Vender su casa puede ser sorprendentemente largo y emocionalmente difícil, sobre todo si nunca lo ha hecho antes. A veces, puede sentirse como una invasión de la privacidad porque los extraños entrarán en su casa, abrirán sus armarios y gabinetes, y husmearán. Criticarán un lugar que probablemente se ha convertido en algo más que cuatro paredes y un techo para ti y, para colmo, te ofrecerán menos dinero del que crees que vale tu casa.
Sin experiencia y con una transacción compleja y emocional entre manos, es fácil que los vendedores de viviendas por primera vez cometan muchos errores. Sin embargo, con un poco de conocimiento, puede evitar muchos de estos escollos. Siga leyendo para saber cómo vender su casa obteniendo el mayor precio posible en un plazo razonable y sin perder la cabeza.
Puntos clave
- Mantenga sus emociones bajo control y concéntrese en el aspecto comercial de la venta de su casa.
- Contratar a un agente puede costar más en comisiones, pero puede eliminar muchas de las conjeturas de la venta.
- Si decide vender por su cuenta, fije un precio de venta razonable y tenga en cuenta la época del año.
- Prepárese para la venta, no escatime en los elementos visuales de su anuncio y revele cualquier problema que tenga la propiedad.
Emocionarse
Es fácil emocionarse al vender su casa, especialmente la primera. Ha dedicado mucho tiempo y esfuerzo a encontrar la casa adecuada, ha ahorrado para el pago inicial y los muebles, y ha creado muchos recuerdos. La gente suele tener problemas para controlar sus emociones cuando llega el momento de decir adiós.
Pensar que es imposible? No es. Cuando decida vender su casa, empiece a pensar en usted como empresario y vendedor en lugar de como simple propietario. De hecho, se olvidarán por completo de que usted es el propietario de la vivienda. Si mira la transacción desde una perspectiva puramente financiera, se distanciará de los aspectos emocionales de la venta de la propiedad.
Además, intente recordar cómo se sentía cuando estaba comprando esa casa. La mayoría de los compradores también estarán en un estado emocional. Si recuerda que está vendiendo una propiedad, además de una imagen y un estilo de vida, es más probable que haga el esfuerzo adicional de poner en escena y hacer algunas remodelaciones menores para obtener el mejor precio por su casa. Estos cambios en la apariencia no sólo ayudarán al precio de venta; también le ayudarán a crear distancia emocional porque su casa parecerá menos familiar.
Contratar o no contratar a un agente
Aunque los agentes inmobiliarios cobran una comisión considerable -normalmente entre el 5% y el 6% del precio de venta de la vivienda-, probablemente no sea una buena idea intentar vender la casa por su cuenta, sobre todo si no lo ha hecho antes. Puede ser tentador, sobre todo si ha visto todos esos carteles de „se vende por el propietario” en los jardines delanteros de la gente o en Internet. Entonces, ¿merece la pena contratar a un agente??
Un buen agente suele velar por sus intereses. Le ayudarán a fijar un precio de venta justo y competitivo para su casa, aumentando las probabilidades de una venta rápida. Un agente también puede ayudar a atenuar la emoción del proceso interactuando con los posibles compradores y eliminando a los pateadores de neumáticos que sólo quieren ver su propiedad pero no tienen intención de hacer una oferta.
Su agente también tendrá más experiencia en la negociación de ventas de viviendas, lo que le ayudará a obtener más dinero del que podría obtener por su cuenta. Y si surge algún problema durante el proceso -y suele ocurrir-, un profesional con experiencia estará ahí para resolverlo por usted. Por último, los agentes están familiarizados con todo el papeleo y las dificultades que conllevan las transacciones inmobiliarias y pueden ayudar a garantizar que el proceso se desarrolle sin problemas. Esto significa que no habrá retrasos ni fallos en el trato.
Después de leer todo esto, ¿debería contratar a un agente? Sólo usted puede decidir.
Qué hacer si no utiliza un agente inmobiliario
Así que ha decidido no contratar a un agente. Eso está bien porque no es que no se pueda hacer. Hay personas que venden sus propias casas con éxito. Recuerde, sin embargo, que tendrá que investigar primero las propiedades vendidas recientemente en su zona y las que están actualmente en el mercado para determinar un precio de venta atractivo. Tenga en cuenta que la mayoría de los precios de las viviendas incluyen la comisión del agente, por lo que es posible que tenga que rebajar el precio.
Usted será responsable de su propio marketing, así que asegúrese de poner su casa en el servicio de listas múltiples (MLS) en su área geográfica para llegar al mayor número de compradores. Como no tiene agente, será usted quien muestre la casa y negocie la venta con el agente del comprador, lo que puede llevar mucho tiempo, ser estresante y emocional para algunas personas.
Dado que está renunciando a un agente, considere la posibilidad de contratar a un abogado inmobiliario para que le ayude con los detalles de la transacción y el proceso de depósito en garantía. Incluso con los honorarios de los abogados, vender una casa usted mismo puede ahorrarle miles de euros. Sin embargo, si el comprador tiene un agente, esperará que se le compense. Este coste suele ser cubierto por el vendedor, por lo que tendrá que pagar entre el 1% y el 3% del precio de venta de la casa al agente del comprador.
Fijar un precio poco realista
Tanto si trabajas con un agente como si vas por libre, fijar el precio de venta correcto es clave. Recuerde el análisis comparativo del mercado que usted o su agente hicieron cuando compró su casa para determinar un precio de oferta justo? Los compradores también lo harán para su casa, así que como vendedor debe ir un paso por delante de ellos.
Puede pensar que su casa vale más, pero recuerde que debe fijar un precio realista basado en las casas comparables de la zona.
En ausencia de una burbuja inmobiliaria, las viviendas sobrevaloradas no suelen venderse. En una encuesta realizada por el sitio web informativo de venta de viviendas HomeLight.com, el 70% de los agentes inmobiliarios dijo que la fijación de precios excesivos es el No.1 error que cometen los vendedores. No se preocupe demasiado por fijar un precio bajo, ya que, en teoría, esto generará múltiples ofertas y elevará el precio hasta el valor real de mercado de la vivienda. De hecho, fijar un precio inferior a su vivienda puede ser una estrategia para generar más interés en su oferta, y siempre puede rechazar una oferta demasiado baja.
Esperar el precio de salida
Cualquier comprador inteligente negociará, y si quiere completar la venta, es posible que tenga que jugar. La mayoría de la gente quiere poner su casa a un precio que atraiga a los compradores, pero dejando un margen de maniobra para las negociaciones, lo contrario de la estrategia de infravaloración descrita anteriormente. Esto puede funcionar, ya que permite que el comprador sienta que está obteniendo un buen valor y que usted obtenga la cantidad de dinero que necesita de la venta.
Por supuesto, el hecho de que acabe obteniendo más o menos del precio de venta dependerá no sólo de su estrategia de precios, sino también de si se encuentra en un mercado de compradores o de vendedores y de lo bien que haya decorado y modernizado su casa.
Vender durante los meses de invierno
Lo crea o no, realmente hay un momento adecuado para vender durante el año. El invierno, especialmente durante las vacaciones, suele ser una época lenta para la venta de viviendas. La gente está ocupada con sus compromisos sociales, y el clima frío en gran parte del país hace que sea más atractivo quedarse en casa. Como es probable que haya menos compradores, es posible que se tarde más en vender la casa y que no se obtenga tanto dinero. Sin embargo, puede consolarse sabiendo que, aunque no haya tantos compradores activos, tampoco habrá tantos vendedores compitiendo, lo que a veces puede ser una ventaja para usted.
Es posible que le convenga esperar. Salvo que haya circunstancias atenuantes que le obliguen a vender durante el invierno o las vacaciones, considere la posibilidad de poner la casa en venta cuando el tiempo empiece a ser más cálido. La gente suele estar preparada y dispuesta a comprar una casa cuando hace más calor.
Escatimar en las fotos del listado
Dado que hoy en día muchos compradores buscan casas en Internet, y muchas de ellas tienen fotos, te harás un flaco favor si no tienes imágenes de tu casa. Al mismo tiempo, hay tantas fotos pobres de casas en venta que, si haces un buen trabajo, esto diferenciará tu anuncio y ayudará a generar un interés adicional.
Las buenas fotos deben ser nítidas y claras y estar tomadas durante el día, cuando hay mucha luz natural. Deben mostrar los mejores activos de su casa. Considere la posibilidad de utilizar un objetivo gran angular, si es posible, para que los posibles compradores se hagan una mejor idea de cómo son las habitaciones. Lo ideal es contratar a un fotógrafo inmobiliario profesional para obtener resultados de la máxima calidad en lugar de dejar que su agente se limite a tomar instantáneas con un teléfono.
Y no se limite a las fotos. Considere la posibilidad de añadir un recorrido en vídeo o una vista de 360 grados para mejorar aún más su anuncio. Esto se puede hacer fácilmente con cualquier smartphone. Puede atraer a más compradores potenciales para que pasen por sus puertas para ver la casa. Incluso puede conseguir más ofertas si les da un paseo introductorio por su propiedad.
No tener un seguro adecuado
Es posible que su prestamista le haya exigido que adquiera una póliza de seguro de hogar. Si no es así, querrá asegurarse de que está asegurado en caso de que un espectador tenga un accidente en la vivienda e intente demandarle por daños y perjuicios. También debe asegurarse de que no hay peligros evidentes en la propiedad o de que toma medidas para mitigarlos (por ejemplo, mantener a los niños de los posibles compradores alejados de la piscina y sacar a su perro de la casa durante las visitas).
Ocultar problemas importantes
Piensa que puede salirse con la suya ocultando problemas importantes de su propiedad? Cualquier problema se descubrirá durante la inspección del comprador. Tienes tres opciones para solucionar cualquier problema. O bien arreglar el problema antes de tiempo, el precio de la propiedad por debajo del valor de mercado para tener en cuenta, o la lista de la propiedad a un precio normal y ofrecer al comprador un crédito para arreglar el problema.
Recuerde: Si no arregla el problema de antemano, puede eliminar a un buen número de compradores que quieren una casa llave en mano. Hacer una inspección de la casa antes de ponerla en venta es una buena idea si quieres evitar costosas sorpresas después de que la casa esté bajo contrato. Además, muchos estados tienen normas de divulgación. Algunos exigen a los vendedores que revelen los problemas conocidos de sus casas si los compradores preguntan directamente, mientras que otros decretan que los vendedores deben revelar voluntariamente ciertos problemas.
No prepararse para la venta
Los vendedores que no limpian y preparan sus casas tiran el dinero por el desagüe. No se preocupe si no puede permitirse contratar a un profesional. Hay muchas cosas que puedes hacer por tu cuenta. No hacer estas cosas puede reducir su precio de venta y también puede impedir que consiga una venta. Si no ha solucionado problemas menores, como un pomo roto o un grifo que gotea, el comprador potencial puede preguntarse si la casa tiene problemas más importantes y costosos que tampoco se han solucionado.
Pídale a un amigo o a un agente (alguien con un par de ojos nuevos) que le señale las zonas de su casa que necesitan mejoras. Debido a su familiaridad con la casa, puede ser inmune a sus puntos problemáticos. Desorganizar, limpiar a fondo, dar una nueva capa de pintura a las paredes y eliminar los olores también le ayudará a causar una buena impresión a los compradores.
No acomodar a los compradores
Si alguien quiere ver tu casa, tienes que complacerle, aunque te resulte incómodo. Y sí, hay que limpiar y ordenar la casa antes de cada visita. Un comprador no sabrá ni le importará si su casa estaba limpia la semana pasada. Es mucho trabajo, pero concéntrese en el premio.
Vender a compradores no cualificados
Es más que razonable esperar que un comprador traiga una carta de preaprobación de un prestamista hipotecario o una prueba de fondos (POF) para compras en efectivo para demostrar que tiene el dinero para comprar la casa. La firma de un contrato con un comprador puede estar supeditada a la venta de su propia propiedad, lo que puede ponerte en un serio aprieto si necesitas cerrar antes de una fecha determinada.
¿Se puede vender una casa con una hipoteca??
Sí, se puede vender una casa con una hipoteca. Durante el proceso de depósito en garantía, el prestamista que tiene la hipoteca le entregará un extracto de pago (a veces llamado presupuesto de pago) con el saldo exacto que queda. Cuando su préstamo se cierre, el agente de custodia enviará el saldo de su hipoteca a su prestamista, liquidando su hipoteca.
Debo poner en escena mi casa?
Sí, probablemente. La puesta en escena de una casa puede conducir a una venta más rápida y a un mayor precio de la misma. Sin embargo, no todo el mundo necesita contratar un servicio de puesta en escena profesional. El simple hecho de tomar algunas medidas, como la limpieza y el desorden, puede tener un impacto significativo en la venta de una casa, y deberá hacerse antes de mudarse, independientemente de la venta.
Cuánto ganaré vendiendo mi casa?
Cuánto ganará depende del precio de venta, las comisiones del agente, los costes de cierre y el saldo restante de la hipoteca. Si trabaja con un agente inmobiliario, debería recibir una hoja neta del vendedor antes incluso de poner en venta su propiedad, en la que se detalla lo que puede estimar para hacer. Cuando haya aceptado una oferta y esté en depósito, obtendrá una divulgación de cierre de su prestamista que detalla exactamente cuánto recibirá después de que su préstamo se cierre.
¿Debe vender su casa en efectivo??
Vender una casa por dinero en efectivo es una forma rápida de evitar las molestias y el estrés de poner en escena una casa, mostrarla, hacer reparaciones y hacer malabares con las ofertas que compiten. Sin embargo, la mayoría de los compradores en efectivo no comprarán una casa por más del 75% del valor de la casa, menos los gastos de reparación previstos. Eso significa que alguien que vende una casa de 100 mil dólares que necesita 30 mil dólares en reparaciones puede esperar ofertas de alrededor de 45 mil dólares de compradores en efectivo. Vender una casa al contado es más fácil, pero con un importante coste económico que hay que tener en cuenta.
El resultado final
Aprender a vender una casa es crucial. Asegúrese de prepararse mental y financieramente para escenarios no ideales, incluso si no comete ninguno de estos errores. La casa puede permanecer en el mercado mucho más tiempo del que espera, especialmente en un mercado en declive. Si no encuentra un comprador a tiempo, puede acabar intentando pagar dos hipotecas, teniendo que alquilar su casa hasta que encuentre un comprador o, en situaciones extremas, en una ejecución hipotecaria. Sin embargo, si evita los costosos errores que se enumeran a continuación, estará muy cerca de dar lo mejor de sí mismo y de conseguir esa venta lucrativa y sin complicaciones que todo vendedor de viviendas espera.
Fuentes del artículo
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