Si presta dinero a alguien con un historial de préstamos no perfecto, querrá tener una garantía de que le devolverán el dinero. Este es el principio subyacente del seguro hipotecario. Aunque protege a los prestamistas de las pérdidas, usted puede considerarlo una molestia. Al fin y al cabo, es otro coste que hay que asumir para hacer realidad el sueño de ser propietario de una vivienda. Aun así, si no existiera, mucha gente probablemente no podría acceder a los préstamos hasta que no tuviera un pago inicial más elevado.
Muchas personas consideran que pagar las primas del seguro hipotecario es una mejor opción que esperar varios años hasta tener un pago inicial lo suficientemente alto como para evitarlo. Aunque hay muchos tipos diferentes de seguro hipotecario, este artículo examina los aspectos básicos del seguro hipotecario de la Administración Federal de la Vivienda (FHA).
Puntos clave
- El seguro hipotecario de la FHA protege a los prestamistas de las pérdidas derivadas del impago.
- Los prestatarios con un préstamo de la FHA deben adquirir un seguro hipotecario de la FHA.
- Quienes obtienen una hipoteca deben pagar una prima de seguro hipotecario por adelantado del 1.75% más las primas anuales, ambas basadas en el valor del préstamo.
- El tiempo que debes pagar por el seguro hipotecario de la FHA depende de tu periodo de amortización y de tu relación préstamo-valor.
Seguro hipotecario de la FHA: Una visión general
Los préstamos de la FHA son atractivos para muchos consumidores, especialmente para los que compran una vivienda por primera vez. Esto se debe a que tienen un requisito de pago inicial más bajo-3.5%-así como umbrales más bajos de ingresos y crédito. Eso significa que alguien con una puntuación de crédito tan baja como 580 puede calificar. Y alguien con una puntuación de crédito entre 500 y 579 puede calificar con un pago inicial del 10%.
Todos los préstamos de la FHA requieren que los prestatarios contraten un seguro hipotecario. El seguro hipotecario de la FHA protege al prestamista porque los prestatarios -sobre todo los nuevos- presentan un mayor riesgo de impago cuando tienen un patrimonio mínimo en sus viviendas. En esencia, no tienen mucho que perder por alejarse y dejar que el banco ejecutar la hipoteca de la propiedad.
La FHA exige dos tipos de seguro hipotecario para sus préstamos. Los prestatarios deben pagar un seguro hipotecario inicial (UFMI)-1.El 75% del saldo del préstamo, junto con las primas anuales del seguro hipotecario (MIP) basadas en el valor total del préstamo. Los MIP anuales oscilan entre 0.8% a 0.85% para importes de préstamos base de 625.500 dólares o menos. Para los que superan esta cantidad, los PIM anuales varían entre el 1% y el 1.05%. Estos tipos se aplican a los préstamos de más de 15 años. Las hipotecas que se financian a 15 años o menos tienen tipos de interés del 0.Del 45% al 0.95%.
Para demostrarlo, esto es lo que pagarías en seguro hipotecario de la FHA con un préstamo de 300.000 dólares:
- Importe de la hipoteca: $300,000
- Pago inicial: $10,500 (3.5% de 300.000 $)
- Importe del préstamo: $289,500
- UFMI: $5,066.25
- MIP anual: $2,460.75 cada año (205.06 al mes)
Ten en cuenta que este escenario supone que pagas el UFMI desde el principio. En realidad, tiene la opción de incluir el importe en el importe total de la hipoteca. No obstante, es una buena idea pagar la totalidad del préstamo al principio si puedes permitírtelo. Si decides incluirlo en tu préstamo, pagarás más a largo plazo. No sólo aumenta el importe del préstamo, sino también el pago de la prima anual del seguro hipotecario.
Condiciones del seguro hipotecario de la FHA
Según la U.S. En el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), la duración del pago de las primas del seguro hipotecario de la FHA varía en función del importe y la duración de la hipoteca. Una relación préstamo-valor (LTV) igual o inferior al 90% requiere un seguro hipotecario durante 11 años.
Cuando empiezas a pagar tu hipoteca, tienes un mayor riesgo de impago, por lo que tus primas serán más altas. Esto se debe a que, como se ha mencionado anteriormente, no tienes mucho capital acumulado en tu casa, por lo que sólo pierdes los 10.500 dólares del pago inicial si dejas de pagar esa casa de 300.000 dólares durante el primer año. Los pagos de las primas disminuyen cuanto más tiempo pague su hipoteca. Será menos probable que quieras dejar tu casa y no pagar el préstamo más adelante.
Cómo evitar o eliminar el seguro hipotecario de la FHA
Dado que el seguro hipotecario de la FHA añade un gasto importante al coste de la propiedad de la vivienda, probablemente se pregunte si hay algo que pueda hacer para reducirlo o evitarlo, así como en qué momento se le permite deshacerse de él.
La forma más fácil de evitar el seguro hipotecario es dar un 20% de entrada. Puedes hacer esto esperando a comprar hasta que hayas ahorrado más o comprando una propiedad menos cara. Por supuesto, si estás buscando un préstamo FHA con 3.Con un 5% de reducción, es probable que te encuentres en la cuerda floja entre poder pagar una hipoteca y tener que seguir alquilando.
Si el precio de la vivienda se revaloriza significativamente después de la compra, es posible que pueda refinanciar para no tener que pagar el seguro hipotecario. Para que esto funcione, el valor de tu casa deberá apreciarse lo suficiente como para que tengas un 22% de capital en la misma. Si no puedes refinanciar para aumentar la relación préstamo-valor, considera la posibilidad de reducir el saldo principal. Esto no sólo le ayudará a deshacerse del seguro hipotecario más rápidamente; también le ayudará a pagar su casa más rápido. Eso reduce la cantidad de intereses que pagarás a largo plazo. Si toma esta ruta, tendrá que ponerse en contacto con su prestamista para obtener la cancelación de su seguro hipotecario.
Algunos prestamistas pueden ofrecer programas de préstamos especiales que no requieren el pago de primas de seguro hipotecario mensuales, a pesar de permitir un pequeño pago inicial. Eso hace que sea vital comparar precios.
Se supone que el prestamista cancela automáticamente el seguro hipotecario cuando se alcanza la relación préstamo-valor adecuada del 22%.
FHA vs. Seguro hipotecario privado (PMI)
Existe una alternativa al seguro hipotecario de la FHA: el seguro hipotecario privado (PMI). Es posible que se le exija comprar un PMI como condición si tiene una hipoteca convencional. Como sugiere su nombre, lo proporciona una compañía de seguros privada y lo organiza el prestamista. Al igual que el seguro hipotecario de la FHA, el PMI protege al prestamista, no al prestatario.
Debe contratar el PMI si su pago inicial es inferior al 20% del total del préstamo. Muchos prestamistas también exigen el PMI cuando refinancia su hipoteca con un préstamo convencional y el capital es inferior al 20% del valor de la propiedad. Sin embargo, hay una gran diferencia entre el seguro hipotecario de la FHA y el PMI: no todos los prestamistas exigen el pago de un seguro hipotecario por adelantado.
El PMI puede costar entre 0.Entre el 2% y el 2% del valor total del préstamo anualmente, por lo que una hipoteca de 200.000 dólares le costará hasta 4.000 dólares más cada año con el tipo máximo del 2%. Por supuesto, el tipo de interés depende de su puntuación de crédito: cuanto mejor sea su crédito, más bajo será el tipo. Si su puntuación de crédito es más baja, necesitará un pago inicial mayor antes de que le ofrezcan cualquier tipo de seguro.
El seguro hipotecario de la FHA exige una puntuación crediticia mínima de 580 para poder optar a un préstamo de 3.5% de pago inicial. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas privados exigen una puntuación crediticia de al menos 620, lo que sigue permitiendo comprar una casa antes. Si tiene que tener un seguro hipotecario, el tipo FHA puede ser el menor de los males.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al HUD.
Sabe que se ha debatido mucho sobre el impacto de la redlining y otras formas de discriminación en el sector de los seguros hipotecarios privados. Aunque muchas aseguradoras hipotecarias privadas no discriminan, tenga en cuenta que puede ocurrir y comuníquelo rápidamente.
Qué es el seguro hipotecario previo (UFMI)?
El UFMI es un pago único de 1.El 75% del importe del préstamo de la FHA que se suele hacer al inicio de una hipoteca. El importe se puede incluir en el importe de la hipoteca en lugar de pagarlo por adelantado, pero eso hará que pague más dinero a lo largo del tiempo por su hipoteca.
Qué son las primas anuales del seguro hipotecario (MIP)?
Los MIP se pagan una vez al año y se basan en el valor total del préstamo de la FHA, así como en su plazo. Esto se suma al pago del UFMI.
Qué es el seguro hipotecario privado (PMI)?
El PMI es necesario para las hipotecas en las que el pago inicial es inferior al 20% del precio de compra. Puede costar entre 0.2% y el 2% del importe del préstamo y suele ser más caro que el seguro hipotecario que se paga en los préstamos de la FHA.
Cuándo termina el pago del seguro hipotecario?
Cuando la relación préstamo-valor alcanza el 22%, el prestamista debe dejar de cobrar automáticamente el seguro hipotecario. Cuando llegue al 20%, puede solicitar que se elimine.
El resultado final
Al considerar un préstamo FHA con un pequeño pago inicial, piense si el UFMI y los MIP mensuales merecen la pena para conseguir una casa antes. Es difícil de calcular, porque no se puede predecir cuál será el precio de la vivienda cuando se tenga más dinero para el pago inicial más adelante. Lo mejor es decidir psicológicamente si se siente cómodo pagando el dinero extra que exige el seguro hipotecario.
Fuentes del artículo
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