Definición del modelo de valoración automatizado (AVM)

Qué es un modelo de valoración automatizado (AVM)?

Un modelo de valoración automatizado (AVM) es un término para un servicio que combina el modelado matemático o estadístico con bases de datos de propiedades y transacciones existentes para calcular los valores inmobiliarios. La mayoría de los AVM comparan los valores de propiedades similares en el mismo momento.

Muchos tasadores, e incluso instituciones de Wall Street, utilizan estos AVM para valorar las propiedades residenciales. Los AVM preparados para el consumidor también existen en sitios de anuncios de propiedades como Zillow y Trulia.

Puntos clave

  • Los modelos de valoración automatizados (AVM) son modelos de precios basados en software que se utilizan en el mercado inmobiliario para valorar las propiedades.
  • Los AVM son más eficientes y consistentes que un tasador humano, pero también son tan precisos como los datos que los respaldan, lo que significa que pueden estar desactualizados o ser incorrectos.
  • Los proveedores de AVM incluyen plataformas comerciales como CoreLogic, Freddie Mac y Equifax, así como sitios gratuitos para consumidores como Zillow y Trulia.

Cómo funcionan los modelos de valoración automatizados (AVM)?

Los informes de los AVM se basan en la tecnología, incluidos los algoritmos patentados, y los prestamistas y agentes pueden obtenerlos en cuestión de segundos. Suelen contener un modelo hedónico (un tipo de análisis de regresión estadística) y un índice de ventas repetidas, que se ponderan y analizan para generar la estimación del precio. Los AVM suelen incluir el valor del tasador fiscal, toda la información pertinente sobre la propiedad en cuestión -como su historial de ventas- y un análisis de las ventas de propiedades similares.

También se utiliza para respaldar la suscripción de hipotecas y préstamos con garantía hipotecaria, para las decisiones de refinanciación, y para ayudar en la mitigación de pérdidas y en las actividades de gestión del riesgo crediticio, como la valoración a precio de mercado de las participaciones inmobiliarias en las carteras de inversión institucionales. Aunque los AVM se utilizaron inicialmente para valorar inmuebles residenciales, su uso se ha extendido a otros tipos, incluidos los comerciales.

Los proveedores de AVM ofrecen sus servicios a una gran variedad de clientes, como agentes y corredores inmobiliarios, prestamistas hipotecarios y grandes instituciones financieras. Entre los principales proveedores de AVM se encuentran CoreLogic, la Federal Home Loan Mortgage Corp. (Freddie Mac), VeroVALUE y Equifax. El público puede utilizarlos a través de sitios inmobiliarios gratuitos para consumidores.

La popular herramienta de valoración inmobiliaria basada en la web de Zillow, Zestimate, es un tipo de AVM muy conocido.

Ventajas y desventajas de los modelos de valoración automatizados (AVM) en el sector inmobiliario

A pesar de su uso generalizado en la actualidad, los AVM suscitan cierto debate, especialmente sobre su comparación con las tasaciones tradicionales en persona.

Ventajas de los AVM

Las ventajas de utilizar los AVM frente a las tasaciones físicas son similares a las de cualquier sistema automatizado frente al esfuerzo humano. Básicamente, ahorran tiempo, dinero y esfuerzo. Pueden realizar numerosos cálculos y comparaciones en cuestión de segundos, y no necesitan desplazarse físicamente para ver una propiedad o propiedades similares (las „comparaciones” son un factor clave a la hora de tasar y fijar el precio de un inmueble concreto).

Todo ello reduce el coste de la valoración de un inmueble o de varios inmuebles. Los AVM son especialmente útiles para evaluar el valor de toda una cartera inmobiliaria. Una vez configurados, los AVM pueden funcionar con pocos gastos.

Además de ser más baratos y rápidos, los algoritmos no están sujetos a los errores humanos ni a las malas prácticas. Como autómatas objetivos, eliminan el sesgo y la subjetividad de la ecuación. Por lo tanto, hay menos riesgo de fraude o de fijación deliberada de precios erróneos, aunque, por supuesto, los programas informáticos pueden ser pirateados o manipulados.

Un documento de la conferencia de 2017, „Automated Valuation Models (AVMs): a brave new world?”El artículo de George Andrew Matysiak, de la Universidad de Económicas de Cracovia, hace referencia a otros estudios que abordan los puntos fuertes y las deficiencias de estos modelos. „Hay pocas pruebas imparciales sobre la precisión de los AVM disponibles comercialmente en el dominio público”, señala el documento. „A pesar de los altos niveles de precisión media, las valoraciones basadas en estadísticas pueden estar muy lejos de la realidad y necesitan ser aumentadas por el juicio profesional.”

Desventajas de los AVM

Para que un AVM funcione bien, necesita datos de alta calidad en cantidad suficiente para ser representativo. Ahí es donde radica su vulnerabilidad.

El inconveniente más citado contra los AVM es que, al determinar el valor, no tienen (ni pueden tener) en cuenta el estado real del inmueble. Sólo suponen un estado medio, que puede ser exacto o no. No pueden observar detalles o variaciones en el estado.

Los AVM son excelentes para las comparaciones, pero ¿qué ocurre si hay una escasez de datos de bienes inmuebles comparables (comps) o de transacciones registradas?? Por esta razón, las propiedades de nueva construcción son especialmente difíciles de valorar, y los AVM, al ser más bien literales, tienden a carecer de imaginación para idear algo que sirva como comps. Y como un AVM funciona sobre la base de factores conocidos -el registro histórico-, no tiene en cuenta los intangibles que pueden aumentar o disminuir una estimación.

Por último, un AVM sólo puede trabajar con los datos que se le facilitan, y siempre existe el peligro de que se introduzcan datos incorrectos. Además, la información que tiene puede no estar actualizada, lo que hace que los AVM no sean fiables en los mercados inmobiliarios que cambian rápidamente.

El resultado final

Los principales proveedores de AVM destacan su precisión, su amplia cobertura y el ahorro de tiempo. Los AVM se basan en promedios. Por eso son especialmente eficaces cuando el stock de propiedades es muy genérico. En regiones con una mayor variedad de tipos y estilos, pueden ser menos precisos y útiles.

Aunque su uso es cada vez mayor, los AVM no han suplantado las estimaciones de valoración humana, entre otras cosas porque la mayoría de los prestamistas hipotecarios exigen que un tasador certificado realice una valoración personalizada de una propiedad en persona. Debido a la preocupación por su exactitud, algunos participantes del sector sugieren ver los resultados de varios AVM como forma de obtener una imagen más completa y aumentar la confianza en sus informes.

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política editorial.

  1. ResearchGate. „Modelos de valoración automática (AVM): Un mundo nuevo y valiente?” Accedido el 20 de julio de 2021.

  2. Valoración de la propiedad en Melbourne. „¿Son precisos los modelos de valoración automatizados??” Consultado el 20 de julio de 2021.

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