Qué es la ejecución hipotecaria sin titularidad inmobiliaria?
Una ejecución hipotecaria sin propiedad inmobiliaria, o ejecución hipotecaria sin REO, se refiere a una ejecución hipotecaria exitosa de una propiedad inmobiliaria. El proceso de ejecución hipotecaria se inicia después de que el prestatario no realice los pagos de la hipoteca durante varios meses, un periodo de tiempo definido en las condiciones de la hipoteca. En una ejecución hipotecaria no REO, cuando la propiedad en ejecución se pone a subasta, un comprador se compromete a pagar la cantidad que se debe al banco por la propiedad, o menos si el banco está dispuesto a ofrecer un descuento.
Puntos clave
- Una ejecución hipotecaria sin propiedad inmobiliaria, o ejecución hipotecaria sin REO, se refiere a una ejecución hipotecaria exitosa de una propiedad inmobiliaria.
- El proceso de ejecución hipotecaria se inicia cuando el prestatario no realiza los pagos de la hipoteca durante un periodo de tiempo definido en las condiciones de la misma.
- En una ejecución hipotecaria no REO, cuando la propiedad en ejecución se pone en subasta, un comprador se compromete a pagar la cantidad adeudada al banco.
Cómo funciona una ejecución hipotecaria no REO
Con un préstamo hipotecario, la casa o la propiedad se utiliza como garantía, lo que significa que el prestamista tiene el derecho de tomar la propiedad si el prestatario no cumple con los términos del acuerdo hipotecario. Normalmente, el proceso de ejecución hipotecaria suele comenzar cuando un prestatario no cumple con sus pagos. El banco o el prestamista suele responder enviando un aviso de impago al prestatario. Si el prestatario sigue sin pagar, el banco envía una carta de reclamación.
Tras 90 días de impago, el prestamista emite una notificación de impago, que es la falta de pago. El prestatario puede disponer de más tiempo para trabajar con el banco para liquidar los pagos pendientes y restablecer el préstamo. Si no se puede llegar a un acuerdo y se siguen sin recibir los pagos, el banco inicia la ejecución hipotecaria, que es el proceso legal de tomar la casa y venderla a otro comprador mediante una subasta.
Venta al descubierto
Para evitar la ejecución hipotecaria, el propietario puede poner la propiedad en el mercado a través de una venta corta de bienes raíces. Una venta al descubierto se produce cuando un propietario con problemas financieros vende su casa o propiedad por menos de la cantidad adeudada en el préstamo hipotecario. Si el propietario no puede vender rápidamente la vivienda, el prestamista puede embargarla y sacarla a subasta pública.
Subasta de derechos
Las subastas de ejecuciones hipotecarias suelen tener lugar en los juzgados del condado. El precio de la propiedad suele ser la cantidad que debe el propietario más los costes legales, aunque el prestamista puede aceptar menos en algunas situaciones. Cuando un adjudicatario adquiere una propiedad en subasta, la ejecución hipotecaria es una ejecución no REO porque el prestamista encontró un comprador y no se vio obligado a tomar la propiedad.
Consideraciones especiales: Alivio de la ejecución hipotecaria
Los propietarios que se retrasan en los pagos de su hipoteca debido a la crisis económica que comenzó en 2020 pueden acogerse a la protección de la indulgencia. Esto se introdujo con la aprobación de la Ley CARES de 2 billones de dólares en marzo de 2020.
La indulgencia permite a los prestatarios saltarse los pagos a corto plazo si están pasando por dificultades financieras debido a la crisis económica. Es importante tener en cuenta que los pagos no realizados no se perdonan. En cambio, se añaden al final del plazo del préstamo. La indulgencia de un prestamista puede proporcionar hasta 180 días de alivio de pago.
Las hipotecas respaldadas por entidades patrocinadas por el gobierno (GSE), como Fannie Mae o Freddie Mac, no pueden ser ejecutadas por el banco o el prestamista. Cuando el presidente Donald Trump firmó la Ley CARES, se prohibió a los prestamistas y administradores ejecutar la hipoteca de los prestatarios hasta diciembre. 31, 2020. El presidente Joe Biden amplió originalmente este plazo hasta el 31 de marzo de 2021, cuando firmó una orden ejecutiva en su primer día en el cargo. Volvió a ampliar el plazo hasta el 30 de junio de 2021. El 23 de julio, lo retrasó una vez más hasta el 31 de julio de 2021, extendiendo también la ventana de inscripción de indulgencia hasta el 30 de septiembre de 2021, y proporcionando hasta tres meses de indulgencia adicional para ciertos prestatarios.
Consulte con su prestamista para ver si su hipoteca es un préstamo respaldado por GSE con el fin de calificar para la indulgencia.
Los prestatarios también pueden solicitar una prórroga de hasta otros 180 días para un total de hasta 360 días. Sin embargo, los prestatarios deben ponerse en contacto con su administrador de préstamos o banco para solicitar esta forma de indulgencia. No habrá penalizaciones, comisiones ni intereses adicionales (más allá de los previstos) añadidos al préstamo.
Ejecución hipotecaria no REO frente a. Inmuebles en propiedad
Una ejecución hipotecaria no REO es diferente de una ejecución hipotecaria de propiedad inmobiliaria (REO). Una ejecución hipotecaria no REO se convierte en una ejecución inmobiliaria de propiedad cuando se produce una subasta, pero ningún comprador se presenta con una oferta que cumpla con la oferta mínima. Con una propiedad REO, el prestamista toma la propiedad y el banco, a su vez, suele publicar la propiedad REO en línea para revenderla. Los bancos también pueden recurrir a la ayuda de agentes inmobiliarios para llegar a más compradores y acelerar el proceso de venta. Para atraer aún más a los compradores, los prestamistas pueden poner en venta sus propiedades REO con un descuento y eliminar algunos de los gastos asociados a sus títulos. Por esta razón, las propiedades en propiedad pueden ser una inversión más segura que las ejecuciones hipotecarias no REO.
Sin embargo, tanto las propiedades REO como las no REO suelen necesitar importantes reparaciones. Además, los inversores que decidan esperar hasta que las propiedades locales sean REO de propiedad bancaria, podrían perder la oportunidad de comprar una propiedad no REO a través de una subasta. En otras palabras, una subasta no REO permite a los inversores entrar antes en la compra de propiedades ejecutadas frente a las propiedades REO.
Ventajas y desventajas de las ejecuciones hipotecarias sin REO
Las propiedades embargadas son atractivas para los compradores que buscan adquirir una propiedad con descuento. Como resultado, las subastas públicas tienden a atraer a una multitud de compradores interesados. Las propiedades que no son REO a veces hacen posible que los compradores adquieran una propiedad que de otro modo no podrían permitirse.
Sin embargo, la compra en una ejecución hipotecaria no REO no está exenta de riesgos. Los compradores de propiedades no REO también deben los impuestos y gravámenes pendientes sobre la propiedad. Un derecho de retención es una reclamación legal sobre la propiedad si ésta se utilizó como garantía para satisfacer una deuda. Los compradores de propiedades que no son REO también son responsables de cualquier mantenimiento que pueda necesitar la propiedad, que podría ser significativo. También es posible que el nuevo propietario tenga que lidiar con el desalojo de los inquilinos que residen en la propiedad.
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