La abundancia de vehículos de inversión crea un reto para el inversor medio que intenta comprender de qué se trata. Las acciones son el pilar de la inversión, los bonos siempre han sido el lugar seguro para aparcar su dinero, las opciones han aumentado el apalancamiento para los especuladores y los fondos de inversión se consideran uno de los vehículos más fáciles para los inversores. Un tipo de inversión que no entra en estas categorías y que a menudo se pasa por alto es el fondo de inversión inmobiliaria, o REIT.
Puntos clave
- Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una empresa que posee, explota o financia propiedades que producen ingresos.
- Los REIT de renta variable poseen y gestionan propiedades inmobiliarias.
- Los REIT hipotecarios poseen o comercializan hipotecas y valores respaldados por hipotecas.
- Los REITs generan un flujo de ingresos constante para los inversores, pero ofrecen poca revalorización del capital.
- La mayoría de los REIT cotizan en bolsa como las acciones, lo que los hace muy líquidos, a diferencia de la mayoría de las inversiones inmobiliarias.
Qué es un REIT?
Una empresa fiduciaria REIT que acumula un fondo de dinero, a través de una oferta pública inicial (OPI), que luego se utiliza para comprar, desarrollar, gestionar y vender activos en el sector inmobiliario. La OPV es idéntica a cualquier otra oferta de valores, con muchas de las mismas normas relativas a los folletos, los requisitos de información y la normativa; sin embargo, en lugar de comprar acciones de una sola empresa, el propietario de una unidad de REIT está comprando una parte de un conjunto de bienes inmuebles gestionados. Este fondo común de bienes inmuebles genera entonces ingresos mediante el alquiler, el arrendamiento y la venta de propiedades y los distribuye directamente al titular del REIT de forma periódica.
Tipos de REITs
Los REITs, como la mayoría de las inversiones, se presentan en una variedad de sabores. Estos fondos tienen clasificaciones que indican el tipo de negocio que realizan y pueden clasificarse aún más en función de cómo se compran y venden sus acciones.
REITs de renta variable es la forma más común de empresa. Estas entidades compran, poseen y gestionan bienes inmuebles que producen ingresos. Los ingresos provienen principalmente de los alquileres y no de la reventa de las propiedades de la cartera.
REITs hipotecarios, también conocidos como mREITs, prestan dinero a los propietarios y operadores de bienes inmuebles. El préstamo puede ser directo a través de hipotecas y préstamos o indirecto a través de la adquisición de valores respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS son inversiones que contienen conjuntos de hipotecas emitidas por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE). Sus ingresos proceden principalmente del margen de interés neto, es decir, del diferencial entre los intereses que obtienen de los préstamos hipotecarios y el coste de financiación de dichos préstamos. Debido al enfoque centrado en las hipotecas de este REIT, son potencialmente sensibles a las subidas de los tipos de interés.
REITs híbridos Las empresas mantienen en sus carteras tanto propiedades físicas de alquiler como préstamos hipotecarios. Dependiendo del enfoque de inversión declarado de la entidad, pueden ponderar la cartera a más propiedades o más participaciones hipotecarias.
Ventajas
Cuando usted compra una acción de un REIT, está comprando esencialmente un activo físico con una larga vida útil prevista y un potencial de ingresos a través del alquiler y la revalorización de la propiedad. Esto contrasta con las acciones comunes, en las que los inversores compran el derecho a participar en la rentabilidad de la empresa a través de la propiedad. Al comprar un REIT, no sólo se toma una participación real en la propiedad de los inmuebles a través de las subidas y bajadas de valor, sino que también se participa en los ingresos generados por los mismos. Esto crea una especie de red de seguridad para los inversores, ya que siempre tendrán derechos sobre la propiedad subyacente al fideicomiso mientras disfrutan de los beneficios de sus ingresos.
Otra de las ventajas que ofrece este producto al inversor medio es la posibilidad de invertir en bienes inmuebles sin los grandes requisitos de capital y trabajo normalmente asociados. Además, como los fondos de este fideicomiso están agrupados, se genera una mayor diversificación, ya que las empresas del fideicomiso pueden comprar numerosas propiedades y reducir los efectos negativos de los problemas con un solo activo. Los inversores individuales que intentan imitar a un REIT tendrían que comprar y mantener un gran número de propiedades de inversión, y esto generalmente implica una cantidad sustancial de tiempo y dinero en una inversión que no se liquida fácilmente. Al comprar un REIT, la inversión de capital se limita al precio de la unidad, la cantidad de trabajo invertido se limita a la cantidad de investigación necesaria para hacer la inversión correcta, y las acciones son líquidas en las bolsas de valores regulares.
La última ventaja, y probablemente la más importante, que ofrecen los REITs es su obligación de distribuir a sus accionistas casi el 90% de sus ingresos anuales imponibles, creados por los bienes inmuebles que producen ingresos. Esta cantidad es deducible a nivel corporativo y generalmente tributa a nivel personal. Así, a diferencia de lo que ocurre con los dividendos, sólo hay un nivel de imposición para las distribuciones pagadas a los inversores. Esta alta tasa de distribución significa que el titular de un REIT está participando en gran medida en la rentabilidad de la gestión y de la propiedad dentro del fideicomiso, a diferencia de la propiedad de acciones comunes donde la corporación y su junta directiva deciden si el exceso de efectivo se distribuye o no al accionista.
Elegir el REIT adecuado
Al igual que con cualquier inversión, debe hacer sus deberes antes de decidir qué REIT comprar. Hay algunas señales obvias que debe observar antes de tomar la decisión:
1. Gestión
Siempre es importante, cuando se adquiere un fondo de inversión o un conjunto de activos gestionados, comprender y conocer el historial de los gestores y su equipo. La rentabilidad y la revalorización de los activos están estrechamente relacionadas con la capacidad del gestor para elegir las inversiones adecuadas y decidir las mejores estrategias. A la hora de elegir en qué REIT invertir, asegúrese de conocer al equipo de gestión y su historial. Compruebe cómo se les compensa. Si se basa en el rendimiento, lo más probable es que también velen por sus intereses.
2. Diversificación
Los REIT son fideicomisos centrados en la propiedad de bienes inmuebles. Como los mercados inmobiliarios fluctúan según la ubicación y el tipo de propiedad, es crucial que el REIT que decida comprar esté debidamente diversificado. Si el REIT está fuertemente invertido en bienes raíces comerciales y hay una caída en las tasas de ocupación, entonces usted experimentará problemas importantes. La diversificación también significa que el fondo tiene suficiente acceso al capital para financiar futuras iniciativas de crecimiento y apalancarse adecuadamente para obtener mayores rendimientos.
3. Ganancias
El último elemento que debe considerar antes de comprar en un REIT específico son sus fondos de operaciones y el efectivo disponible para la distribución. Estas cifras son importantes, ya que miden el rendimiento global del REIT, que a su vez se traduce en el dinero que se transfiere a los inversores. Tenga cuidado de no utilizar los números de ingresos regulares generados por el REIT, ya que incluirán cualquier depreciación de la propiedad y por lo tanto alterar los números. Estas cifras sólo son útiles si ya ha examinado detenidamente las otras dos señales, ya que es posible que el REIT esté experimentando rendimientos anómalos debido a las condiciones del mercado inmobiliario o a la suerte de la dirección a la hora de elegir las inversiones.
El resultado final
Con tantas formas diferentes de invertir su dinero, es importante que cualquier decisión que tome esté bien informada. Esto se aplica a las acciones, los bonos, los fondos de inversión, los REIT o cualquier otra inversión. Sin embargo, los REITs tienen algunas características interesantes que podrían encajar bien en su cartera.
Fuentes del artículo
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