Entender el proceso de custodia

La compra de una vivienda puede ser un proceso complicado para el que la mayoría de la gente no suele estar preparada. Uno de esos elementos misteriosos es el proceso de custodia. Este procedimiento, que tiene lugar entre el momento en que el vendedor acepta la oferta y el comprador recibe las llaves, puede parecer abrumador para muchos futuros propietarios. Es una buena idea tener al menos una idea básica de los pasos que hay que seguir antes de hacer una oferta por una casa.

Puntos clave

  • El proceso de custodia se produce entre el momento en que el vendedor acepta la oferta y el comprador recibe las llaves.
  • Para empezar, el comprador tiene que abrir una cuenta de depósito en garantía en la que se guardan los fondos.
  • Los compradores tendrán que esperar a la tasación del banco, conseguir una hipoteca, realizar varias inspecciones, contratar un seguro y realizar una visita final.
  • La plica culmina con el cierre, cuando el vendedor recibe los fondos y el comprador el título de la vivienda.
  • El tiempo que lleva el proceso de depósito en garantía varía, pero puede ser de hasta dos meses.

Qué es el Escrow?

El depósito en garantía es un instrumento financiero mantenido por un tercero en nombre de otras dos partes que están completando una transacción. Es como una cuenta fiduciaria mantenida por un tercero mientras se cumplen todas las obligaciones del vendedor y del comprador.

El tiempo que se tarda en pasar del principio al final del proceso de depósito en garantía varía. Algunos de los factores que determinan la duración del cierre son la preaprobación de la hipoteca, tener los documentos adecuados a mano y el tiempo que se tarda en completar la suscripción. Y al igual que la duración, el proceso también puede variar según el estado. Los siguientes pasos, sin embargo, suelen ser los mismos para todo el mundo.

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Abrir una cuenta de depósito en garantía

Una vez que usted y el vendedor hayan firmado un acuerdo de compra mutuamente aceptable, su agente de custodia recogerá su cheque de garantía y lo depositará en una cuenta de custodia en la empresa de custodia especificada en el acuerdo de compra. La empresa de depósito en garantía actúa como un tercero neutral para recaudar los fondos necesarios y los documentos relacionados con el proceso de cierre, desde el depósito inicial de garantía y los documentos del préstamo hasta la escritura firmada.

En algunas zonas, los abogados pueden encargarse de este proceso en lugar de una empresa de custodia y puede denominarse liquidación en lugar de custodia.

Espere la tasación del banco

El banco que adelanta la hipoteca hará su propia tasación -que suele pagar el comprador- para proteger sus intereses financieros si alguna vez tiene que ejecutar la hipoteca de la propiedad. Si la tasación es inferior al precio ofertado, la entidad crediticia no le concederá la financiación a menos que usted aporte la diferencia o que el vendedor rebaje el precio hasta el importe de la tasación.

Sin embargo, puedes intentar que el tasador cambie de opinión haciendo una de las siguientes cosas:

  • Proporcionar información adicional sobre los motivos por los que cree que la vivienda debería tasarse por un importe superior
  • Obtenga una segunda tasación
  • Probar con otro prestamista y esperar que la tasación salga a tu favor

Si ninguna de estas opciones es posible, puede cancelar el contrato de compra.

Asegurar la financiación

Ya debería haber sido preaprobado para una hipoteca antes de que se aceptara su acuerdo. Una vez que le dé a su prestamista la dirección de la propiedad, éste preparará una estimación de buena fe -o una declaración en la que se detalla el importe del préstamo-, el tipo de interés, los gastos de cierre y otros costes asociados a la compra. Asegúrese de negociar las cifras de este documento antes de firmarlo. Una vez que tenga su compromiso de préstamo por escrito, es el momento de eliminar la contingencia de financiación de su contrato (si la tenía).

Apruebe las declaraciones del vendedor

Debe recibir una notificación por escrito de cualquier problema evidente que ya haya sido identificado por el vendedor o el agente del vendedor. Por ejemplo, el garaje puede haberse convertido en una zona habitable, lo que infringe las normas de vivienda de la ciudad. Es posible que ya conozca este tipo de problemas, ya que a menudo se mencionan en la oferta.

La propiedad puede venir con una divulgación de no-vendedor, lo que significa que el vendedor no está revelando ningún detalle sobre ella n los términos de la venta. Si sigue interesado en la propiedad, haga su propia inspección. Asegúrese de obtener el permiso del vendedor antes de que el inspector entre en el inmueble.

Obtenga las inspecciones necesarias

Aunque no es un requisito, le conviene hacer una inspección de la vivienda. Por unos cientos de dólares, un inspector de viviendas profesional le dirá si hay defectos peligrosos o costosos en la casa. Si los hay, querrá conocerlos para poder hacer una de las siguientes cosas:

  • Retirarse de la compra.
  • Pedir al vendedor que los arregle.
  • Pida al vendedor que rebaje el precio para que usted pueda encargarse de las reparaciones.

Si el proceso de inspección concluye satisfactoriamente, deberá eliminar la contingencia de inspección por escrito. Repetirá este paso después de cualquier otra inspección, incluso:

Inspección de plagas

Es posible que desee obtener una inspección de plagas para asegurarse de que la casa no tiene termitas, hormigas carpinteras u otras plagas como cucarachas o ratas. Estos problemas pueden no ser evidentes durante el día, cuando lo más probable es que haya visto la casa, y serían un descubrimiento terriblemente inoportuno después de mudarse. Cualquier problema de plagas tendrá que ser rectificado antes de que la venta pueda proceder, suponiendo que usted quiera continuar con la compra. Este es otro aspecto en el que quizá quieras renegociar con el vendedor para que pague las obras.

Inspección medioambiental

A veces se recomienda hacer una inspección medioambiental para comprobar si hay toxinas en la casa, como moho y amianto. También puede haber problemas en el emplazamiento de la vivienda, como la contaminación procedente de una ubicación cercana a un vertedero, un antiguo campo petrolífero, una tintorería, una gasolinera u otro negocio peligroso para el medio ambiente. Cualquier problema descubierto en esta área puede significar graves peligros para la salud y puede ser costoso de arreglar.

Informe geológico

Las áreas sujetas a terremotos pueden requerir un informe de suelos y/o un informe geológico para evaluar el riesgo de daños graves a la propiedad en caso de tal desastre. También puede considerar la posibilidad de realizar un informe de inundación. Si la casa tiene demasiadas probabilidades de inundarse, no podrás conseguir un seguro de hogar, lo que significa que no podrás obtener una hipoteca. En algunos casos, la contratación de un seguro contra inundaciones, además del seguro del propietario, resolverá este problema. En las zonas rurales, se debe realizar un estudio del terreno para verificar los límites de la propiedad. En las zonas urbanas, los límites suelen estar ya muy claros.

No puede negociar ninguna concesión del vendedor si el contrato dice que comprará la propiedad „tal como está”.”

Adquiera un seguro contra riesgos

Esto incluye el seguro del propietario y cualquier cobertura adicional que se requiera en su zona geográfica (como el seguro contra inundaciones). Tendrá que contratar un seguro de hogar hasta que se cancele la hipoteca.

Obtenga el informe del título y el seguro del título

Tanto los informes de título como el seguro de título son requeridos por su prestamista. Incluso si no lo estuvieran, usted los querría de todos modos.

El informe sobre el título de propiedad se asegura de que el título de propiedad está limpio, es decir, que no hay gravámenes sobre la propiedad y que nadie más que el vendedor puede reclamar ninguna parte de la misma. El seguro del título le protege a usted y al prestamista de cualquier desafío legal que pueda surgir más tarde si algo no apareció durante la búsqueda del título.

Si hay algún problema con el título de propiedad (conocido como una nube o defecto), el vendedor tendrá que solucionarlo para que la venta pueda continuar o dejarte marchar. Dependiendo de su lugar de residencia, la compañía de depósito en garantía y la compañía de títulos pueden ser la misma.

Si quiere ahorrarse algo de dinero, elija su propia compañía de seguros y compare para obtener la mejor tarifa. El que selecciona el prestamista puede no ser el que usted desea.

Realice un recorrido final

Es una buena idea volver a inspeccionar la propiedad justo antes del cierre para asegurarse de que no se han producido nuevos daños y de que el vendedor le ha dejado los artículos especificados en el acuerdo de compra, como los electrodomésticos o los accesorios.

En este punto, probablemente no podrá echarse atrás a menos que la vivienda haya sufrido daños graves. Sin embargo, no es inaudito que un comprador insignificante presione a su agente para que anule el acuerdo por algo insignificante.

Lea detenidamente el formulario HUD-1

Al menos un día antes del cierre, recibirá un formulario HUD-1 o la declaración final de las condiciones del préstamo y los costes de cierre. Compárelo con el presupuesto de buena fe que firmó anteriormente. Los dos documentos deben ser muy similares. Busque gastos innecesarios, inesperados o excesivos, así como errores manifiestos.

Cerrar la plica

La plica culmina con el cierre. El proceso de cierre varía un poco según el estado, pero tendrá que firmar un montón de papeles: Tómate tu tiempo y lee con atención. El vendedor también tendrá papeles que firmar. Una vez firmados todos los papeles, el funcionario de la plica preparará una nueva escritura en la que se le nombra a usted como propietario y la enviará al registrador del condado. Usted enviará un cheque de caja o hará una transferencia para pagar el anticipo y los gastos de cierre, y su prestamista enviará los fondos de su préstamo a la plica para que el vendedor y, si procede, el prestamista del vendedor, puedan recibir el pago.

Si llegas hasta aquí, por fin podrás tomar posesión de la vivienda.

Preguntas frecuentes

Quién es la persona que coordina el proceso de depósito en garantía?

El proceso de depósito en garantía suele estar coordinado por un representante de la empresa de depósito en garantía, que es un tercero independiente designado para guardar los depósitos o el dinero en garantía y gestionar el cierre, llamado agente u oficial de depósito en garantía.

Cuánto tiempo dura el depósito de garantía estándar?

El proceso de depósito en garantía puede durar entre una semana y 60 días. Según Ellie Mae's June 2021 Informe sobre el origen de la propiedad, el tiempo medio para cerrar la compra de una vivienda osciló entre 51 y 57 días en el primer semestre de 2021.

Qué ocurre si el préstamo no se hace efectivo al cierre de la plica?

A menudo, el hecho de que un préstamo quede fuera de la plica -término técnico para referirse a una hipoteca que no se hace efectiva- significa que la compra de la vivienda está técnicamente cancelada. En el peor de los casos: Perderá la financiación, el depósito y la nueva vivienda.
Pero ese escenario depende de la naturaleza del contrato inmobiliario. Si tiene una cláusula de contingencia hipotecaria o de financiación, significa que no está obligado a seguir adelante con la compra y, si la cláusula lo especifica, puede recuperar el depósito o la fianza.
Hay otras opciones. Puedes solicitar una prórroga del cierre si crees que tu préstamo puede ser finalmente aprobado (o puedes obtener rápidamente financiación en otro lugar). Aun así, el vendedor está en su derecho de cancelar si ha cumplido con todas las disposiciones de notificación del contrato; en algunos estados, está obligado a enviarle una notificación de cancelación por escrito.
Aun así, ampliar la plica puede ser una tarea sencilla, siempre que lo acuerden comprador y vendedor. Si realmente quiere demostrar su buena fe, puede entregar el dinero del depósito al vendedor de todos modos.

El resultado final

Su agente supervisará todo este proceso, así que no se preocupe demasiado si no entiende todos los detalles. Sin embargo, en cualquier transacción en la que usted está poniendo tanto en juego financieramente, es una buena idea tener al menos una idea básica de lo que está pasando para que no se aprovechen de usted.

Fuentes del artículo

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