Comprar una casa en la playa puede suponer un excelente rendimiento de la inversión, un flujo de ingresos fiable y el acceso a un encantador lugar de vacaciones. Muchos inversores en casas de playa compran viviendas que posteriormente alquilan durante las épocas de mayor afluencia turística. El propietario de una casa de playa en Florida podría ponerla en alquiler de noviembre a abril, cuando los residentes de los estados más fríos anhelan el sol.
Muchos inversores en casas de playa afirman que sus ingresos por alquiler durante la mitad más fría del año cubren sus gastos de todo el año. Eso les permite efectivamente vivir en la casa de forma gratuita durante la temporada no alta.
Puntos clave
- Si se gestiona bien, el alquiler de una casa de playa puede permitir al propietario vivir en ella gratis durante la temporada baja de playa.
- La sincronización del mercado es crucial debido a las altas cantidades de apalancamiento que se utilizan a menudo en el mercado inmobiliario.
- Hay que esperar que se pague más por la casa y el seguro (incluido el de inundación).
- Muchas ciudades de la playa tienen impuestos elevados.
- La publicidad y la gestión de una casa de alquiler suponen facturas adicionales, y es probable que los propietarios necesiten un costoso administrador de la propiedad.
Antes de lanzarse a la compra de una casa en la playa, es esencial comprender los aspectos económicos subyacentes. Entre los inconvenientes se encuentran los elevados costes de los préstamos, las exorbitantes tasas de los seguros y las copiosas facturas, además de los dolores de cabeza generales de la gestión de la propiedad.
Cómo comprar una casa de playa
El momento oportuno del mercado es una consideración crucial a la hora de comprar cualquier propiedad inmobiliaria. La mayoría de las hipotecas exigen pagos iniciales del 20% o menos, por lo que los inversores suelen utilizar una cantidad considerable de apalancamiento. Cuando el apalancamiento es alto, los movimientos de precios suelen tener un impacto mucho mayor en los rendimientos que los ingresos de un activo.
Los inversores pueden perder importantes cantidades de dinero si adquieren una hipoteca sobre una casa de playa en el momento equivocado.
No es necesario ser propietario de una casa de playa, por lo que los precios son aún más procíclicos que los de otras viviendas. Si la economía ha ido bien en los últimos años y los precios de los inmuebles están subiendo, es probable que el mercado esté a punto de sufrir una corrección. Asimismo, los precios más bajos y una economía deprimida indican que es un buen momento para comprar. Los índices Case-Shiller ofrecen a los inversores una forma de determinar el estado general del mercado inmobiliario.
La compra de una casa en la playa implica las mismas consideraciones que la compra de una vivienda. Sin embargo, los propietarios que alquilan por primera vez deben tener cuidado. Inspeccione siempre la casa, preferiblemente con la ayuda de profesionales, y hable con los propietarios. Investigue la escritura de la propiedad, determine el nivel de delincuencia en el barrio y tenga en cuenta el historial de la zona durante los huracanes y las inundaciones.
Costes inmobiliarios y de endeudamiento
Las propiedades de las casas de la playa son sustancialmente más caras que las casas similares situadas en el interior. En Delray Beach, una popular ciudad de playa en Florida, el precio medio de la casa a partir de enero de 2022 es de 312.890 dólares, según Zillow. El valor de las viviendas en esta zona ha aumentado más del 24% desde enero de 2021. Los tipos de interés de las hipotecas para las propiedades vacacionales también suelen ser más altos que los de las viviendas principales.
Los cargos por intereses pueden suponer una gran diferencia en los resultados de un inversor. Por ejemplo, el pago de capital e intereses de una hipoteca de 1 millón de dólares a 30 años, con un tipo de interés del 4%, asciende a 4.774 dólares al mes. La misma hipoteca, con un tipo de interés del 5%, cuesta 5.368 dólares al mes en concepto de capital e intereses. Esta diferencia de 600 dólares al mes puede aumentar rápidamente.
Cuánto cuesta el seguro de playa?
El seguro del propietario de una casa de playa suele ser varias veces más caro que el de una vivienda principal. Esta diferencia de costes se debe principalmente al seguro de inundación, a menudo obligatorio. Los costes de los seguros se dispararon a principios del siglo XXI, sobre todo en la costa este, que sufrió daños generalizados por los huracanes.
Una prima anual de 10.000 dólares o más para el seguro de inundación es cada vez más común para las casas de playa de Florida. Otros estados de la Costa Este, como Carolina del Norte, exigen primas más razonables. Aunque los costes de los seguros en California suelen ser más bajos que los de la Costa Este, el ahorro suele verse compensado por el aumento de los precios de los inmuebles.
Otras facturas de las casas de playa
Alquilar una casa en la playa implica gastos que van más allá de la hipoteca, los servicios públicos y el cable. Por un lado, es probable que la factura de impuestos sea considerable, dado el alto valor de muchas casas de playa. Y si la casa de la playa es una propiedad con ingresos, los propietarios normalmente deben pagar por el marketing y la publicidad. Desembolsar dinero para contratar a gente que muestre la propiedad es sólo una parte de estos gastos. Los propietarios de casas de playa más desafortunados pueden tener que pagar los costes legales asociados a los litigios con los inquilinos.
Gestión de la propiedad
La gestión de la propiedad implica mucho más que la firma de contratos de arrendamiento y el cobro de cheques de alquiler. Cuando algo se rompe, como una unidad de HVAC o un refrigerador, el propietario de la casa de la playa es totalmente responsable de las reparaciones. La jardinería, la pintura, el mantenimiento del tejado y el control de plagas son sólo algunas de las tareas que corresponden al propietario de una casa de playa.
El aire acondicionado se considera un servicio esencial en muchas partes del país, y los estados imponen requisitos específicos a los propietarios. Eso significa que los propietarios de casas de playa deben arreglar el aire acondicionado en un plazo razonable. Si no lo hacen, los inquilinos pueden tener derecho a rescindir el contrato de alquiler o a encargarse ellos mismos de las reparaciones y restar los costes del alquiler.
La mayoría de los propietarios de casas de playa no tienen el ancho de banda para hacer malabares con estas responsabilidades sin convertirse en inversores inmobiliarios a tiempo completo. Por lo tanto, la mayoría de los inversores emplean un administrador de la propiedad a tiempo completo. El gerente se encarga de las tareas diarias, comercializa la casa de la playa durante la temporada turística, ejecuta los contratos de alquiler y desaloja a los inquilinos que no pagan. Por desgracia, un buen gestor de la propiedad no es barato. Dependiendo del alcance de los servicios, la mayoría de los administradores de fincas cobran entre el 8% y el 12% del alquiler cobrado, lo que puede devorar rápidamente los márgenes de beneficio.
Fuentes del artículo
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