Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

¿Qué es una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria??

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es un documento que transfiere el título de una propiedad del propietario a su prestamista a cambio de la liberación de la deuda hipotecaria. Elegir una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria puede ser menos perjudicial desde el punto de vista financiero que pasar por un procedimiento de ejecución hipotecaria completo.

Puntos clave

  • Una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria es una opción tomada por un deudor hipotecario -a menudo un propietario- generalmente como medio para evitar la ejecución hipotecaria.
  • Es un paso que suele darse como último recurso, cuando el propietario ha agotado todas las demás opciones, como una modificación del préstamo o una venta al descubierto.
  • Tiene ventajas para ambas partes, como la posibilidad de evitar un proceso de ejecución hipotecaria largo y costoso.

Cómo entender la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria

La escritura en lugar de la ejecución hipotecaria es una opción potencial que toma el deudor hipotecario, o el propietario de la vivienda, normalmente como medio para evitar la ejecución hipotecaria.

En este proceso, el deudor hipotecario cede la propiedad colateral, que suele ser la casa, al prestamista que actúa como acreedor hipotecario a cambio de la liberación de todas las obligaciones bajo la hipoteca. Ambas partes deben firmar el acuerdo de forma voluntaria y de buena fe. El documento es firmado por el propietario, protocolizado por un notario y registrado en los registros públicos.

Se trata de una medida drástica, que suele tomarse sólo como último recurso cuando el propietario ha agotado todas las demás opciones (como una modificación del préstamo o una venta al descubierto) y ha aceptado el hecho de que perderá su casa.

Aunque el propietario tendrá que renunciar a su propiedad y trasladarse, se verá liberado de la carga del préstamo. Este proceso suele realizarse con menos visibilidad pública que una ejecución hipotecaria, por lo que puede permitir al propietario minimizar su vergüenza y mantener su situación más privada.

Si vive en un estado en el que es responsable de cualquier deficiencia del préstamo -la diferencia entre el valor de la propiedad y la cantidad que aún debe en la hipoteca- pida a su prestamista que renuncie a la deficiencia y consígalo por escrito.

Escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Ejecución hipotecaria

La escritura en lugar de la ejecución hipotecaria suena similar pero no es idéntica. En una ejecución hipotecaria, el prestamista recupera la propiedad después de que el propietario de la vivienda deje de realizar los pagos. Las leyes de ejecución hipotecaria pueden variar de un estado a otro, y hay dos formas de llevar a cabo la ejecución hipotecaria:

  • Ejecución hipotecaria judicial, en el que el prestamista presenta una demanda para reclamar la propiedad
  • Ejecución hipotecaria no judicial, en el que el prestamista puede ejecutar la hipoteca sin pasar por el sistema judicial

Las mayores diferencias entre una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria tienen que ver con los impactos en la puntuación de crédito y su responsabilidad financiera después de que la propiedad haya sido reclamada por el prestamista. En términos de informes de crédito y puntuaciones de crédito, tener una ejecución hipotecaria en su historial de crédito puede ser más perjudicial que una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria. Las ejecuciones hipotecarias y otra información negativa pueden permanecer en sus informes crediticios hasta siete años.

Nota

Puede impugnar una ejecución hipotecaria en su informe crediticio con las agencias de crédito, pero esto no garantiza que se elimine.

Cuando usted cede la escritura de una vivienda al prestamista a través de una escritura en lugar de la misma, el prestamista generalmente le libera de todas las obligaciones financieras posteriores. Eso significa que no tiene que hacer más pagos de la hipoteca ni pagar el saldo restante del préstamo. Con una ejecución hipotecaria, el prestamista podría tomar medidas adicionales para recuperar el dinero que aún debes por la vivienda o los gastos legales.

Importante

Si después de la ejecución hipotecaria sigue debiendo un saldo deficiente, el prestamista puede presentar una demanda aparte para cobrar ese dinero, lo que podría exponerle a embargos de su salario o de su cuenta bancaria.

Ventajas de la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria tiene ventajas tanto para el prestatario como para el prestamista. Para ambas partes, la ventaja más atractiva suele ser evitar un procedimiento de ejecución hipotecaria largo, largo y costoso.

Además, el prestatario a menudo puede evitar cierta notoriedad pública, dependiendo de cómo se gestione este proceso en su zona. Dado que ambas partes llegan a un acuerdo mutuo que incluye condiciones específicas sobre cuándo y cómo el propietario desalojará la vivienda, el prestatario también evita la posibilidad de que los funcionarios se presenten en la puerta para desalojarle, lo que puede ocurrir con una ejecución hipotecaria.

En algunos casos, el propietario puede incluso llegar a un acuerdo con el prestamista que le permita arrendar la propiedad de nuevo al prestamista durante un determinado período de tiempo. El prestamista suele ahorrar dinero al evitar los gastos en los que incurriría en una situación que implicara un procedimiento de ejecución hipotecaria prolongado.

Al evaluar los posibles beneficios de aceptar este acuerdo, el prestamista debe evaluar ciertos riesgos que pueden acompañar a este tipo de transacción. Estos riesgos potenciales incluyen, entre otros, la posibilidad de que la propiedad no valga más que el saldo restante de la hipoteca y que los acreedores secundarios puedan tener gravámenes sobre la propiedad.

Razones por las que los prestamistas aceptan o rechazan un acuerdo de escritura en lugar de ejecución hipotecaria

El hecho de que un prestamista decida aceptar una escritura en lugar de la hipoteca o rechazarla puede depender de varias cosas, entre ellas:

  • El grado de morosidad de los pagos
  • Lo que se debe en la hipoteca
  • El valor estimado de la propiedad
  • Condiciones generales del mercado

El prestamista puede aceptar una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria si existe una gran probabilidad de que pueda vender la casa con relativa rapidez y con un beneficio decente. Incluso si el prestamista tiene que invertir un poco de dinero para preparar la casa para la venta, eso podría ser compensado por lo que son capaces de vender en un mercado caliente.

Una escritura en lugar de la vivienda también puede ser atractiva para un prestamista que no quiere perder tiempo o dinero en los trámites legales de un procedimiento de ejecución hipotecaria. Si usted y el prestamista pueden llegar a un acuerdo, eso podría ahorrarle dinero al prestamista en tasas judiciales y otros costes.

Por otro lado, es posible que un prestamista rechace una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria si recuperar la vivienda no les interesa. Por ejemplo, si existen embargos sobre la propiedad por impuestos no pagados u otras deudas, o si la casa requiere grandes reparaciones, el prestamista podría ver poco rendimiento de la inversión al recuperar la propiedad. Asimismo, un prestamista puede sentirse desanimado por una vivienda cuyo valor ha disminuido drásticamente en relación con lo que se debe en la hipoteca.

Consejo

Si cree que la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria puede ser una opción para usted, mantener la casa en las mejores condiciones posibles podría mejorar sus posibilidades de obtener la aprobación del prestamista.

Otras formas de evitar la ejecución hipotecaria

Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria y quiere evitar tener problemas con su compañía hipotecaria, hay otras opciones que puede considerar. Incluyen una modificación del préstamo o una venta al descubierto.

Modificación del préstamo

Con una modificación del préstamo, lo que se hace es modificar las condiciones de un préstamo hipotecario existente para que le resulte más fácil pagarlo. Por ejemplo, el prestamista puede acceder a ajustar el tipo de interés, el plazo del préstamo o los pagos mensuales, lo que podría permitirle estar al día en los pagos de su hipoteca.

Puede considerar una modificación del préstamo si desea permanecer en la vivienda. Tenga en cuenta, sin embargo, que los prestamistas no están obligados a aceptar una modificación del préstamo. Y si no puedes demostrar que tienes los ingresos o los activos necesarios para ponerte al día con tu préstamo y realizar los pagos en adelante, es posible que no te aprueben una modificación del préstamo.

Venta al descubierto

Si no quiere o necesita conservar la vivienda, una venta al descubierto podría ser otra alternativa a una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria o a un procedimiento de ejecución hipotecaria. En una venta al descubierto, el prestamista accede a que usted venda la casa por menos de lo que debe en la hipoteca.

Una venta al descubierto podría permitirle salir de la casa con menos daños en la puntuación de crédito que una ejecución hipotecaria. Pero es posible que siga debiendo cualquier saldo deficiente que quede después de la venta, dependiendo de las políticas de su prestamista y de las leyes de su estado. Es importante consultar con el prestamista de antemano para determinar si usted será responsable de cualquier saldo restante del préstamo cuando se venda la casa.

El resultado final

Una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria podría ser un remedio adecuado si usted está luchando para hacer los pagos de la hipoteca. Antes de comprometerse con una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, es importante entender cómo puede afectar a su crédito y su capacidad para comprar otra casa en el futuro. Considerar otras opciones, como las modificaciones del préstamo, las ventas al descubierto o incluso la refinanciación de la hipoteca, puede ayudarle a elegir la mejor manera de proceder.

Nuestro equipo exige a los redactores que utilicen fuentes primarias para respaldar su trabajo. Estos incluyen libros blancos, datos del gobierno, informes originales y entrevistas con expertos de la industria. También hacemos referencia a investigaciones originales de otras editoriales de renombre cuando es necesario. Puede obtener más información sobre las normas que seguimos para producir contenidos precisos e imparciales en nuestra sección
política editorial.

  1. Oficina de Protección Financiera del Consumidor. "Qué es una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria?Accedido en noviembre. 19, 2021.

  2. Experian. „¿Cuánto tiempo permanece una ejecución hipotecaria en su informe crediticio??” Accedido en noviembre. 19, 2021.

  3. CFPB. Qué es una modificación del préstamo hipotecario?" Accedido el 12 de julio de 2021.

Dodaj komentarz