Qué son los Fondos de Operaciones (FFO)?
Los fondos de las operaciones (FFO) se refieren a la cifra utilizada por los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) para definir el flujo de caja de sus operaciones. Las empresas inmobiliarias utilizan el FFO como medida del rendimiento operativo.
El FFO se calcula sumando la depreciación, la amortización y las pérdidas por venta de activos a los beneficios y restando las ganancias por venta de activos y los ingresos por intereses. A veces se cotiza en base a las acciones. El ratio de FFO por acción debe utilizarse en lugar del beneficio por acción (BPA) al evaluar los REIT y otros fondos de inversión similares.
Puntos clave
- Los fondos procedentes de las operaciones (FFO) se refieren a la cifra utilizada por los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) para definir el flujo de caja de sus operaciones.
- Las empresas inmobiliarias utilizan el FFO como medida del rendimiento operativo.
- El FFO excluye las entradas de efectivo puntuales, como los ingresos por la venta de un activo; en cambio, sólo incluye los ingresos de las actividades comerciales.
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Fondos procedentes de las operaciones (FFO)
Fórmula y cálculo de los fondos procedentes de las operaciones
A continuación se presenta la fórmula para calcular los fondos procedentes de las operaciones (FFO).
La fórmula del FFO es:
FFO = (Ingresos netos + Depreciación + Amortización + Pérdidas por venta de inmuebles) – Beneficios por venta de inmuebles – Ingresos por intereses
A continuación se muestran los pasos para calcular el FFO:
Todos los componentes del cálculo del FFO figuran en la cuenta de resultados de un REIT.
Si, por ejemplo, un REIT tuviera una depreciación de 20.000 dólares, ganancias por ventas de propiedades de 40.000 dólares y un beneficio neto de 100.000 dólares, su FFO sería de 80.000 dólares.
En la mayoría de las situaciones, un inversor no necesitaría calcular el FFO de un REIT ya que todos los REITs están obligados a mostrar sus cálculos de FFO en sus estados financieros públicos. La cifra de FFO suele aparecer en las notas a pie de página de la cuenta de resultados.
Lo que los fondos procedentes de las operaciones pueden decirle
El FFO es una medida del efectivo generado por un REIT; las empresas inmobiliarias utilizan el FFO como punto de referencia del rendimiento operativo. La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (NAREIT) fue la pionera de esta cifra, que es una medida no GAAP.
El FFO no debe confundirse con el flujo de caja de las operaciones de un REIT, que se recoge en el estado de flujos de caja (CFS). En cambio, el FFO mide la cantidad neta de efectivo y equivalentes que fluye en una empresa a partir de las actividades comerciales regulares y en curso. El FFO no debe considerarse como una alternativa al flujo de caja o como una medida de liquidez.
Por ejemplo, el flujo de caja de una empresa típica se vería influido por el dinero obtenido por la venta de un activo, pero el FFO excluye esas ganancias. Además, una empresa típica mostraría una entrada de efectivo en su FFO si la empresa recibiera los ingresos de un préstamo de un banco. Sin embargo, los FFO no incluyen esas entradas de efectivo, sino que sólo miden los ingresos de las actividades comerciales.
Por qué el FFO es una buena medida del rendimiento del REIT
El FFO compensa los métodos de contabilidad de costes que pueden comunicar de forma inexacta el verdadero rendimiento de un REIT. La contabilidad GAAP requiere que todos los REITs deprecien sus propiedades de inversión a lo largo del tiempo utilizando uno de los métodos de depreciación estándar. Sin embargo, muchas propiedades de inversión aumentan su valor con el paso del tiempo, lo que hace que la depreciación sea inexacta a la hora de describir el valor de un REIT. La depreciación y la amortización deben añadirse a los ingresos netos para conciliar esta cuestión.
El FFO también resta cualquier ganancia por la venta de propiedades porque este tipo de ventas se consideran no recurrentes. Los REITs deben pagar el 90% de todos los ingresos imponibles en forma de dividendos, que son pagos en efectivo a los inversores. Las ganancias por la venta de propiedades no se suman a los ingresos imponibles de un REIT y, por lo tanto, no deben incluirse en la medición del valor y el rendimiento.
Como ya se ha dicho, las empresas proporcionan a veces el FFO por acción como complemento de su BPA. Los beneficios por acción son los ingresos netos de una empresa divididos por las acciones en circulación. El BPA y el FFO por acción proporcionan una medida de los ingresos generados por acción.
Estas medidas también ayudan a los inversores a determinar si el dinero está siendo utilizado eficazmente por la dirección. Además, muchos analistas e inversores evalúan la relación precio-FFO de un REIT como complemento de la relación precio-beneficio, que es el precio de la acción dividido por el BPA. En el caso de un REIT, el precio de mercado del REIT se dividiría por su FFO por acción.
Fondos de operaciones ajustados
Cada vez más, los analistas inmobiliarios calculan también los fondos ajustados de las operaciones (AFFO) de un REIT. Este cálculo toma el FFO de un REIT y resta cualquier gasto recurrente que se capitaliza y luego se amortiza, así como cualquier línea recta de alquileres. Estos gastos de capital recurrentes pueden incluir gastos de mantenimiento como proyectos de pintura o sustitución de tejados. El AFFO ha ganado tracción como una estimación más precisa del potencial de ganancias de un REIT.
La medida AFFO se desarrolló para proporcionar una mejor medida de la capacidad de generación de efectivo o de pago de dividendos de un REIT. Además del AFFO, esta medida alternativa se denomina a veces fondos disponibles para la distribución o efectivo disponible para la distribución.
Ejemplo de cómo utilizar los fondos procedentes de las operaciones
El popular REIT de centros comerciales Simon Property Group informó de fondos de operaciones en su cuenta de resultados de 2017 de 4.000 millones de dólares, un 6% más que en 2016. Los ingresos netos de la empresa, por su parte, ascendieron a 2.000 millones de dólares.2.000 millones.
Para llegar a los FFO, la firma sumó la depreciación y la amortización de unos 1.000 millones de dólares.8.000 millones, y además ajustó otras cifras menores -incluyendo una reducción de 5.En el año 2000, el REIT destinó 3 millones de euros al pago de distribuciones y dividendos preferentes, y una parte de la depreciación y amortización correspondiente a los intereses no controladores, que supuso 17 millones de dólares adicionales.Reducción de 1 millón de euros. Además, Simon informó de un FFO diluido por acción de 11 dólares.21, frente a un BPA diluido de 6 dólares.24.