Qué es el método de las ventas repetidas?
El método de las ventas repetidas es una forma de calcular los cambios en el precio de venta de un mismo inmueble dentro de unos plazos determinados.
Los analistas del mercado de la vivienda utilizan este método relativamente sencillo para estimar los cambios en los precios de las viviendas durante periodos que van de meses a años. Varios índices de precios de la vivienda han adoptado el método de las ventas repetidas para proporcionar información sobre el mercado inmobiliario a los compradores de viviendas y vendedores, inversores inmobiliarios y quienes trabajan en el sector de la vivienda y la financiación de la misma.
Puntos clave
- El método de las ventas repetidas evalúa cómo cambian las valoraciones de las viviendas a lo largo del tiempo, centrándose en los diferentes precios de venta de un mismo inmueble.
- Varios índices de precios de la vivienda han adoptado el método de las ventas repetidas para eliminar el problema de la contabilización de las diferencias de precios en las viviendas con características diferentes.
- El método de ventas repetidas no está exento de defectos, ya que restringe los datos a las casas que se han vendido más de dos veces durante el periodo de la muestra y pasa por alto el hecho de que una misma propiedad puede cambiar con el tiempo.
Cómo entender el método de las ventas repetidas
El mercado de la vivienda se considera uno de los principales indicadores económicos de Estados Unidos. La situación del mercado de la vivienda y la economía en general están interrelacionadas de muchas maneras. Cuando los precios de los inmuebles suben, los propietarios de viviendas aumentan su confianza y a menudo aflojan el cinturón, lo que desencadena un aumento del gasto de los consumidores. Los promotores también se ven favorecidos por los signos de una mayor demanda, lo que impulsa el producto interior bruto (PIB) al invertir más en nuevos terrenos, materiales y puestos de trabajo para construir nuevas viviendas.
Los índices de precios de la vivienda se encargan de la importante y complicada tarea de evaluar las tendencias inmobiliarias. La mayoría de ellos tratan de conseguirlo mediante el seguimiento de las valoraciones en una región específica durante un periodo de tiempo determinado. Por desgracia, algunos de los cálculos que utilizan estos índices pueden dar una imagen inexacta de las tendencias de los precios de la vivienda.
Los cálculos defectuosos incluyen la elección de muestras aleatorias de casas para el seguimiento. Estas propiedades pueden no estar en venta o sus estructuras y tipos pueden ser muy diferentes. Un índice que controlara la mediana del precio de la vivienda en una zona específica -como el índice de la mediana de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR) o el índice de la mediana de la Oficina del Censo- no identificaría los cambios en la estructura de las viviendas frente a los factores externos del mercado que pueden afectar al precio.
El método de ventas repetidas entró en escena para superar estos problemas estructurales. Se creó para hacer un seguimiento de la variación del precio de los inmuebles entre una venta actual y cualquier venta anterior, lo que ayuda a garantizar que se compare lo mismo con lo mismo.
Ventajas y desventajas del método de las ventas repetidas
Los métodos de ventas repetidas calculan los cambios en los precios de las viviendas basándose en las ventas de la misma propiedad, evitando así el problema de tratar de tener en cuenta las diferencias de precios en viviendas con características distintas. El método de las ventas repetidas también ofrece una alternativa más precisa al análisis de regresión o al cálculo del precio medio de venta por zona geográfica.
El concepto del método de las ventas repetidas fue introducido por primera vez por Martin Bailey, Richard Muth y Hugh Nourse en 1963, y luego modificado por Karl Case y Robert Shiller a finales de los años 80.
Sin embargo, el método de las ventas repetidas no es en absoluto impecable. Uno de sus principales inconvenientes es que no tiene en cuenta las viviendas que se vendieron una sola vez durante el periodo de tiempo declarado.
Otra es que un bien vendido en dos momentos diferentes durante un periodo de muestra no tiene por qué ser idéntico. La misma vivienda puede haber empeorado considerablemente su estado o haber sufrido grandes reformas, lo que afecta a su comparabilidad.
Ejemplos del método de las ventas repetidas
Quizás el índice de vivienda más conocido que se basa en el método de las ventas repetidas es el S&P Índice nacional de precios de la vivienda CoreLogic Case-Shiller. El índice Case-Shiller mide los cambios en el valor de la U.S. El mercado de la vivienda residencial mediante el seguimiento del precio de compra y el valor de reventa de las viviendas unifamiliares que han sido objeto de un mínimo de dos transacciones en condiciones de igualdad.
El índice no tiene en cuenta las nuevas construcciones, los condominios y las cooperativas, y también excluye las transacciones no comerciales, como las ventas de viviendas entre miembros de una familia a precios inferiores a los del mercado.
Otros índices que utilizan el método de repetición de ventas son el índice mensual de precios de la vivienda (HPI) de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), que se basa en los datos de Fannie Mae y Freddie Mac sobre los precios de venta de las viviendas unifamiliares y las tasaciones de refinanciación, y el índice de precios de la vivienda LoanPerformance de First American CoreLogic, que cubre un área geográfica más amplia que los índices Case-Shiller o FHFA. El principal índice de precios de la vivienda de Canadá, el National Composite House Price Index, también adopta el método de las ventas repetidas.
Los índices como éste suelen informar de los cambios en los precios de las viviendas con respecto al mes, el trimestre y el año anteriores. El aumento de los precios de las viviendas indica un aumento de la demanda, mientras que la disminución de los precios significa una disminución de la demanda.