Estrategias exitosas de inversión en ejecuciones hipotecarias

A la hora de traficar con inmuebles, ¿son las ejecuciones hipotecarias una buena inversión?? Pueden serlo, pero Invertir en el mercado de las ejecuciones hipotecarias es una estrategia que requiere un nivel de sofisticación y diligencia muy superior al que la mayoría de la gente cree. Tiene un gran potencial, pero se necesita un gran esfuerzo para cobrarlo.

Puntos clave

  • Invertir en el mercado de las ejecuciones hipotecarias puede ser lucrativo, pero requiere mucho trabajo.
  • Los inversores necesitan estrategias bien pensadas para saber por qué invierten en las propiedades, cómo las van a adquirir y cómo las van a utilizar y/o enajenar.
  • Los inversores deben investigar a fondo el mercado inmobiliario local y cada una de las propiedades, así como las normas gubernamentales locales y estatales y la solidez de la comunidad empresarial.

1:33

Comprar una vivienda embargada: Lo que hay que saber

La inversión en ejecuciones hipotecarias debe abordarse como cualquier inversión importante, lo que requiere concentración, diligencia y una cuidadosa investigación de las tendencias inmobiliarias, económicas y demográficas locales. También requiere la formación de una estrategia para adquirir propiedades y eventualmente venderlas.

La inversión en ejecuciones hipotecarias no es para aficionados

Comprar coches usados en subasta es similar a invertir en propiedades embargadas. Los concesionarios de coches usados son personas que conocen todas las marcas y modelos, así como sus defectos más comunes y la forma de cambiarlos para crear valor. Asumen un riesgo significativamente menor que la persona media que acude a la subasta sólo para comprar un coche con descuento.

Muchos compradores de ejecuciones hipotecarias acuden a la subasta en la escalinata del juzgado con la esperanza de hacerse con una ganga: la disparidad entre el precio de la subasta y el valor intrínseco del inmueble. Sin embargo, es posible que no tengan un conocimiento serio de la inversión en sí o de las estrategias de mitigación de riesgos. Los inversores experimentados en el mercado de las ejecuciones hipotecarias de viviendas saben que confiar en el diferencial de precios como principal fuente de ingresos de la inversión es una receta para el desastre.

El método correcto para obtener una propiedad en ejecución hipotecaria no es el enfoque de la escopeta; en cambio, implica la selección de propiedades que están en un lugar que está destinado a la reurbanización o la mejora. Las propiedades deben tener atributos distintivos que las diferencien de otras en el mercado local o que presenten alguna oportunidad de crear valor.

Estrategias de inversión

Cualquier inversor en bienes inmuebles debe tener una estrategia bien pensada que incluya los objetivos y la forma de adquirir la propiedad, mantenerla y, finalmente, deshacerse de ella. Esta estrategia es aún más importante cuando se invierte específicamente en el mercado de las ejecuciones hipotecarias. Debe determinar si la ejecución hipotecaria se produjo como resultado de alguna circunstancia desafortunada relacionada con el antiguo propietario o debido a una tendencia más amplia que puede afectar al mercado local.

Los inversores tienen que investigar mucho el mercado inmobiliario local. La demanda de propiedades está en función del crecimiento de la población, el crecimiento del empleo, el crecimiento de la renta disponible y los cambios demográficos. Afectará en gran medida al precio y a la capacidad de vender las propiedades al final del periodo de inversión.

Investigar el desarrollo de infraestructuras futuras, como carreteras, escuelas y proyectos comunitarios. También se puede saber cómo el gobierno local y estatal apoyan el crecimiento de la empresa y planean solucionar cualquier problema particular, como el tráfico, la calidad del aire, la delincuencia y los impuestos. Todos estos elementos harán que una zona sea más deseable y aumentará el valor de las propiedades en ella.

Puede ser una medida inteligente ponerse en contacto con los propietarios de inmuebles destinados a la ejecución hipotecaria antes de que sus casas salgan a subasta.

Estrategias de adquisición

A la mayoría de los inversores se les ha enseñado a buscar en las publicaciones que enumeran los bienes que van a ser subastados y a mantener correspondencia con los propietarios sobre su intención de comprar la propiedad antes de que salga a subasta. Aunque los tratos pueden obtenerse en las escaleras del juzgado, encontrar formas alternativas de conseguir propiedades en dificultades mejorará en gran medida sus posibilidades de cierre. También puede proporcionar una oportunidad para entender y analizar completamente la propiedad.

Por ejemplo, digamos que un inversor accede a las propiedades utilizando sus contactos en el mercado y su conocimiento de los préstamos residenciales para ayudar a los propietarios en dificultades a negociar con sus prestamistas. Si los problemas de los préstamos se resuelven, el inversor no sólo aumenta su reputación tanto con los propietarios como con los prestamistas, sino que también puede obtener referencias de otras personas con préstamos problemáticos. Y si la situación no puede resolverse, el inversor es el primero en adquirir la propiedad, porque se ha ganado la confianza de los propietarios. Los inversores también pueden tomar una decisión informada sobre si comprar la propiedad porque han aprendido sobre sus inconvenientes y beneficios.

Otra estrategia consiste en comprar los préstamos en dificultades con un descuento a los prestamistas. A los bancos y otras instituciones de crédito no les gusta adquirir ejecuciones hipotecarias. Para evitar la adquisición de propiedades inmobiliarias (REO), estas instituciones suelen vender varios préstamos improductivos con un importante descuento sobre la par. Los inversores pueden ser más flexibles que los prestamistas a la hora de resolver un préstamo improductivo, a veces convirtiéndolo en un préstamo productivo que generará un rendimiento mucho mayor, gracias a la menor base de inversión del inversor. Después de curar los préstamos, los inversores pueden mantenerlos o venderlos con una prima una vez que los préstamos hayan estado funcionando durante algún tiempo.

En caso de que los préstamos no puedan resolverse, el inversor puede ejecutar la hipoteca de la propiedad y hacerse con el título sin tener que competir con otras partes. El único inconveniente de este enfoque es que la compra de un conjunto de préstamos requiere un mayor desembolso de capital que la compra de propiedades individuales en subasta. La cuestión es que hay formas creativas de reducir la competencia en la adquisición de un activo improductivo.

Estrategias de propiedad

Los inversores también deben estar seguros de qué hacer una vez adquirido el activo. ¿La propiedad se volverá a poner en el mercado o se mantendrá y experimentará a la espera de un cambio en el mercado antes de su venta??

Invertir en propiedades

Los inversores que se planteen comprar ejecuciones hipotecarias y volver a comercializarlas poco después de la compra deben encontrar formas de mejorar la propiedad. Entre las que proporcionan mayor rentabilidad se encuentran la adición de dormitorios y baños, la remodelación de cocinas y la finalización de sótanos u otros espacios no utilizados.

Dado que la información sobre las transacciones inmobiliarias es de dominio público, algunos posibles compradores se mostrarán reticentes a pagar una prima por una propiedad inmediatamente después de la venta de una ejecución hipotecaria, incluso si su precio está en consonancia con el de otras propiedades de la zona. La creación de valor a través de la remodelación ayuda a justificar un precio de reventa más alto y puede reducir el riesgo de largos periodos de comercialización. Sin embargo, los inversores deben tener cuidado con mejorar tanto el inmueble que su precio sea considerablemente superior al de los inmuebles vecinos.

Es una mala idea mejorar tanto una vivienda embargada como para sacarla del mercado.

Mantener las propiedades

Otra estrategia consiste en mantener los activos como propiedades de alquiler hasta que ocurra algo en el mercado que mejore el valor de las propiedades. Los inversores deben conocer suficientemente el mercado de alquileres para estar seguros de que existe una cantidad adecuada de demanda de espacios de alquiler y de que la propiedad generará suficientes rentas para cubrir el coste de su mantenimiento.

Para aquellos que puedan soportar el tiempo y el esfuerzo adicionales que requiere ser propietario, comprar propiedades en dificultades con un descuento y convertirlas en propiedades de alquiler puede crear una riqueza significativa. La posibilidad de obtener una financiación atractiva, como los préstamos de sólo intereses, junto con la posibilidad de deducir los intereses hipotecarios del impuesto sobre la renta, puede proporcionar una forma de crear flujo de caja mientras se espera el momento adecuado para vender.

Aunque los inmuebles residenciales no son tan volátiles como otras clases de activos, se caracterizan por largos periodos de bajos rendimientos y, a continuación, un repunte del valor correspondiente a algún cambio importante en la demanda que explica una parte importante del rendimiento. Una vez más, este es el impulso para la investigación continua y una estrategia de período de retención que ayudará a estimar el momento del salto de valor y crear un plan para el activo en la preparación para la venta.

Estrategias de salida

No haber pensado en una estrategia de salida es un gran error que suelen cometer los nuevos inversores. Muchos tienen la falsa impresión de que el mejor momento para invertir en propiedades embargadas es cuando hay abundancia de ellas disponibles. En realidad, un aumento significativo de las viviendas en venta y de los inmuebles embargados pone de manifiesto algún problema que impide a la gente pagar sus préstamos o que hace que no esté dispuesta a conservar su vivienda. Esto podría deberse a la pérdida de puestos de trabajo en la zona o a algún problema de infraestructura que haga que la zona no sea deseable.

Estas tendencias tendrán un impacto positivo en la oferta de viviendas disponibles para la venta o las ejecuciones hipotecarias y un impacto negativo en la demanda. Esto significa que será más difícil vender la propiedad hasta que los fundamentos del mercado mejoren.

Un error común de los inversores que se basan únicamente en el diferencial de precios para obtener beneficios es que no se dan cuenta del impacto negativo de los costes de mantenimiento. Los gastos pueden incluir los pagos de la hipoteca, los impuestos, el seguro y el mantenimiento durante un prolongado período de comercialización y venta.

Establecer un plazo para vender una propiedad y luego descontar el precio hasta que se venda es una forma de evitar el exceso de costes de mantenimiento. Es mucho mejor vender con un beneficio pequeño o nulo que seguir ofreciendo una propiedad a un precio que garantice un largo periodo de comercialización, lo que acumulará costes de mantenimiento que pueden provocar pérdidas.

El resultado final

Invertir en activos inmobiliarios improductivos para crear riqueza es una estrategia viable, pero no es una forma de hacerse rico rápidamente. Por cada historia de éxito, hay 10 personas más que han perdido su capital por no estar al tanto de los cambios en las tendencias del mercado.

Los que tienen éxito en el mercado de las ejecuciones hipotecarias han estudiado las estrategias y tácticas de otros inversores de éxito. Han dedicado tiempo y recursos a establecer los contactos adecuados con el mercado para crear una ventaja competitiva sobre los demás. Sin embargo, dedicar tiempo y energía a conocer el mercado inmobiliario local es sólo una de las diversas estrategias que los inversores pueden utilizar para aventajar a la competencia. El éxito proviene de estrategias de adquisición y salida inteligentes, cuidadosamente elaboradas y ejecutadas.

Fuentes del artículo

Nuestro equipo exige a los escritores que utilicen fuentes primarias para respaldar su trabajo. Estas incluyen libros blancos, datos gubernamentales, informes originales y entrevistas con expertos de la industria. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando es necesario. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestro
política editorial.

  1. Servicio de Impuestos Internos. "Consejos sobre los ingresos, las deducciones y el mantenimiento de registros de los bienes inmuebles en alquiler: ¿Qué deducciones puedo hacer como propietario de un inmueble en alquiler??" Consultado el 3 de junio de 2020.

Dodaj komentarz