Qué es el exceso de servicio hipotecario?
El exceso de servicio hipotecario es una comisión basada en el porcentaje del flujo de caja mensual de los valores respaldados por hipotecas (MBS) que queda después de que el flujo de caja se haya dividido en un pago de cupón y de capital para el titular del MBS.
Puntos clave
- El exceso de servicio hipotecario es una comisión que se paga a los administradores de hipotecas por el mantenimiento de los valores respaldados por hipotecas (MBS).
- El exceso de servicio es lo que queda después de deducir las tasas de servicio de la hipoteca regular.
- El exceso de servicio hipotecario puede surgir de la agrupación de hipotecas en un MBS, donde cada préstamo puede tener diferentes originadores o administradores, cada uno de los cuales cobra una tasa diferente.
Cómo funciona el exceso de servicio hipotecario
Una comisión de servicio es el porcentaje de cada pago de la hipoteca realizado por un prestatario a un administrador hipotecario como compensación por llevar un registro de los pagos, cobrar y realizar los pagos de depósito en garantía, pasar los pagos de capital e intereses al titular del pagaré. Las comisiones de servicio suelen oscilar entre 0.25% a 0.5% del saldo pendiente de la hipoteca cada mes. La comisión por exceso de servicio de la hipoteca suele ir a parar al administrador del préstamo y puede servir como comisión de garantía para el suscriptor del MBS.
Por ejemplo, en una operación típica de MBS, si el tipo de interés de una hipoteca es del 8%, el titular del MBS podría recibir un 7.5%, el administrador de la hipoteca recibe 0.El 25% de la comisión de servicio y el suscriptor del MBS se lleva el 0.15% Esto deja el 0 restante.10% (8% – 7.5% – 0.25% – 0.15% = 0.10%) como exceso de servicio.
El exceso de servicios hipotecarios para los MBS está sujeto al riesgo de prepago y de extensión. Cuando se valora el exceso de servicio, se hace sobre la base de una estimación de la duración de la anualidad. Esto debe ser estimado ya que no se puede saber con certeza cuando un prestatario hipotecario podría refinanciar o pagar su hipoteca de otra manera. El valor del exceso de servicio puede cambiar drásticamente cuando los tipos de interés cambian, porque los cambios en los tipos de interés actuales en relación con el tipo de interés de la hipoteca determinan la duración de la anualidad del exceso de servicio asociado a esa hipoteca.
De dónde procede el exceso de servicio hipotecario
El exceso de servicio hipotecario puede ser el resultado de la gestión de las hipotecas que son agrupadas por el originador, y luego vendidas. Si el comprador no realiza el servicio del préstamo por sí mismo, podría celebrar un acuerdo de servicio posiblemente con el originador o con un tercero. En un acuerdo de este tipo, el administrador suele conservar el derecho a recibir parte de los pagos de intereses realizados por los prestatarios, con respecto al conjunto de hipotecas que se administran.
El diferencial de servicio de la hipoteca es el importe de los intereses retenidos por el administrador, y es considerado en parte por el administrador como una forma de compensación razonable por los servicios prestados. Si hay una parte de un diferencial de servicio hipotecario que excede lo que podría considerarse una compensación razonable por los servicios prestados, esto se denomina exceso de servicio y representaría una inversión continua en la parte de interés de un conjunto de hipotecas subyacente.
El Servicio de Impuestos Internos (IRS) ha dictaminado anteriormente que la propiedad de ciertos diferenciales de servicio hipotecario en exceso constituiría un activo inmobiliario y, por tanto, los ingresos de los diferenciales de servicio en exceso se tratarían como intereses de obligaciones garantizadas por hipotecas sobre bienes inmuebles. Esta sentencia se consideró aplicable a los fondos de inversión inmobiliaria a efectos fiscales.
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