Financiación del propietario: Pros y contras para la compra de una vivienda

Una hipoteca puede ser la forma más común de financiar una casa, pero no todos los compradores pueden cumplir los estrictos requisitos de los préstamos. Una opción es la financiación del propietario, en la que el vendedor financia la compra para el comprador. Estos son los pros y los contras de la financiación del propietario para compradores y vendedores.

Puntos clave

  • La financiación por el propietario puede ser una buena opción para los compradores que no reúnen los requisitos para una hipoteca tradicional.
  • Para los vendedores, la financiación por parte del propietario supone una forma más rápida de cerrar la compra, ya que los compradores pueden saltarse el largo proceso de la hipoteca.
  • Otra ventaja para los vendedores es que pueden vender la casa tal y como está, lo que les permite embolsarse más dinero de la venta.

Qué es la financiación por el propietario?

Una casa suele ser la mayor inversión que una persona hace en su vida. Debido al elevado precio de la vivienda, suele haber algún tipo de financiación, como una hipoteca. Una alternativa es la financiación del propietario, que se produce cuando el comprador financia la compra directamente a través del vendedor, en lugar de pasar por un prestamista hipotecario convencional o un banco.

Cómo funciona la financiación del propietario?

Con la financiación del propietario (también conocida como financiación del vendedor), el vendedor no entrega ningún dinero al comprador como haría un prestamista hipotecario. En cambio, el vendedor concede al comprador un crédito suficiente para cubrir el precio de compra de la vivienda, menos el pago inicial. Luego, el comprador realiza pagos regulares hasta que el importe se paga en su totalidad.

El comprador firma un pagaré al vendedor en el que se detallan las condiciones del préstamo, entre ellas:

  • Tipo de interés
  • Calendario de amortización
  • Consecuencias del impago

El propietario a veces se queda con el título de la casa hasta que el comprador paga el préstamo.

Incluso los vendedores más sofisticados no suelen someter a los prestatarios a los estrictos procedimientos de aprobación de préstamos que utilizan los prestamistas tradicionales. Sin embargo, esto no significa que no vayan a realizar una comprobación de crédito. Los compradores potenciales pueden ser rechazados si suponen un riesgo crediticio.

La mayoría de los acuerdos de financiación de propietarios son a corto plazo. Un acuerdo típico es amortizar el préstamo en 30 años (lo que mantiene los pagos mensuales bajos), con un pago global final después de sólo cinco o 10 años. La idea es que, al cabo de cinco o diez años, el comprador tenga suficiente capital en la vivienda o el tiempo suficiente para mejorar su situación financiera y poder optar a una hipoteca.

La financiación por parte del propietario puede ser una buena opción para compradores y vendedores, pero existen riesgos. A continuación se describen los pros y los contras de la financiación por parte del propietario, tanto si se trata de un comprador como de un vendedor.

Es una buena idea consultar con un abogado inmobiliario cualificado que pueda responder a cualquier pregunta sobre la financiación del propietario y pueda redactar el contrato de venta y el pagaré.

Ventajas y desventajas para los compradores

Para los compradores, la financiación por parte del propietario tiene una serie de ventajas y desventajas que deben tenerse en cuenta antes de entrar en este tipo de acuerdo.

Ventajas para los compradores

  • Cierre más rápido: No hay que esperar a que el agente de crédito del banco, el suscriptor y el departamento jurídico tramiten y aprueben la solicitud.
  • Cierre más barato: No hay comisiones bancarias ni costes de tasación.
  • Pago inicial flexible: No hay mínimos exigidos por el banco o el gobierno.
  • Alternativa para los compradores que no pueden conseguir financiación: Una buena opción para los compradores que no pueden obtener una hipoteca.

Contras para los compradores

  • Interés más alto: El interés que pague será probablemente mayor que el que pagaría a un banco.
  • Necesita la aprobación del vendedor: Incluso si un vendedor está dispuesto a financiar la propiedad, puede que no quiera ser su prestamista.
  • Cláusula de vencimiento en la venta: Si el vendedor tiene una hipoteca sobre la propiedad, su banco o prestamista puede exigir el pago inmediato de la deuda en su totalidad si se vende la casa (a usted). Esto se debe a que la mayoría de las hipotecas tienen cláusulas de vencimiento en la venta y, si no se paga al prestamista, el banco puede ejecutar la hipoteca. Para evitar este riesgo, asegúrese de que el vendedor es el propietario de la casa o de que el prestamista del vendedor está de acuerdo con la financiación del propietario.
  • Pagos globales: En muchos acuerdos de financiación del propietario, se debe realizar un gran pago global al cabo de cinco o diez años. Si no puede conseguir financiación para entonces, podría perder todo el dinero que ha pagado hasta ahora, además de la casa.

Ventajas para los compradores

  • Cierre más rápido

  • Cierre más barato

  • Pago inicial flexible

  • Buena opción si no puedes conseguir una hipoteca

Contras para los compradores

  • Mayor interés

  • Necesita la aprobación del vendedor

  • Cláusula de vencimiento en la venta

  • Pagos globales

Ventajas y desventajas para los vendedores

Por supuesto, también hay pros y contras para los vendedores en los acuerdos de financiación por el propietario.

Ventajas para los vendedores

  • Se puede vender „tal cual”: Posibilidad de vender sin hacer las costosas reparaciones que podrían exigir los prestamistas tradicionales.
  • Una buena inversión: Posibilidad de obtener mejores tipos de interés por el dinero obtenido con la venta de la vivienda que invirtiendo el dinero en otra parte.
  • Opción de pago a tanto alzado: El pagaré puede venderse a un inversor, lo que supone un pago único inmediato.
  • Conservar el título de propiedad: Si el comprador no paga, usted se queda con el pago inicial, con el dinero que haya pagado y con la casa.
  • Vender más rápido: Posibilidad de vender y cerrar más rápido, ya que los compradores evitan el proceso de la hipoteca.

Las restricciones de la Ley Dodd-Frank para la financiación del propietario no se aplican a los alquileres, los terrenos baldíos, las propiedades comerciales y los compradores que no son consumidores, incluidas las sociedades de responsabilidad limitada, las corporaciones, los fideicomisos y las sociedades limitadas.

Contras para los vendedores

  • Ley Dodd-Frank: En virtud de la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección del Consumidor, se aplicaron nuevas normas a la financiación por el propietario. Es posible que los pagos globales no sean una opción, y es posible que tenga que recurrir a un originador de préstamos hipotecarios, dependiendo del número de propiedades que el vendedor financie cada año.
  • Incumplimiento: El comprador puede dejar de pagar en cualquier momento. Si esto sucede y no se retiran, entonces usted podría terminar pasando por el proceso de ejecución hipotecaria.
  • Coste de las reparaciones: Si recupera la propiedad por cualquier motivo, es posible que acabe teniendo que pagar las reparaciones y el mantenimiento, dependiendo de lo bien que haya cuidado la propiedad el comprador.

Ventajas para los vendedores

  • Puede vender la casa tal y como está y venderla más rápido

  • Posibilidad de obtener mejores tipos de interés

  • Opción de pago único

  • Conserva el título de propiedad

Contras para los vendedores

  • Complicaciones de la Ley Dodd-Frank

  • Riesgo de impago del comprador

  • Costes de reparación si recuperas la propiedad y hay daños

Búsqueda de viviendas financiadas por el propietario

Si no cumple los requisitos para obtener una hipoteca, quizá se pregunte dónde puede encontrar viviendas financiadas por el propietario. Estas son algunas opciones:

  • Sitios web de anuncios inmobiliarios. La mayoría de los sitios web de agregadores inmobiliarios permiten filtrar por palabras clave (e.g., „financiación del propietario”). También puede hacer una búsqueda en Internet de „casas financiadas por el propietario cerca de mí” para encontrar empresas locales que pongan en contacto a compradores y vendedores.
  • Agentes inmobiliarios. Los agentes y corredores de su zona podrían conocer ofertas no publicitadas en su zona. O puede que conozcan a un vendedor motivado que esté dispuesto a ofrecer financiación al propietario.
  • Busque en los listados de FSBO. Encuentre anuncios de venta por el propietario (FSBO) en su zona. Si una propiedad le interesa, póngase en contacto con el vendedor y pregúntele si la financiación del propietario es una opción.
  • Buscar anuncios de alquiler. Asimismo, si ve una vivienda que le gusta y que está en alquiler, pregunte al propietario si está interesado en venderla con financiación. Puede tener suerte y encontrar a alguien que esté cansado de ser propietario pero que siga buscando ingresos mensuales.

El resultado final

Aunque no es habitual, la financiación del vendedor puede ser una buena opción para compradores y vendedores en las circunstancias adecuadas. Aun así, existen riesgos para ambas partes que deben sopesarse antes de firmar cualquier contrato.

Si está considerando la posibilidad de financiar su vivienda, generalmente le conviene trabajar con un abogado inmobiliario que pueda representarle durante las negociaciones y revisar el contrato para asegurarse de que sus derechos están protegidos.

Fuentes del artículo

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  1. U.S. Congreso. „H.R.4173 – Ley Dodd-Frank de reforma de Wall Street y protección del consumidor.” Consultado el 14 de mayo de 2020.

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