Vender una propiedad de alquiler para obtener un gran beneficio puede ser un sueño hecho realidad. Después de todo, ¿quién no querría ganar un buen dinero con su inversión inmobiliaria?? Aun así, para maximizar el beneficio de una venta de este tipo, es posible que desee aplazar la toma de sus ganancias como una suma global. Siga leyendo para saber por qué y para conocer otra opción: la venta a plazos.
Puntos clave
- El IRS permite a los contribuyentes diferir una parte de la ganancia en la venta de una propiedad de inversión con un acuerdo de venta a plazos, evitando así una gran factura de impuestos.
- Los ingresos de las ventas a plazos pueden desglosarse en ganancias, capital (o su base ajustada en la propiedad) e intereses. Cada una de estas categorías se trata de forma diferente en el formulario 1040.
- El porcentaje de ganancia bruta se utiliza entonces para calcular los ingresos de la venta a plazos para un año fiscal determinado.
- Si el comprador asume una hipoteca u otro pagaré sobre la propiedad, la base del coste de la propiedad debe reducirse por el importe de la hipoteca/el pagaré.
Un gran pago = una gran factura de impuestos
Veamos una situación común:
Hal Bookman miró la oferta del comprador por su casa de alquiler, y no podía creer la cifra que vio. El valor de su propiedad ha aumentado considerablemente en sólo cinco años. Sin embargo, cuando Hal informó a su asesor fiscal sobre la venta, éste no se mostró tan entusiasmado: tomar los ingresos como una sola suma no sería lo mejor para Hal desde el punto de vista fiscal.
Si Hal declara todo el producto de la venta en el mismo año en que vende el inmueble, pagará el 25% sobre la parte de la ganancia que corresponda a las deducciones por depreciación que haya practicado previamente sobre el inmueble en alquiler. Además, cualquier ganancia más allá de la recuperación de la depreciación se grava al 15% (para los contribuyentes con ingresos imponibles entre 80.000 y 441.450 dólares si son solteros, o 496.600 dólares si están casados y presentan una declaración conjunta) o al 25% (para los contribuyentes por encima de esos umbrales). Hal pregunta a su asesor fiscal si hay algo que pueda hacer para reducir su renta imponible del año.
El asesor sabe cuál es la herramienta que debe utilizar: un contrato de venta a plazos.
El objetivo de las ventas a plazos
Las ventas a plazos se definen como una venta de bienes en la que al menos un pago no se realiza hasta después del año fiscal de la venta. Como se detalla en la „Publicación 537”, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite a los contribuyentes diferir una parte de la ganancia en la venta de una propiedad de inversión con un acuerdo de venta a plazos. Este sistema permite a los vendedores declarar una parte prorrateada de sus ganancias de capital a lo largo de varios años. Sin embargo, el vendedor no puede utilizar el método de venta a plazos cuando declara una pérdida. Además, el vendedor también puede optar por el método de venta a plazos al declarar una ganancia.
Cómo funciona el método de venta a plazos
Declarar las ganancias en una venta a plazos es teóricamente sencillo. La fiscalidad de las ventas a plazos es un reflejo de la de las rentas vitalicias, en las que una parte prorrateada de cada pago se considera una devolución del capital. Las únicas estipulaciones son que el bien que se vende no puede ser un valor que cotice en bolsa ni formar parte de las existencias habituales de una empresa, y que el contribuyente no puede ser un concesionario del bien vendido (con la excepción de determinados concesionarios de multipropiedad que optan por una tasa de interés especial en el método de venta a plazos).
Veamos cómo Hal, de la historia anterior, podría estructurar su venta a plazos si quisiera diferir sus impuestos sobre la plusvalía a un año futuro. Hal recibe una oferta de 400.000 dólares por su casa de alquiler. Compró la propiedad por 300.000 dólares. A lo largo de los años, ha deducido 100.000 dólares en concepto de amortización, por lo que su base ajustada es de 200.000 dólares. Por lo tanto, Hal tiene 200.000 $ (400.000 $ – 200.000 $) de ganancia imponible que declarar.
El asesor de Hal's le recomienda desglosar los ingresos de la venta en ocho plazos anuales de 50.000 $ cada uno, en lugar de declarar 400.000 $ en un año. Siempre que los plazos se reciban constructivamente cada año, este método permitirá a Hal registrar los beneficios, y por tanto una parte prorrateada de las ganancias, a lo largo de los ocho años.
Declaración de los ingresos por venta a plazos
Los ingresos por la venta a plazos pueden desglosarse en tres categorías distintas: ganancia, capital (o, su base ajustada en la propiedad) e intereses. Cada una de estas categorías se trata de forma diferente en el formulario 1040. El porcentaje de ganancia bruta se utiliza entonces para calcular los ingresos de la venta a plazos para un año fiscal determinado.
Ganancia de capital
En el ejemplo anterior, Hal debe declarar la ganancia cada año como a largo o a corto plazo, dependiendo de si la ganancia fue a largo o a corto plazo a partir del año de la venta. Las ganancias a largo plazo tributan a un tipo inferior, mientras que las ganancias a corto plazo tributan como renta ordinaria. Dado que Hal mantuvo la casa durante cinco años, la ganancia, en este caso, sería a largo plazo.
Si la ganancia hubiera sido a corto plazo, Hal aún podría tributar por los ingresos a plazos a un tipo inferior al que tendría si tuviera que declarar la ganancia a tanto alzado. Esto se debe a que las ganancias a corto plazo tributan como ingresos ordinarios, al tipo impositivo marginal más alto del contribuyente. Si la ganancia prorrateada no le hace pasar al siguiente tramo impositivo, este tipo puede ser inferior. La ganancia de una venta a plazos se declara en el formulario 6252 del IRS y luego se lleva al Anexo D del formulario 1040.
Intereses
Los contribuyentes con ingresos por venta a plazos también deben informar de los intereses cobrados al comprador, que se gravan a los tipos de ingresos ordinarios. Los intereses previstos en el contrato de venta se denominan intereses declarados. Si los intereses declarados son insuficientes (o nulos), parte de la parte del principal de la venta debe ser recalificada como "intereses no declarados."
Principal
El IRS considera que una parte de cada venta a plazos es una devolución de capital libre de impuestos. Esta cantidad se puede determinar rellenando la hoja de trabajo A de la publicación 537. El principal (base ajustada) a efectos de la venta a plazos es el total de su base ajustada real en la propiedad más los gastos de venta y la recuperación de la depreciación.
En este ejemplo, Hal tiene 200.000 dólares como base ajustada en su casa. Debe añadir 100.000 dólares por la recuperación de la depreciación y 10.000 dólares por los gastos de venta para calcular su base ajustada a efectos de la venta a plazos. Esta cifra es de 310.000 $.
Porcentaje de ganancia bruta
Para calcular el porcentaje de ganancia bruta, debe restar la base ajustada a efectos de la venta a plazos -310.000 dólares, en este ejemplo- del precio de venta para calcular la ganancia total. En este caso, la ganancia total es de 90.000 $ (400.000 $ – 310.000 $). A continuación, divida la ganancia total por el precio de venta, que en este caso es del 22.5% (90.000 $ / 400.000 $), y se tiene el porcentaje de beneficio bruto. Por último, para calcular la ganancia imponible cada año, multiplique este porcentaje por el importe del pagaré. Por lo tanto, se considera que la ganancia imponible de Hal cada año es de 11.250 $ (50.000 $ x 22.5%).
Hay muchas normas y reglamentos relativos a las ventas a plazos, y hay que seguirlos cuidadosamente.
Hipotecas y precio del contrato
Si el comprador de la propiedad asume una hipoteca o algún otro pagaré con la compra, la base de coste de la propiedad debe reducirse por el importe de la hipoteca/nota. Si, por ejemplo, la propiedad en alquiler que Hal vendió por 400.000 dólares tiene una hipoteca de 100.000 dólares, el precio del contrato se reduce a 300.000 dólares (400.000 dólares – 100.000 dólares).
Si el importe de la hipoteca supera la base total ajustada de la propiedad, la diferencia debe declararse como pago en el primer año y el precio del contrato se incrementa en esa cantidad. Supongamos, por ejemplo, que la propiedad de Hal tiene una hipoteca de 250.000 dólares. En este caso, además del pago a plazos, Hal tendrá que declarar un exceso de pago de 50.000 dólares durante el primer año.
El resultado final
Hay muchas normas y reglamentos relativos a las ventas a plazos, y deben seguirse cuidadosamente. Para obtener más información sobre subtemas como los cambios en el precio de venta, las diferentes formas que pueden adoptar los pagos recibidos y cuándo puede ser mejor renunciar a un acuerdo de pago a plazos y aceptar un pago único en su lugar, visite el sitio web del IRS. Como siempre, asegúrese de consultar a su asesor fiscal para analizar su situación fiscal específica.
Fuentes del artículo
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