Qué es el flujo de caja descontado después de impuestos?
El método del flujo de caja descontado después de impuestos es un enfoque para valorar una inversión evaluando la cantidad de dinero generada y teniendo en cuenta el coste del capital junto con el tipo impositivo marginal aplicable.
El flujo de caja descontado después de impuestos es similar al flujo de caja descontado simple (DCF), pero aquí también se tienen en cuenta las implicaciones fiscales.
Puntos clave
- El flujo de caja descontado después de impuestos toma el valor actual de los flujos de ingresos futuros, pero que han sido ajustados por la responsabilidad fiscal esperada de cada flujo de caja.
- El uso del descuento después de impuestos proporciona una evaluación más realista del atractivo de un proyecto o inversión, y también puede tener en cuenta los flujos no monetarios, como la depreciación.
- Los flujos de caja descontados después de impuestos se utilizan para calcular el índice de rentabilidad, así como el periodo de recuperación descontado de un proyecto o inversión.
Cómo entender los flujos de caja descontados después de impuestos
El objetivo del análisis de descuento es estimar el dinero que un inversor recibiría de una inversión, ajustado por el valor temporal del dinero. El valor temporal del dinero supone que un dólar hoy vale más que un dólar mañana porque puede invertirse. Por lo tanto, un análisis DCF es apropiado en cualquier situación en la que una persona paga dinero en el presente con la expectativa de recibir más dinero en el futuro.
El enfoque del flujo de caja descontado después de impuestos se utiliza sobre todo en la valoración inmobiliaria para determinar si una propiedad concreta puede ser una buena inversión. Los inversores deben tener en cuenta la depreciación, el nivel impositivo de la entidad que será propietaria del inmueble y los pagos de intereses cuando utilicen este método de valoración. Se trata de un cálculo del flujo de caja neto de una propiedad una vez que se han tenido en cuenta los impuestos y los costes de financiación de cada año. El flujo de caja se descuenta a la tasa de rentabilidad requerida por el inversor para hallar el valor actual de los flujos de caja después de impuestos. Si el valor actual del flujo de caja después de impuestos es mayor que el coste de la inversión, ésta puede merecer la pena.
Como el flujo de caja descontado después de impuestos se calcula después de impuestos, aunque no sea un flujo de caja real, hay que utilizar la amortización para determinar la carga fiscal. La depreciación es un gasto no monetario que reduce los impuestos y aumenta el flujo de caja. Suele restarse de los ingresos netos de explotación para obtener los ingresos netos después de impuestos y luego se vuelve a añadir para reflejar el impacto positivo que tiene en el flujo de caja después de impuestos.
Flujos de caja descontados después de impuestos y rentabilidad
El flujo de caja descontado después de impuestos puede utilizarse para calcular el índice de rentabilidad, un ratio que evalúa la relación entre los costes y los beneficios de un proyecto o una inversión. El índice de rentabilidad, o ratio beneficio-coste, se calcula dividiendo el valor actual del flujo de caja descontado después de impuestos entre el coste de la inversión.
La regla general afirma que un proyecto con un índice de rentabilidad igual o superior a uno es una oportunidad de inversión potencialmente rentable. En otras palabras, si el valor actual del flujo de caja después de impuestos es igual o superior al coste del proyecto, éste puede merecer la pena.
Otras consideraciones
Dado que existen varios métodos diferentes para valorar la inversión inmobiliaria, y que cada uno de ellos tiene sus deficiencias, los inversores no deben basarse únicamente en el flujo de caja descontado después de impuestos para tomar una decisión. Para examinar el valor de la propiedad desde múltiples perspectivas, también se pueden utilizar otros métodos de valoración inmobiliaria como el enfoque del coste, el enfoque de comparación de ventas (SCA) y el enfoque de los ingresos.
El flujo de caja descontado después de impuestos también se utiliza para calcular la recuperación simple y el periodo de recuperación descontado de una inversión, lo que permite a un inversor determinar el tiempo que tardará un proyecto en recuperar la cantidad inicial invertida en él.