Definición y fórmula de la relación préstamo-valor (LTV)

Qué es la relación préstamo-valor (LTV)?

La relación préstamo-valor (LTV) es una evaluación del riesgo crediticio que las entidades financieras y otros prestamistas examinan antes de aprobar una hipoteca. Normalmente, las evaluaciones de préstamos con una relación préstamo-coste elevada se consideran préstamos de mayor riesgo. Por lo tanto, si se aprueba la hipoteca, el préstamo tiene un tipo de interés más alto.

Además, un préstamo con una relación LTV elevada puede requerir que el prestatario adquiera un seguro hipotecario para compensar el riesgo para el prestamista. Este tipo de seguro se llama seguro hipotecario privado (PMI).

Puntos clave

  • La relación préstamo-valor (LTV) es un ratio que se utiliza a menudo en los préstamos hipotecarios para determinar la cantidad necesaria para poner una cuota inicial y si un prestamista concederá el crédito a un prestatario.
  • La mayoría de los prestamistas ofrecen a los solicitantes de hipotecas y créditos hipotecarios el tipo de interés más bajo posible cuando la relación préstamo-valor es igual o inferior al 80%.
  • Los programas hipotecarios HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac para prestatarios de bajos ingresos permiten una relación LTV del 97% (3% de pago inicial), pero exigen un seguro hipotecario hasta que la relación descienda al 80%.

Entender la relación préstamo-valor (LTV)

Los compradores interesados pueden calcular fácilmente la relación LTV de una vivienda. Esta es la fórmula:

L T V r a t i o = M A A P V donde: M A = Importe de la hipoteca A P V = Valor de tasación de la propiedad \Inicio &Ratio LTV=\frac{MA}{APV}\frac &\textbf{donde:}\\\a &MA = \text{Importe de la hipoteca}\\\️ &APV = \text{Valor de la propiedad tasado}\\\}{final{alineado} LTVratio=APVMAdonde:MA=Importe de la hipotecaAPV=Valor de tasación de la propiedad

El ratio LTV se calcula dividiendo la cantidad prestada por el valor de tasación de la propiedad, expresado en porcentaje. Por ejemplo, si compra una casa tasada en 100.000 dólares por su valor de tasación, y hace un pago inicial de 10.000 dólares, pedirá un préstamo de 90.000 dólares. Esto da lugar a una relación préstamo-valor del 90% (i.e., 90,000/100,000).

La determinación de la relación préstamo-valor es un componente fundamental de la suscripción de la hipoteca. Puede utilizarse en el proceso de compra de una vivienda, en la refinanciación de una hipoteca actual en un nuevo préstamo o en el préstamo contra el capital acumulado en una propiedad.

Los prestamistas evalúan la relación LTV para determinar el nivel de exposición al riesgo que asumen al suscribir una hipoteca. Cuando los prestatarios solicitan un préstamo por un importe igual o cercano al valor de tasación (y, por tanto, con una relación LTV más alta), los prestamistas perciben que hay más posibilidades de que el préstamo entre en mora. Esto se debe a que hay muy poco capital acumulado en la propiedad. En consecuencia, en caso de ejecución hipotecaria, el prestamista puede tener dificultades para vender la casa por un precio suficiente para cubrir el saldo pendiente de la hipoteca y seguir obteniendo beneficios de la transacción.

Los principales factores que influyen en la relación préstamo-valor son el importe del pago inicial, el precio de venta y el valor de tasación de la vivienda. La relación LTV más baja se consigue con un pago inicial más alto y un precio de venta más bajo.

Cómo utilizan los prestamistas el LTV

La relación LTV es sólo uno de los factores que determinan la elegibilidad para obtener una hipoteca, un préstamo para la compra de vivienda o una línea de crédito. Sin embargo, puede desempeñar un papel importante en el tipo de interés que un prestatario puede obtener.

La mayoría de los prestamistas ofrecen a los solicitantes de hipotecas y créditos hipotecarios el tipo de interés más bajo posible cuando su ratio LTV es igual o inferior al 80%. Una relación LTV más alta no excluye a los prestatarios de ser aprobados para una hipoteca, aunque el interés del préstamo puede aumentar a medida que la relación LTV aumenta. Por ejemplo, un prestatario con una relación LTV del 95% puede ser aprobado para una hipoteca. Sin embargo, su tipo de interés puede ser un punto porcentual más alto que el tipo de interés aplicado a un prestatario con una relación LTV del 75%.

Si la relación préstamo-valor es superior al 80%, el prestatario puede verse obligado a contratar un seguro hipotecario privado (PMI). Esto puede suponer desde 0.Entre el 5% y el 1% del importe total del préstamo sobre una base anual. Por ejemplo, el PMI con un tipo del 1% en un préstamo de 100.000 dólares añadiría 1.000 dólares adicionales al importe total pagado al año (o 83 dólares).33 al mes). Los pagos del PMI son necesarios hasta que la relación LTV sea del 80% o inferior. El ratio LTV disminuirá a medida que se vaya pagando el préstamo y que el valor de la vivienda aumente con el tiempo.

En general, cuanto menor sea la relación LTV, mayor será la probabilidad de que se apruebe el préstamo y menor será el tipo de interés. Además, como prestatario, es menos probable que tenga que contratar un seguro hipotecario privado (PMI).

Aunque no es una ley que los prestamistas exijan una relación LTV del 80% para que los prestatarios eviten el coste adicional del PMI, es la práctica de casi todos los prestamistas. A veces se hacen excepciones a este requisito para los prestatarios que tienen unos ingresos elevados, una deuda menor o una gran cartera de inversiones.

Ejemplo de LTV

Por ejemplo, supongamos que usted compra una casa que se valora en 100.000 dólares. Sin embargo, el propietario está dispuesto a venderla por 90.000 dólares. Si realiza un pago inicial de 10.000 $, su préstamo será de 80.000 $, lo que supone una relación LTV del 80% (i.e., 80,000/100,000). Si aumentas el importe de tu pago inicial a 15.000 dólares, tu préstamo hipotecario será ahora de 75.000 dólares. Esto haría que su ratio LTV fuera del 75% (i.e., 75,000/100,000).

Variaciones en las normas de la relación préstamo-valor

Los distintos tipos de préstamo pueden tener normas diferentes en lo que respecta a los requisitos de la relación préstamo-valor (LTV).

Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA son hipotecas diseñadas para prestatarios con ingresos bajos o moderados. Son emitidos por un prestamista aprobado por la FHA y asegurados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial y una puntuación de crédito mínimos más bajos que muchos préstamos convencionales. Los préstamos de la FHA permiten una relación LTV inicial de hasta el 96.El préstamo tiene un valor del 5%, pero exige una prima de seguro hipotecario (MIP) que dura todo el tiempo que se tenga el préstamo (independientemente de lo que baje la relación LTV). Muchas personas deciden refinanciar sus préstamos FHA una vez que su ratio LTV alcanza el 80% para eliminar el requisito del MIP.

Préstamos VA y USDA

Los préstamos del VA y del USDA -disponibles para militares actuales y antiguos o para quienes viven en zonas rurales- no requieren un seguro hipotecario privado, aunque la relación préstamo-valor puede llegar al 100%.  Sin embargo, tanto los préstamos VA como los USDA tienen tasas adicionales.

Fannie Mae y Freddie Mac

Los programas hipotecarios HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac para prestatarios con bajos ingresos permiten una relación LTV del 97%. Sin embargo, exigen un seguro hipotecario hasta que el coeficiente baje al 80%.

En el caso de los préstamos de la FHA, la VA y la USDA, existen opciones de refinanciación simplificadas. Estas opciones no exigen una tasación, por lo que el coeficiente LTV de la vivienda no afecta al préstamo. Para los prestatarios con una relación LTV superior al 100% -también conocida como „underwater” o „upside down” (al revés)- la opción de refinanciación High Loan-to-Value de Fannie Mae y la refinanciación Enhanced Relief de Freddie Mac también son opciones disponibles.

LTV frente a. LTV combinado (CLTV)

Mientras que la relación LTV examina el impacto de un solo préstamo hipotecario en la compra de una propiedad, la relación préstamo-valor combinada (CLTV) es la relación de todas las hipotecas préstamos garantizados sobre una propiedad hasta el valor de la misma. Esto incluye no sólo la hipoteca principal utilizada en el LTV, sino también cualquier segunda hipoteca, préstamos o líneas de crédito sobre el valor de la vivienda, u otros gravámenes. Las entidades crediticias utilizan la relación CLTV para determinar el riesgo de impago de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo; por ejemplo, si van a tener dos o más hipotecas, o una hipoteca más un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). En general, los prestamistas están dispuestos a conceder préstamos con una relación CLTV del 80% o superior y a prestatarios con una elevada calificación crediticia. Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos de la relación préstamo-valor (CLTV), ya que es una medida más exhaustiva.

Veamos un poco más de cerca la diferencia. El ratio LTV sólo tiene en cuenta el saldo de la hipoteca principal de una vivienda. Por lo tanto, si el saldo de la hipoteca principal es de 100.000 dólares y el valor de la vivienda es de 200.000 dólares, el LTV = 50%.

Considere, sin embargo, el ejemplo si también tiene una segunda hipoteca por valor de 30.000 dólares y una HELOC de 20.000 dólares. El préstamo combinado al valor ahora se convierte en ($100,000 + $30,000 + $20,000 / $200,000) = 75%; una relación mucho más alta.

Estas consideraciones combinadas son especialmente importantes si el acreedor hipotecario incumple y entra en ejecución hipotecaria.

Desventajas de la relación préstamo-valor (LTV)

El principal inconveniente de la información que proporciona un LTV es que sólo incluye la hipoteca principal que debe un propietario, y no incluye en sus cálculos otras obligaciones del prestatario, como una segunda hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria. Por lo tanto, el CLTV es una medida más inclusiva de la capacidad de un prestatario's para pagar un préstamo hipotecario.

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  2. Freddie Mac. "Hogar posible." Consultado el 11 de agosto de 2020.

  3. Fannie Mae. "Hipoteca HomeReady." Consultado el 11 de agosto de 2020.

  4. U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. "Préstamo hipotecario básico 203(B)." Consultado en septiembre. 25, 2019.

  5. U.S. Departamento de Asuntos de los Veteranos. "Préstamos para viviendas del VA." Accedido en septiembre. 25, 2019.

  6. U.S. Departamento de Agricultura Desarrollo Rural. "Los Préstamos Rurales para Viviendas del USDA ofrecen una financiación del 100% y sin pago inicial." Consultado en septiembre. 25, 2019. 

  7. Agencia Federal de Financiación de la Vivienda. "Informe de refinanciación de la FHFA," Página 2. Accedido en septiembre. 25, 2019.

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