Estrategias de amortización de hipotecas

Para muchas personas, la compra de una vivienda es la mayor inversión financiera que harán en su vida. Debido a su elevado precio, la mayoría de la gente suele necesitar una hipoteca. Una hipoteca es un tipo de préstamo amortizado por el que la deuda se devuelve en cuotas periódicas durante un periodo de tiempo determinado. El periodo de amortización se refiere al tiempo, en años, que un prestatario decide dedicar a pagar una hipoteca.

Aunque el tipo más popular es la hipoteca de tipo fijo a 30 años, los compradores tienen otras opciones, como las hipotecas a 15 años. El periodo de amortización afecta no sólo al tiempo que se tarda en devolver el préstamo, sino a la cantidad de intereses que se pagarán durante la vida de la hipoteca. Los periodos de amortización más largos suelen implicar pagos mensuales más pequeños y costes totales de intereses más elevados a lo largo de la vida del préstamo.

Por otro lado, los periodos de amortización más cortos suelen conllevar pagos mensuales más elevados y un coste total de los intereses más bajo. Es una buena idea que cualquier persona que esté buscando una hipoteca considere las distintas opciones de amortización para encontrar la que mejor se adapte a la gestión y al ahorro potencial. A continuación, analizamos las diferentes estrategias de amortización de la hipoteca para los compradores de hoy en día.

Puntos clave

  • La elección del periodo de amortización de la hipoteca es un compromiso entre la reducción de los pagos mensuales y la reducción del coste total.
  • El vencimiento de un préstamo hipotecario sigue un plan de amortización que mantiene la igualdad de los pagos mensuales al tiempo que modifica la cantidad relativa de capital frente a los intereses en cada pago.
  • Cuanto más largo sea el plan de amortización (por ejemplo, 30 años), más asequibles serán los pagos mensuales, pero al mismo tiempo, más intereses habrá que pagar durante la vida del préstamo.

Calendarios de amortización

La cantidad exacta de capital e intereses que componen cada pago se muestra en la hipoteca calendario de amortización (o tabla de amortización). Al principio, una mayor parte de cada pago mensual se destina a los intereses. Los intereses de una hipoteca son deducibles de los impuestos. Si se encuentra en un tramo impositivo alto, esta deducción tendrá más valor que para aquellos con tipos impositivos más bajos. Con cada pago posterior, más y más del pago va al principal, y menos va a los intereses hasta que la hipoteca se paga en su totalidad y el prestamista presenta una satisfacción de la hipoteca con la oficina del condado o la oficina del registro de la propiedad.

Los periodos de amortización más largos reducen los pagos mensuales

Los préstamos con periodos de amortización más largos requieren pagos mensuales más pequeños porque tienes más tiempo para devolver el préstamo. Esta es una buena estrategia si quieres que los pagos sean más manejables.

La siguiente tabla muestra un ejemplo abreviado de un plan de amortización para un préstamo de 200.000 dólares a 30 años y con un tipo de interés fijo del 4.Tipo de interés del 5%. Aquí se muestran los tres primeros meses del calendario, y luego un salto a 180, 240, 300 y 360 meses.

Tabla 1: Calendario de amortización de la hipoteca
Mes Pagos Principal pagado Intereses pagados Saldo final
1 $1,013.37 $263.37 $750.00 $199,736.63
2 $1,013.37 $264.36 $749.01 $199,472.27
3 $1,013.37 $265.35 $748.02 $199,206.92
180 (15 años) $1,013.37 $516.62 $496.75 $132,467.91
240 (20 años) $1,013.37 $646.70 $366.67 $97,779.45
300 (25 años) $1,013.37 $809.53 $203.84 $54,356.57
360 (pago final) $1,013.37 $1,009.58 $3.79 $-0.00
Fuente: Calculadora de pagos hipotecarios de ERARE

Como puede ver, el pago de este préstamo a 30 años y a tipo fijo de 4.El 5% de la hipoteca es siempre el mismo cada mes (1.013.37). Sin embargo, las cantidades aplicadas al principal y a los intereses cambian cada mes, y cada vez se destina más dinero al principal y menos a los intereses.

Resumen del préstamo a 30 años y tipo fijo 4.Hipoteca al 5% de 200.000 $:

  • Importe del capital = 200.000 dólares
  • Pago mensual = $1.013.37
  • Importe total de los intereses = $164.813.42
  • Coste total del préstamo = $364.813.20

Los períodos de amortización más cortos le ahorran dinero

Si eliges un periodo de amortización más corto -por ejemplo, 15 años- tendrás pagos mensuales más altos, pero también ahorrarás considerablemente en intereses durante la vida del préstamo, y serás dueño de tu casa antes. Además, los tipos de interés de los préstamos más cortos suelen ser más bajos que los de los plazos más largos. Esta es una buena estrategia si puede cumplir cómodamente con los pagos mensuales más altos sin dificultades excesivas.

Recuerda que, aunque el periodo de amortización sea más corto, sigue implicando la realización de 180 pagos consecutivos. Es importante considerar si se puede mantener ese nivel de pagos.

El cuadro 2 muestra el calendario de amortización para los mismos 200.000 dólares 4.Préstamo al 5%, pero con una amortización de 15 años (de nuevo, una versión abreviada para simplificar). Los mismos 200.000 $ 4.5%, pero con una amortización de 15 años. Se muestran los tres primeros meses del plan de amortización, junto con los pagos a 60, 120 y 180 meses.

Tabla 2: Calendario de amortización de la hipoteca
Mes Pago Pago del principal Intereses pagados
1 $1,529.99 $799.99 $750.00
2 $1,529.99 $782.91 $747.08
3 $1,529.99 $785.85 $744.14
60 (5 años) $1,529.99 $976.38 $553.60
120 (10 años) $1,529.99 $1,222.23 $307.75
180 (pago final) $1,529.99 $1,524.27 $5.72

Resumen del préstamo a 15 años con tipo de interés fijo 4.5%:

  • Importe principal = $200.000
  • Pago mensual = $1,529.99
  • Importe total de los intereses = $75.397.58
  • Coste total del préstamo = 275.398.20

Como podemos ver en los dos escenarios, la amortización más larga, de 30 años, resulta en un pago más asequible de 1.013 dólares.37, en comparación con los 1.529 dólares.99 para el préstamo a 15 años: una disparidad de 516 dólares.62 cada mes. Eso puede suponer una gran diferencia para las familias con un presupuesto ajustado o que simplemente quieren limitar los gastos mensuales.

Los dos ejemplos también ilustran que la amortización a 15 años reduce los costes de los intereses en 89.416 $. Si un prestatario puede permitirse cómodamente los pagos mensuales más altos, un período de amortización más corto ofrece un ahorro considerable.

Opciones de pago acelerado

Incluso con una hipoteca de amortización más larga, es posible ahorrar dinero en intereses y pagar el préstamo más rápido mediante la amortización acelerada. Esta estrategia consiste en añadir pagos adicionales a la factura mensual de la hipoteca, lo que puede suponer un ahorro de decenas de miles de dólares y permitirle liberarse de las deudas (al menos en lo que respecta a la hipoteca) años antes.

Tomemos la hipoteca de 200.000 dólares a 30 años del ejemplo anterior. Si se aplicara un pago extra de 100 dólares al principal cada mes, el préstamo se pagaría por completo en 25 años en lugar de 30, y el prestatario obtendría un ahorro de 31.745 dólares en el pago de intereses. Si se aumenta a 150 dólares más cada mes, el préstamo quedaría satisfecho en 23 años con 43.204 dólares.16 de ahorro. Incluso un único pago extra realizado cada año puede reducir el importe de los intereses y acortar la amortización, siempre que el pago se destine al principal y no a los intereses (asegúrese de que su prestamista procesa el pago de esta manera).

Naturalmente, no debes renunciar a tus necesidades ni sacar dinero de inversiones rentables para hacer pagos extra. Pero recortar los gastos innecesarios y destinar ese dinero a los pagos extra puede tener mucho sentido financiero. Y a diferencia de la hipoteca a 15 años, te da la flexibilidad de pagar menos durante algunos meses.

Una calculadora de amortización de hipotecas en línea puede ayudarte a decidir qué hipoteca es la adecuada para ti y a calcular el impacto de los pagos adicionales de la hipoteca. Además, las calculadoras de hipotecas pueden determinar los mejores tipos de interés disponibles.

Otras opciones

Las hipotecas de tipo variable pueden permitirle pagar incluso menos al mes que una hipoteca de tipo fijo a 30 años, y puede ajustar los pagos de otras maneras que podrían coincidir con un aumento previsto de los ingresos personales. Sin embargo, los pagos mensuales de estas hipotecas pueden aumentar -la frecuencia depende de los indicadores económicos y de cómo esté redactado el contrato- y, dado que los intereses de las hipotecas siguen estando en niveles casi históricos, probablemente sean una apuesta poco inteligente para la mayoría de los propietarios.

Del mismo modo, las hipotecas de sólo interés y otros tipos de hipotecas de globo suelen tener pagos bajos, pero le dejarán un saldo enorme al final del plazo del préstamo, lo que también es una apuesta arriesgada.

Lo más importante

Decidir qué hipoteca puede pagar no debe dejarse únicamente en manos del prestamista: Incluso en el actual clima de endurecimiento de los préstamos, es posible que le aprueben un préstamo mayor del que realmente necesita. Si te gusta la idea de un periodo de amortización más corto para poder pagar menos intereses y tener tu casa antes, pero no puedes permitirte los pagos más altos, considera la posibilidad de buscar una casa en un rango de precios más bajo. Con una hipoteca más pequeña, es posible que puedas hacer frente a los pagos más elevados que conlleva un periodo de amortización más corto.

Dado que son muchos los factores que pueden afectar a la hipoteca que más le conviene, es importante que evalúe su situación. Si está pensando en una hipoteca enorme y se encuentra en un tramo impositivo alto, por ejemplo, la deducción de la hipoteca será probablemente más favorable que si tiene una hipoteca pequeña y se encuentra en un tramo impositivo más bajo. O bien, si está obteniendo buenos rendimientos de sus inversiones, puede que no tenga sentido financiero reducir la construcción de su cartera para hacer pagos hipotecarios más altos. Lo que siempre tiene sentido desde el punto de vista financiero es evaluar sus necesidades y circunstancias, y tomarse el tiempo necesario para determinar la mejor estrategia de amortización de la hipoteca para usted.

¿Afecta la amortización a los tipos de interés de las hipotecas??

No. El plazo de amortización no tiene nada que ver con los tipos de interés. Usted elige un periodo de amortización cuando le aprueban una hipoteca, y decide qué plazo de hipoteca quiere: 30 años, 15 años, etc.  

Sin embargo, el tipo de interés suele ser más bajo -hasta un punto porcentual- en los préstamos a corto plazo que se amortizan más rápidamente.

Cuál es el plazo de amortización?

La amortización es el tiempo que tarda un prestatario en devolver un préstamo en su totalidad. El plazo es el periodo de tiempo en el que es posible devolver el préstamo realizando pagos regulares. Por lo tanto, el plazo de amortización es el período o la cantidad de tiempo que se tardará en pagar la deuda y ser propietario de algo libre y claro.

La gente suele suponer que el plazo de un préstamo y su amortización son lo mismo: que cuando se acaba el plazo, también se acaba la amortización. Esto es a menudo -pero no siempre- cierto. En una hipoteca global, por ejemplo, el plazo del préstamo es más corto que la amortización: Cuando el plazo termina, queda mucho capital por pagar.

Cómo funciona un plan de amortización?

El plan de amortización, que suele presentarse en forma de tabla, es un calendario completo de los pagos periódicos del préstamo, que muestra la cantidad de capital y la cantidad de intereses que componen cada pago hasta que el préstamo se liquida al final de su plazo. También suele tener en cuenta el tamaño del saldo. Los calendarios de amortización muestran cómo, al principio de la vida del préstamo, la mayor parte de cada pago corresponde a los intereses; más adelante, la mayor parte de cada pago cubre el capital del préstamo.

Fuentes del artículo

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  1. Oficina de Protección Financiera del Consumidor. "Entender las opciones de préstamo." Accedido en octubre. 19, 2021.

  2. Servicio de Impuestos Internos. "Publicación 936 (2020), Deducción de los intereses hipotecarios de la vivienda." Accedido en octubre. 19, 2021.

  3. Financiación AOPA. "PLAZO VS AMORTIZACIÓN." Consultado en octubre. 19, 2021.

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