Qué es la financiación por el propietario?
La financiación por parte del propietario es una transacción en la que el vendedor de una propiedad financia la compra directamente con la persona o entidad que la compra, ya sea en su totalidad o en parte.
Este tipo de acuerdo puede ser ventajoso tanto para los vendedores como para los compradores porque elimina los costes de un intermediario bancario. Sin embargo, la financiación por parte del propietario puede crear un riesgo y unas responsabilidades mucho mayores para el propietario.
Puntos clave
- La financiación del propietario se denomina a veces „financiación creativa” o „financiación del vendedor”.”
- Normalmente, este tipo de financiación se revela en la publicidad de una propiedad cuando la financiación del propietario es una opción.
- La financiación por parte del propietario requiere que el vendedor asuma el riesgo de impago del comprador, pero los propietarios suelen estar más dispuestos a negociar que los prestamistas tradicionales.
- La financiación del propietario puede suponer un ingreso extra para el vendedor en forma de intereses.
- A veces, la financiación del propietario es conocida por ayudar a que una propiedad se venda más rápidamente en un mercado de compradores.
Cómo entender la financiación por el propietario
Un comprador puede estar muy interesado en adquirir una propiedad, pero el vendedor no quiere cambiar el precio de venta de 350.000 dólares. El comprador está dispuesto a pagar esa cantidad y puede poner un 20% de entrada -70.000 dólares que ganó con la venta de su anterior casa. Tendrían que financiar 280.000 dólares, pero sólo pueden obtener la aprobación de una hipoteca tradicional por valor de 250.000 dólares.
El vendedor puede acceder a prestarle los 30.000 dólares para compensar la diferencia, o puede acceder a financiar la totalidad de los 280.000 dólares. En cualquiera de los casos, el comprador pagaría mensualmente al vendedor, el principal más los intereses del préstamo. Estos préstamos son algo común cuando el comprador y el vendedor son familiares o amigos o están asociados de alguna otra manera fuera del trato.
En muchos casos, la financiación por parte del propietario es sólo por un corto período de tiempo hasta que el comprador pueda refinanciar para pagar al propietario en su totalidad.
Ventajas y desventajas de la financiación del propietario
La financiación por parte del propietario es más común en un mercado de compradores. Un propietario suele encontrar un comprador más rápidamente y acelerar la transacción ofreciendo financiación, pero requiere que el vendedor asuma el riesgo de impago por parte del comprador.
El vendedor puede exigir un pago inicial mayor que el de un prestamista hipotecario para compensar el riesgo. Los pagos iniciales pueden oscilar entre el 3% y el 20% con los prestamistas hipotecarios tradicionales, dependiendo del tipo de préstamo. Los pagos iniciales pueden ser del 20% o más en las transacciones financiadas por el propietario.
En el lado positivo, estas transacciones pueden ofrecer al vendedor un flujo de caja mensual que proporciona un mejor rendimiento que las inversiones de renta fija.
Los compradores suelen tener la mayor ventaja en una transacción financiada por el propietario. Las condiciones generales de financiación suelen ser mucho más negociables, y el comprador se ahorra los puntos y los costes de cierre tasados por el banco cuando realiza los pagos directamente al vendedor.
Requisitos para la financiación por el propietario
Una operación de financiación del propietario debe facilitarse mediante un pagaré. El pagaré describe las condiciones del acuerdo, incluidos, entre otros, el tipo de interés, el calendario de amortización y las consecuencias del incumplimiento. El propietario también suele conservar el título de propiedad hasta que se hayan efectuado todos los pagos para protegerse contra el impago.
Algunas transacciones de tipo „hágalo usted mismo” pueden ser gestionadas completamente por el propietario, pero la asistencia de un abogado suele ser aconsejable para garantizar que se cubren todas las bases. Pagar por un estudio del título también puede ser beneficioso para establecer que el propietario/vendedor está, de hecho, en posición de vender la propiedad y que puede liberar el título a cambio de financiar una parte o la totalidad de la operación.