¿Qué es un fondo de inversión inmobiliaria cautivo??
Un fideicomiso de inversión inmobiliaria cautivo es simplemente un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) cuya propiedad es controlada por una sola empresa. Una empresa que posee bienes inmuebles relacionados con su actividad puede considerar ventajoso agrupar las propiedades en un REIT para obtener las exenciones fiscales especiales. Esta estrategia de mitigación fiscal puede ser utilizada por minoristas y bancos con muchas tiendas o sucursales.
Puntos clave
- Un REIT cautivo es cualquier REIT con más del 50% de participación de una sola empresa.
- Los REITs cautivos suelen ser filiales.
- Como REITs, los REITs cautivos disfrutan de todas las ventajas fiscales de un REIT estándar.
- En general, la contabilidad de los REITs cautivos puede ser compleja para la empresa matriz y la filial del REIT cautivo.
- Los profesionales de la contabilidad y la fiscalidad deben asegurarse de que cumplen plenamente todas las leyes federales y estatales relativas a los REITs cautivos.
Comprensión de los fideicomisos de inversión inmobiliaria cautivos
Se puede crear un fideicomiso de inversión inmobiliaria cautivo para aprovechar las ventajas fiscales que ofrece un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Las empresas pueden optar por desarrollar o tomar el control de la propiedad de un REIT para obtener el estatus de cautivo. El estatus de control o cautivo se define como más del 50% de la participación con derecho a voto de un REIT.
Las empresas que crean un REIT cautivo para gestionar sus propias propiedades inmobiliarias suelen caracterizarlas como REIT de alquiler o hipotecarias. Los REITs hipotecarios (mREITs) proporcionan capital hipotecario a cambio de la promesa de ingresos recíprocos, que suelen ser la base de los ingresos de un REIT. Las empresas también pueden utilizar fideicomisos de inversión inmobiliaria cautivos transfiriendo bienes inmuebles a un REIT, y luego alquilando las propiedades de esos REIT.
Fideicomisos de inversión inmobiliaria
Un REIT cautivo es un REIT con la propiedad de control de una sola empresa. Más allá de eso, los REITs cautivos son simplemente REITs. Una entidad puede ser clasificada como REIT si cumple ciertos requisitos del Servicio de Impuestos Internos y del Título 26 del Código de Impuestos Internos. Los REITs pueden ser fideicomisos, asociaciones o corporaciones, pero todos deben elegir tributar como corporaciones.
El Código de Rentas Internas permite a todos los REITs distribuir todos sus ingresos a sus accionistas. Esto hace que los REITs se asemejen a las sociedades de personas según el código fiscal, ya que las sociedades de personas generalmente no tienen ingresos y distribuyen todos sus ingresos a través de un K-1.
Los REIT deben cumplir varios requisitos para poder acogerse a las deducciones fiscales por distribución de ingresos que caracterizan a los REIT en general. En concreto, una empresa debe cumplir los siguientes requisitos para ser considerada un REIT:
- Tributa como una sociedad anónima
- Pagan al menos el 90% de los ingresos imponibles en forma de dividendos a los accionistas cada año
- Obtienen al menos el 75% de los ingresos brutos de los alquileres, los intereses de las hipotecas que financian los bienes inmuebles o las ventas de los mismos
- Invertir al menos el 75% de los activos totales en bienes inmuebles, efectivo o U.S. Tesoros
- Tener al menos 100 accionistas (las empresas controladoras pueden nombrar a ejecutivos como accionistas para cumplir este requisito)
Si una entidad cumple los requisitos del REIT, debe pagar al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas y, por tanto, se le permite tomar la distribución de ingresos como una deducción. Cualquier saldo restante después de la distribución requerida se grava al tipo de impuesto de sociedades necesario.
Contabilidad de las filiales
Los REITs cautivos se consideran filiales y, por tanto, su propiedad debe contabilizarse de algún modo en las finanzas de la empresa matriz. En general, hay tres formas de contabilizar las filiales y la propiedad de las filiales en los estados financieros de la empresa matriz. Las empresas pueden presentar estados financieros consolidados, o pueden contabilizar la propiedad a través del método de la participación o del método del coste.
Según los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (PCGA), las empresas tienen la opción de crear estados financieros consolidados que integren todos los aspectos de las finanzas de una filial si la empresa matriz posee más del 50% de los derechos de propiedad. Normalmente, no es beneficioso o aplicable para una empresa matriz incluir un REIT cautivo en los informes de los estados financieros consolidados. Esto se debe a los beneficios fiscales que obtiene la REIT cautiva por sí misma, que suelen ser el motivo de su creación. Por lo tanto, la propiedad de los REITs cautivos suele contabilizarse en las finanzas de la empresa matriz a través del método de la participación o del método del coste.
Beneficios fiscales de las cautivas REIT
Puede haber varios beneficios fiscales asociados a los impuestos de las REIT cautivas. La fiscalidad federal de los REIT se trata en el Título 26 del Código de Rentas Internas, pero los estados también pueden tener sus propias normas fiscales para los REIT que pueden aumentar o disminuir los beneficios fiscales.
En general, la empresa matriz de un REIT cautivo puede deducir los costes de alquiler o de pago de la hipoteca que paga a su REIT cautivo, lo que reduce sus ingresos imponibles. Esto no es necesariamente una gran ventaja porque normalmente se deducirían estos gastos de todos modos. Sin embargo, puede crear algunas ventajas útiles en el procesamiento de pagos, etc. Una de las mayores ventajas es que la empresa matriz recibe una parte de la distribución de dividendos del REIT cautivo, que puede tributar a un tipo inferior.
La REIT cautiva disfruta de todos los beneficios fiscales de la condición de REIT. Puede deducir el 90% o más de sus ingresos que distribuye a los accionistas. También paga el tipo de impuesto federal de sociedades sobre cualquier ingreso restante.
Leyes que rigen los REITs cautivos
Debido a que las filiales cautivas de los REITs pueden crear potencialmente varias ventajas, existen algunas disposiciones federales y estatales que las contemplan. En general, la mayoría de las legislaciones definen a la cautiva como una propiedad de control del 50%. Las leyes federales exigen que cualquier tratamiento sea justo y se ajuste a las valoraciones de la propiedad y a las negociaciones en condiciones de igualdad.
Algunos estados tienen sus propios requisitos especiales. En algunos casos, existen limitaciones que pueden eliminar las tácticas de evasión fiscal en su totalidad. En general, los profesionales de la contabilidad y los impuestos deben asegurarse de que los REITs cautivos y la contabilidad de los REITs cautivos cumplan con todas las leyes federales y estatales.
Nuestro equipo requiere que los escritores utilicen fuentes primarias para apoyar su trabajo. Entre ellos se incluyen libros blancos, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos del sector. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando es necesario. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestro
política editorial.