¿Es el sector inmobiliario una inversión de riesgo?? Desde 2013, los bienes raíces se han clasificado como la principal elección de inversión para la mayoría (35%) de los estadounidenses, según la encuesta anual de Economía y Finanzas Personales de Gallup, realizada a principios de abril de 2020. Esto sitúa a los bienes inmuebles por delante de las acciones y los fondos de inversión (21%), las cuentas de ahorro (17%), el oro (16%) y los bonos (8%) como la inversión más favorecida.
Puede que sea la mejor opción de inversión, pero ¿es segura la inversión inmobiliaria?? Al igual que cualquier inversión, la inversión inmobiliaria tiene sus riesgos. Estos son siete riesgos de la inversión inmobiliaria a los que debe prestar atención cuando piense en comprar una propiedad de inversión.
Puntos clave
- La inversión inmobiliaria puede ser lucrativa, pero es importante conocer los riesgos.
- Los principales riesgos son la mala ubicación, el flujo de caja negativo, las altas tasas de desocupación y los inquilinos problemáticos.
- Otros riesgos a tener en cuenta son la falta de liquidez, los problemas estructurales ocultos y la naturaleza imprevisible del mercado inmobiliario.
1. El mercado inmobiliario es imprevisible
Antes de la Gran Recesión de 2008, muchos inversores creían (erróneamente) que el mercado inmobiliario sólo podía moverse en una dirección: hacia arriba. El supuesto básico era que si se compraba una propiedad hoy, se podía vender por mucho más después.
Aunque el valor de los inmuebles tiende a aumentar con el tiempo, el mercado inmobiliario es imprevisible y su inversión podría depreciarse. La oferta y la demanda, la economía, la demografía, los tipos de interés, las políticas gubernamentales y los acontecimientos imprevistos influyen en las tendencias inmobiliarias, incluidos los precios y los índices de alquiler. Puede reducir el riesgo de quedar atrapado en el lado equivocado de una tendencia mediante una cuidadosa investigación, la debida diligencia y la supervisión de sus propiedades inmobiliarias.
El sector inmobiliario no es una inversión que se pueda fijar y olvidar. Debe supervisar sus inversiones y ajustar sus estrategias de entrada y salida según sea necesario.
2. Elegir una mala ubicación
La ubicación siempre debe ser su primera consideración al comprar una propiedad de inversión. Al fin y al cabo, no se puede trasladar una casa a un barrio más deseable, ni tampoco un edificio comercial a un centro comercial abandonado.
En última instancia, la ubicación es el factor que determina su capacidad de obtener beneficios: la demanda de propiedades en alquiler, los tipos de propiedades más demandados, el número de inquilinos, los precios de los alquileres y el potencial de revalorización. En general, la mejor ubicación es la que generará el mayor rendimiento de la inversión. Sin embargo, hay que investigar un poco para encontrar las mejores ubicaciones.
3. Flujo de caja negativo
El flujo de caja de una inversión inmobiliaria es el dinero que queda después de pagar todos los gastos, impuestos y pagos de la hipoteca. El flujo de caja negativo se produce cuando el dinero que entra es menor que el que sale, lo que significa que está perdiendo dinero.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de esas medidas es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o a la Oficina de la Unión Europea.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Las principales razones de un flujo de caja negativo son
- Alto nivel de vacantes
- Demasiado mantenimiento
- Altos costes de financiación
- No cobrar suficiente alquiler
- No utilizar la mejor estrategia de alquiler
La mejor manera de reducir el riesgo de un flujo de caja negativo es hacer los deberes antes de comprar. Tómese el tiempo necesario para calcular con exactitud (y de forma realista) los ingresos y gastos previstos, y realice las debidas comprobaciones para asegurarse de que la propiedad se encuentra en una buena ubicación.
4. Altas tasas de vacantes
Tanto si es propietario de una vivienda unifamiliar como de un edificio de oficinas, necesita llenar esas unidades con inquilinos para generar ingresos por alquiler. Desgraciadamente, siempre existe el riesgo de una alta tasa de vacantes en la inversión inmobiliaria. Las altas tasas de desocupación son especialmente arriesgadas si se cuenta con los ingresos por alquiler para pagar la hipoteca del inmueble, el seguro, los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento y otros gastos similares.
La principal forma de evitar el riesgo de las altas tasas de desocupación es comprar una propiedad de inversión con alta demanda, en (lo ha adivinado) una buena ubicación. También puede reducir el riesgo de desocupación si
- Poner un precio a tus alquileres dentro del rango de mercado para la zona
- Anuncie, comercialice y promocione su propiedad, teniendo en cuenta dónde podría buscar su inquilino objetivo información sobre la propiedad (e.g., métodos tradicionales? en línea?)
- Empezar a buscar nuevos inquilinos en cuanto uno de los actuales avisa de que se va a mudar
- Asegúrese de que su propiedad está limpia, ordenada y bien mantenida
- Ofrecer incentivos y recompensas para mantener a los inquilinos contentos
- Ponga su propiedad en manos de un profesional inmobiliario
- Desarrollar una reputación de ser agradable y de alquilar propiedades de calidad (piense en las reseñas de Airbnb)
5. Inquilinos problemáticos
Para evitar el riesgo de desocupación, usted quiere mantener sus propiedades de inversión llenas de inquilinos. Pero eso puede crear otro riesgo: inquilinos problemáticos. Un mal inquilino puede acabar siendo más una sangría financiera (y un dolor de cabeza) que no tener ningún inquilino. Los problemas más comunes con los inquilinos son los siguientes
- No paga a tiempo, o no paga en absoluto (lo que podría llevar a un proceso de desalojo largo y costoso)
- Deshacerse de la propiedad
- No informe de los problemas de mantenimiento hasta que sea demasiado tarde
- Aloja a más compañeros de piso (humanos o animales)
- Ignorar sus responsabilidades como inquilinos
Aunque es imposible eliminar el riesgo de tener un inquilino problemático, puede protegerse aplicando un proceso exhaustivo de selección de inquilinos. Asegúrese de comprobar el crédito y los antecedentes penales de todos los solicitantes. Además, ponte en contacto con los anteriores arrendadores de cada solicitante para buscar señales de alarma, como retrasos en los pagos, daños a la propiedad y desahucios.
Asegúrese de que tanto usted como sus propiedades de inversión están adecuadamente asegurados contra pérdidas y responsabilidades.
También se recomienda investigar el historial laboral de un posible inquilino. Asegúrese de que tienen un salario estable que pueda cubrir razonablemente el alquiler y los gastos de manutención. También es conveniente prestar atención al historial laboral disperso. Un solicitante que va de un trabajo a otro puede tener problemas para pagar el alquiler y es más probable que se mude a mitad del contrato.
6. Problemas estructurales ocultos
Una forma segura de perder dinero en una inversión es subestimar los costes de reparación y mantenimiento. En el caso de una vivienda unifamiliar típica, por ejemplo, se pueden necesitar hasta 12.000 dólares para reparar los cimientos o 16.000 dólares para arreglar el revestimiento. Las reparaciones estructurales, o el saneamiento de moho o amianto, pueden costar fácilmente decenas de miles de dólares en los edificios comerciales.
Afortunadamente, puede reducir este riesgo si inspecciona a fondo la propiedad antes de comprarla. No escatime en la contratación de un inspector de propiedades, un contratista, un inspector de moho y un especialista en control de plagas cualificados y de buena reputación para „mirar bajo el capó” y descubrir cualquier problema oculto. Si se descubre un problema, averigua cuánto costará arreglarlo y ten en cuenta ese coste en el acuerdo o abandona la operación si te impide obtener un beneficio razonable.
7. Falta de liquidez
Si posee acciones, es fácil venderlas si necesita dinero o simplemente quiere retirarlas. Esto no suele ocurrir con las inversiones inmobiliarias. Debido a la falta de liquidez, podría acabar vendiendo por debajo del precio de mercado o con pérdidas si necesita deshacerse de su propiedad rápidamente.
Aunque no hay mucho que pueda hacer para reducir este riesgo, hay formas de aprovechar el patrimonio de su propiedad si necesita dinero en efectivo. Por ejemplo, puedes pedir un préstamo con garantía hipotecaria (para propiedades residenciales de alquiler), hacer una refinanciación en efectivo o, para propiedades comerciales, pedir un préstamo con garantía comercial o una línea de crédito con garantía hipotecaria.
El resultado final
Tradicionalmente, el sector inmobiliario se ha considerado una buena inversión, y los inversores más avispados pueden disfrutar de ingresos pasivos, excelentes rendimientos, ventajas fiscales, diversificación y la oportunidad de crear riqueza. Sin embargo, al igual que con otros tipos de inversiones, la inversión inmobiliaria puede ser arriesgada.
Se pueden limitar los riesgos actuando con la debida diligencia y realizando un análisis exhaustivo del mercado inmobiliario y de las propiedades en alquiler. Además, asegúrese de contratar a profesionales para que inspeccionen la propiedad, examinen a los posibles inquilinos y aprendan todo lo que puedan sobre el mercado inmobiliario.
Tenga en cuenta que hay muchas maneras de invertir en bienes raíces sin tener que poseer, financiar y operar propiedades físicas. Entre las opciones se encuentran los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), las acciones inmobiliarias, el crowdfunding inmobiliario y las sociedades inmobiliarias.
También puede considerar la posibilidad de invertir en sí mismo aprendiendo una nueva habilidad u obteniendo una nueva licencia. Muchos inversores inmobiliarios, por ejemplo, se convierten en agentes o corredores inmobiliarios con licencia, no necesariamente para trabajar como tales, sino para aprovechar las ventajas, como el acceso al servicio de listado múltiple (MLS), la creación de redes y las comisiones.
Fuentes del artículo
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