Es muy probable que haya oído hablar de Fannie Mae. Pero, ¿sabe usted qué hace y cómo opera??
La Federal National Mortgage Association (FNMA), normalmente conocida como Fannie Mae, es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) fundada en 1938 por el Congreso durante la Gran Depresión como parte del New Deal. Se creó para estimular el mercado de la vivienda poniendo más hipotecas a disposición de los prestatarios de ingresos moderados y bajos.
Fannie Mae no origina ni proporciona hipotecas a los prestatarios. Pero sí los compra y garantiza a través del mercado secundario de hipotecas. De hecho, es uno de los dos mayores compradores de hipotecas en el mercado secundario. El otro es su hermano, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, o Freddie Mac, otra empresa patrocinada por el gobierno y creada por el Congreso.
Puntos clave
- Fannie Mae es una empresa patrocinada por el gobierno que pone las hipotecas a disposición de los prestatarios de ingresos bajos y moderados.
- No concede préstamos, sino que los respalda o garantiza en el mercado hipotecario secundario.
- Fannie Mae proporciona liquidez invirtiendo en el mercado hipotecario, agrupando los préstamos en valores respaldados por hipotecas.
- Fannie Mae fue rescatada por la U.S. y fue retirado de la lista de la Bolsa de Valores de Nueva York.
Los primeros días de Fannie Mae
A principios del siglo XX, conseguir una hipoteca -y mucho menos una vivienda- no era una tarea fácil. Mucha gente no podía permitirse asegurar un pago inicial, y los préstamos eran casi siempre a corto plazo, no como los que tienen períodos de amortización a largo plazo que conocemos hoy en día. De hecho, cuando muchos de los préstamos vencían en ese momento, normalmente exigían grandes pagos globales por parte del deudor.
El banco ejecutaría la hipoteca si el propietario de la vivienda no pudiera pagar o refinanciar. Eso se volvería difícil con el inicio de la Gran Depresión. Las tasas anuales de ejecuciones hipotecarias aumentaron cada año desde 1926 (el primer año en que se mantuvieron las cifras) hasta 1934, cuando la tasa alcanzó un máximo de más del 12%.
El Congreso de los Estados Unidos respondió creando Fannie Mae. El objetivo era ayudar a crear una corriente de financiación de la vivienda disponible para todos en todos los mercados. Esto condujo a la financiación de hipotecas a largo plazo a tipo fijo, permitiendo a los propietarios de viviendas refinanciar sus préstamos en cualquier momento durante el curso de su préstamo.
1938
El año en que el Congreso creó Fannie Mae.
En 1968, Fannie Mae comenzó a financiarse mediante la venta de acciones y bonos después de que el gobierno la eliminara del Presupuesto Federal. Sin embargo, Fannie Mae mantuvo sus vínculos con el gobierno como GSE, con un consejo de administración compuesto por no más de 13 miembros. También está exenta de impuestos locales y estatales.
Creación de liquidez
Al invertir en el mercado hipotecario, Fannie Mae crea más liquidez para prestamistas como bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito, lo que a su vez les permite suscribir o financiar más hipotecas. Las hipotecas que adquiere y garantiza deben cumplir criterios estrictos. Por ejemplo, el límite de un préstamo convencional para una vivienda unifamiliar en 2021 es de 548.250 dólares (frente a 510.400 dólares en 2020) para la mayoría de las zonas y de 822.375 dólares (frente a 765.600 dólares en 2020) para las zonas de alto coste. Estas áreas incluyen Hawai, Alaska, Guam y los Estados Unidos.S. Islas Vírgenes, donde el valor medio de las viviendas supera el importe de referencia en al menos un 115%.
Para hacer negocios con Fannie Mae, un prestamista hipotecario debe cumplir con la Declaración sobre Préstamos Subprime emitida por el gobierno federal. La declaración aborda varios riesgos asociados a los préstamos de alto riesgo, como los bajos tipos introductorios seguidos de tipos variables más elevados; límites muy elevados en cuanto al aumento del tipo de interés; documentación de ingresos limitada o nula; y características del producto que hacen probable la refinanciación frecuente del préstamo.
En 2020, Fannie Mae adquirió 1.4 billones de dólares en préstamos unifamiliares y multifamiliares, proporcionando la mayor cantidad de liquidez al mercado hipotecario en cualquier año de la historia de Fannie Mae. Esto ayudó a personas de todo el país a comprar, refinanciar y alquilar unos tres millones de viviendas.
Fannie Mae respalda o garantiza las hipotecas pero no las origina.
Valores respaldados por hipotecas
Tras comprar hipotecas en el mercado secundario, Fannie Mae las agrupa para formar valores respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS son valores respaldados por activos garantizados por una hipoteca o un conjunto de hipotecas. Los valores respaldados por hipotecas de Fannie Mae son adquiridos por instituciones como compañías de seguros, fondos de pensiones y bancos de inversión. Garantiza el pago del principal y los intereses de sus MBS.
Fannie Mae también tiene su propia cartera, comúnmente conocida como cartera retenida. Invierte en sus propios valores respaldados por hipotecas y en los de otras instituciones. Fannie Mae emite deuda llamada de agencia para financiar su cartera retenida.
La crisis financiera
Fannie Mae cotiza en bolsa desde 1968. Hasta 2010, cotizaba en la Bolsa de Nueva York (NYSE). Fue excluida de la cotización tras la crisis hipotecaria, inmobiliaria y financiera, después de que sus acciones se desplomaran por debajo de los requisitos mínimos de capital exigidos por la Bolsa de Nueva York. Ahora cotiza en bolsa.
Las prácticas de préstamo poco éticas condujeron a la crisis. Durante el boom inmobiliario de mediados de la década de 2000, los prestamistas rebajaron sus estándares y ofrecieron préstamos hipotecarios a prestatarios con poco crédito. En 2007, la burbuja inmobiliaria estalló y cientos de miles de estos prestatarios entraron en mora, lo que condujo a lo que se conoce como el colapso de las hipotecas de alto riesgo. Esto tuvo un efecto dominó en los mercados de crédito, que hizo que los mercados financieros cayeran en picado y creara la recesión más grave en décadas en Estados Unidos.
Adquisición y rescate por parte del gobierno
En la segunda mitad de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac fueron asumidas por el gobierno a través de una tutela del Comité Federal de Financiación de la Vivienda. En ese momento, ambos tenían 4 dólares.9 billones en bonos y valores respaldados por hipotecas. La U.S. El Tesoro concedió 191.5.000 millones de euros para mantener la solvencia de ambos. En esencia, la U.S. El gobierno intervino para restablecer la confianza en los mercados prometiendo rescatar los préstamos dudosos y evitar un mayor desplome del mercado inmobiliario. Hasta mayo de 2019, el gobierno federal ha recibido 292.000 millones de dólares en pagos de dividendos de Fannie Mae y Freddie Mac.
Opciones de crédito
Fannie Mae ofrece ahora diferentes iniciativas comerciales y opciones de crédito a los propietarios de viviendas, colaborando con los prestamistas para ayudar a las personas que de otro modo tendrían dificultades para obtener financiación.
- Hipoteca HomeReady: Este producto permite a los propietarios obtener financiación y comprar una vivienda con un bajo pago inicial. Los prestatarios pueden optar a estas ayudas si tienen ingresos bajos o moderados y una puntuación de crédito inferior a 620. Las personas con puntuaciones superiores a 620 obtienen mejores precios.
- Pago inicial del 3%: Otro recurso para los propietarios de viviendas que no tengan acceso a fondos suficientes para garantizar un gran pago inicial.
- HFA Preferred: Este programa ayuda a los propietarios de viviendas a acceder a una financiación asequible a través de las Agencias de Financiación de la Vivienda locales y estatales y otros prestamistas. Los niveles de ingresos de los prestatarios son determinados por la HFA, y no hay requisitos de primer comprador.
- RefiNow: Fannie Mae ofrece a los titulares de hipotecas con bajos ingresos una nueva opción de refinanciación a través de su programa „RefiNow”. El programa exige una reducción del tipo de interés del propietario en un mínimo de 50 puntos básicos y un ahorro de al menos 50 dólares en el pago mensual de la hipoteca del propietario. Para ser elegible, los propietarios de viviendas deben estar ganando en o por debajo del 80% de su ingreso medio del área (AMI).
La lista completa de productos y sus descripciones están disponibles en el sitio web de Fannie Mae.
Modificaciones de préstamos
Tras el colapso hipotecario, Fannie Mae comenzó a centrarse en las modificaciones de los préstamos. Desde septiembre de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac han completado aproximadamente 2.37 millones de modificaciones de préstamos. Las modificaciones de los préstamos cambian las condiciones de una hipoteca existente para ayudar a los prestatarios a evitar el impago de sus hipotecas, acabar en una ejecución hipotecaria y, en última instancia, perder su casa. Las modificaciones pueden incluir un tipo de interés más bajo o ampliar el plazo del préstamo. La modificación del préstamo también puede reducir los pagos mensuales.
El resultado final
Fannie Mae ha conseguido darse la vuelta desde que estuvo al borde del precipicio en 2008. En la actualidad, es el mayor proveedor de hipotecas a 30 años a tipo fijo y sigue siendo un mecanismo clave para facilitar la adquisición de viviendas.
Fuentes del artículo
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