Qué es un ratio de calificación?
El término ratio de calificación se refiere a la medida de la solvencia de un prestatario que ayuda a los prestamistas a decidir si le conceden un crédito. Utilizado en el proceso de suscripción, un ratio de calificación calcula la probabilidad de que un prestatario pueda devolver un préstamo.
Los prestamistas suelen utilizar uno de los dos ratios de calificación en su proceso de suscripción. La primera es la relación mensual entre la deuda y los ingresos (DTI), mientras que la segunda se denomina relación de fondo, que calcula el pago mensual de la deuda con respecto a los ingresos. Los ratios de calificación también determinan las condiciones de cualquier solicitud de crédito, incluidas las condiciones de reembolso y el tipo de interés.
Puntos clave
- Un ratio de cualificación calcula la capacidad de un prestatario para devolver un préstamo, normalmente como una proporción entre la deuda y los ingresos o entre los gastos de la vivienda y los ingresos.
- Los prestamistas utilizan los ratios de cualificación para ayudar a suscribir una solicitud de préstamo para su aprobación y/o las condiciones de crédito que deben concederse.
- Los prestamistas utilizan el coeficiente inicial junto con el coeficiente final para determinar el importe del préstamo.
- También pueden entrar en juego ciertos factores cualitativos, que dan a los prestamistas cierto margen de maniobra para ampliar o denegar un préstamo.
Entender los ratios de calificación
Las solicitudes de crédito al consumo ofrecen a los prestamistas una ventana a la situación personal y financiera de los solicitantes. Los consumidores deben proporcionar información como su nombre, dirección e información financiera en estas solicitudes. Esta información incluye datos sobre el empleo, los ingresos y las deudas. Los prestamistas utilizan esta información en el proceso de suscripción para determinar si aprueban o no la solicitud de crédito de un consumidor para la mayoría de los productos crediticios, especialmente préstamos e hipotecas.
Sólo los gastos de vivienda del prestatario, que incluyen el seguro de la vivienda, los impuestos, los servicios públicos y las cuotas de la comunidad o asociación, no pueden superar el 28% de los ingresos brutos mensuales del prestatario. Otro ratio de cualificación, el DTI del prestatario, incluye los gastos de la vivienda más la deuda, y generalmente no puede superar el 36% de los ingresos brutos mensuales.
Los ratios más altos indican un mayor riesgo de impago. Pero algunos prestamistas pueden aceptar ratios más altos a cambio de ciertos factores, como pagos iniciales sustanciales, ahorros considerables y puntuaciones crediticias favorables. Por ejemplo, un prestamista puede ofrecer una hipoteca a un prestatario con un ratio inicial alto si paga la mitad del precio de compra como pago inicial.
Los prestamistas suelen preferir un ratio frontal no superior al 31% o menos para los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA).
Como se ha mencionado anteriormente, los prestamistas suelen utilizar uno de los dos coeficientes de calificación para determinar la probabilidad de reembolso. Esto se basa en la información proporcionada por el solicitante, así como en su informe de crédito. El primer ratio se refiere al total de la deuda mensual del solicitante en relación con el total de los ingresos mensuales, mientras que el otro calcula el total de los pagos mensuales de la deuda en relación con el total de los ingresos mensuales. Estos ratios toman los ingresos anuales totales de un hogar y los dividen por 12. Los bancos suelen utilizar la menor de las dos cifras para determinar la cuantía del préstamo que le ofrecerán.
Consideraciones especiales
Los coeficientes de calificación no son rígidos. Un excelente historial crediticio suele mitigar un mal ratio, por ejemplo. Además, algunos prestatarios que no cumplen los ratios estándar de calificación se benefician de programas hipotecarios especiales ofrecidos por algunos bancos. El riesgo añadido de impago por parte de estos prestatarios significa que suelen pagar tipos de interés más elevados en comparación con las hipotecas que cumplen los ratios de calificación estándar.
Deuda de la tarjeta de crédito y ratios de calificación
Las deudas de las tarjetas de crédito también cuentan para el ratio inicial, pero esto es mucho más complicado. Los prestamistas solían aplicar el pago mínimo del saldo de una tarjeta de crédito y lo llamaban deuda mensual. Pero ese sistema no era justo para los usuarios de tarjetas de crédito que pagaban la totalidad de su saldo todos los meses y utilizaban las tarjetas de crédito principalmente por comodidad y puntos de recompensa.
La mayoría de los prestamistas se fijan ahora en el saldo rotativo total del prestatario y aplican el 5% del total como deuda mensual. Supongamos que tiene una deuda de 10.000 dólares en tarjetas de crédito. En este caso, el banco añade 500 dólares de deuda mensual a tu ratio de calificación.
Ejemplo de ratio de cualificación
He aquí un ejemplo hipotético para mostrar cómo funcionan los ratios de calificación. Supongamos que usted y su cónyuge ganan un total de 96.000 dólares al año, por lo que los ingresos brutos de su familia ascenderían a 8.000 dólares al mes. Multiplique los 8.000 dólares por el umbral del 28% exigido por la mayoría de los prestamistas y obtendrá el gasto mínimo en vivienda que puede permitirse, lo que los prestamistas denominan ratio frontal. En este caso, tu familia sería elegible para un préstamo si el total de los gastos mensuales de la vivienda no supera los 2.240 $. Tenga en cuenta que esta cifra de gastos incluye los impuestos sobre la propiedad, el seguro del propietario, el seguro hipotecario privado (PMI) y cargos como las tasas de condominio.
Veamos ahora el coeficiente de pago mínimo utilizando el mismo ejemplo. En este caso, tome los 8.000 $ de ingresos mensuales y multiplíquelos por el umbral mínimo del 36%. Esta es efectivamente su relación deuda-ingresos, y obtendrá una cifra de 2.880 dólares. A continuación, deduzca los pagos mensuales de la deuda de esos 2.280 dólares. Supongamos que se trata de un pago mensual de 300 dólares del coche y un pago mensual de 400 dólares del préstamo estudiantil. Esto le deja con 2.180 dólares para gastos de vivienda. Tenga en cuenta que esta cifra suele ser inferior a la relación entre la deuda y los ingresos.
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