los inversores.
- Sin embargo, no existe un método estandarizado para calcular los fondos disponibles para la distribución (FAD).
- Sin embargo, muchos REITs calculan el FAD ajustando el valor de los fondos de las operaciones para los alquileres lineales, las partidas no monetarias y cualquier gasto recurrente relacionado con los bienes inmuebles.
Comprender los fondos disponibles para su distribución (FAD)
Un REIT es un conjunto de propiedades e hipotecas agrupadas y ofrecidas como un valor en forma de fondo de inversión. Cada unidad de un REIT representa una fracción proporcional de la propiedad de cada uno de los activos subyacentes. Para ser considerado un REIT según las normas de la Comisión de Valores y Bolsa (SEC), una empresa inmobiliaria debe distribuir al menos el 90% de los ingresos imponibles a sus inversores.
Los fondos disponibles para la distribución, una medida no-GAAP, son una aproximación al flujo de caja de un REIT para los inversores. Otro criterio es la métrica de los fondos de las operaciones (FFO), pero la FAD se considera más representativa del flujo de caja debido a ciertos ajustes que proporcionan una imagen económica más real de las operaciones de un REIT.
Ejemplo de cálculo de fondos disponibles para la distribución
Boston Properties (BXP) es un REIT de propiedades comerciales que posee edificios en Boston, Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Washington D.C., y Reston, Virginia. En 2020, el ratio de distribución de FAD del REIT fue del 96.4% en comparación con el 86.7% en 2019.
Boston Properties calcula el FAD añadiendo a los FFO los costes de las transacciones de arrendamiento que se califican como incentivos al alquiler, la depreciación no inmobiliaria, las pérdidas no monetarias (o restando las ganancias) de la extinción anticipada de la deuda, y los gastos de compensación basados en acciones; eliminando los efectos del alquiler lineal y el ajuste de los gastos de alquiler de suelo lineal; y restando los gastos de capital de mantenimiento, las mejoras en el hotel, y las actualizaciones y sustituciones de equipos. Esta lista de elementos de ajuste no es exhaustiva, pero muestra cómo se manejan las partidas en efectivo y no en efectivo para presentar una cifra más precisa de los fondos reales disponibles para la distribución a los inversores.
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