Con las acciones revalorizadas, puede vender sus acciones a lo largo de varios años para repartir las plusvalías. Desgraciadamente, los bienes inmuebles de inversión no gozan del mismo lujo; la totalidad del importe de la ganancia debe declararse en sus impuestos en el año en que se vende la propiedad, a menos que se tomen ciertas medidas para minimizar este riesgo. Si un inversor utiliza la Sección 1031 del Código del IRS para reconocer un intercambio „en especie” al vender una propiedad de inversión, las ganancias de capital pueden ser diferidas mediante la compra de una propiedad de inversión similar.
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¿Es cierto que puede vender su casa y no pagar el impuesto de plusvalía??
Gestión de la fecha de venta
Podría mitigar esta carga fiscal controlando el año en el que la titularidad y la posesión dejan de estar en sus manos y, por tanto, el año en el que declara la plusvalía de la transacción. En otras palabras, puede fijar el traspaso de la propiedad a un año en el que espera tener una menor carga fiscal.
Según el Servicio de Impuestos Internos (IRS), „una parte o la totalidad de la plusvalía neta puede tributar al 0% si su renta imponible es inferior a 80.000 dólares.” Por lo tanto, si no tiene ingresos activos y los ingresos pasivos son mínimos, incluida la ganancia por la venta de su inversión inmobiliaria, puede evitar el pago de impuestos sobre su mínima ganancia de capital. Sin embargo, si sus ingresos son estables y el pago de impuestos sobre la ganancia parece inevitable, puede considerar la posibilidad de utilizar el intercambio de la Sección 1031 del IRC.
El intercambio de la Sección 1031
La Sección 1031 del Código del IRS permite a un inversor intercambiar bienes inmuebles de inversión por otros bienes inmuebles de inversión y no incurrir en ninguna obligación fiscal inmediata. De acuerdo con el artículo 1031, si intercambia bienes de negocio o de inversión únicamente por bienes de negocio o de inversión de tipo similar, no se reconoce ninguna ganancia o pérdida hasta que se venda el nuevo bien adquirido.
A partir de 2018, la Ley de recortes de impuestos y empleos limitó los intercambios en especie a los bienes inmuebles. La Sección 1031 ya no permite intercambiar bienes personales, como obras de arte.
Normas y reglamentos
La Sección 1031 del Código del IRS no permitirá evitar los impuestos sobre las ganancias de capital en todos los casos. Por ejemplo, el intercambio de U.S. por un inmueble en otro país no podrá acogerse al régimen de intercambio con diferimiento de impuestos. Además, los intercambios que impliquen una propiedad utilizada para fines personales -como el intercambio de una residencia personal por una propiedad de alquiler- no recibirán un tratamiento fiscal diferido. Por último, si se realiza un intercambio entre partes relacionadas y cualquiera de las partes enajena posteriormente la propiedad intercambiada en un periodo de dos años, la propiedad intercambiada estará sujeta a impuestos.
A efectos de la declaración de impuestos, la base de la antigua propiedad se traslada a la nueva. Es importante entender esto porque los impuestos debidos no se perdonan, simplemente se posponen hasta la venta de la nueva propiedad. Para registrar el intercambio de la Sección 1031 con el Servicio de Impuestos Internos, es importante presentar el formulario 8824 con la declaración de impuestos para el año del intercambio en especie, así como para cada uno de los dos años siguientes al intercambio.
Sección 1031 y pérdidas
También es posible realizar un intercambio con aplazamiento de impuestos si vende su propiedad de inversión con pérdidas. En primer lugar, hay que determinar si la pérdida es una „pérdida fiscal” o sólo una pérdida personal. Para que se considere una pérdida fiscal, su base ajustada en la propiedad debe ser mayor que el precio de venta de la propiedad. La base ajustada tiene en cuenta cualquier deducción por depreciación previa que se haya realizado (o que se haya permitido pero no se haya realizado).
Por ejemplo, supongamos que ha comprado un inmueble de alquiler por 400.000 dólares. En los últimos diez años, se han amortizado 100.000 dólares del edificio. Su base ajustada actual es de 300.000 dólares. Si vende su propiedad de alquiler por 350.000 dólares, puede parecer una pérdida, pero en realidad es una ganancia de 50.000 dólares a efectos fiscales. La ganancia se considera una ganancia no capturada de la sección 1250, y se grava a un tipo del 25%. Sin embargo, podría comprar una propiedad „similar” para evitar el pago inmediato de impuestos sobre su ganancia de 50.000 dólares.
Por otro lado, supongamos que vende la misma vivienda por 250.000 $. Se trata de una pérdida fiscal de 50.000 dólares, además de una pérdida personal. ¿Sigue siendo beneficioso el intercambio en especie?? Posiblemente. Si adquiere una propiedad en especie por 250.000 dólares, su base en esa segunda propiedad será inmediatamente de 300.000 dólares (su base ajustada en la primera propiedad). Esto le beneficiará a la hora de vender la segunda propiedad, ya que la base de la que se deduce la depreciación es mayor.
Intercambio totalmente diferido de impuestos
Para que se produzca una transacción de intercambio según la Sección 1031 con diferimiento de impuestos, deben cumplirse ciertas condiciones:
- La propiedad debe ser „similar”: Los bienes son similares si son de la misma naturaleza o carácter, incluso si difieren en grado o calidad.
- La propiedad debe estar relacionada con el negocio o la inversión: La propiedad intercambiada debe tener un uso productivo o de inversión y ser intercambiada para el mismo uso. Por ejemplo, una propiedad intercambiada no debe ser mantenida principalmente para su reventa.
- La nueva propiedad debe identificarse en un plazo de 45 días: La nueva propiedad que se va a recibir a cambio de una propiedad existente debe identificarse por escrito, al vendedor, dentro de los 45 días de la primera transferencia.
- La transferencia debe realizarse dentro del plazo de 180 días: La propiedad en especie debe ser recibida por una de estas dos fechas (lo que ocurra antes): dentro del período de 180 días después de la transferencia de la propiedad, o antes de la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos (incluidas las extensiones) para el año en que se transfiere la propiedad.
Intercambio parcialmente diferido de impuestos
Para que se difiera completamente la tributación, el intercambio debe ser únicamente un intercambio de propiedades en especie. En un mundo perfecto, encontrar una propiedad con el mismo valor comercial es ideal para el intercambio de la Sección 1031. Sin embargo, es difícil encontrar un intercambio equitativo y, en muchos casos, una de las partes acaba aportando algo de dinero extra para que el acuerdo sea justo. Esta propiedad adicional o efectivo recibido se conoce como „boot”, y esta ganancia se grava hasta el importe del boot recibido.
Cuando hay hipotecas en ambas propiedades, las hipotecas se compensan. La parte que renuncia a la hipoteca más grande y recibe la más pequeña trata el exceso como un botín.
El resultado final
El aumento del número de ventas de inmuebles ha permitido a muchas personas recibir un tratamiento fiscal favorable por parte del gobierno federal. Como resultado, se ha perdido una enorme cantidad de ingresos fiscales. Por ahora, los intercambios de la Sección 1031 para bienes inmuebles siguen siendo. (Como ya se ha comentado, a partir de 2018 se eliminaron para otro tipo de bienes, como los coleccionables, las aeronaves, los derechos de franquicia y los equipos pesados.) Como siempre, discuta sus planes con un profesional de los impuestos si usted tiene una propiedad de alquiler que está planeando vender para aprender qué reglas se aplican a su situación.
Fuentes del artículo
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