Qué es un enfoque de comparación de ventas (SCA)?
El término enfoque de comparación de ventas se refiere a un método de tasación inmobiliaria que compara una propiedad con otras comparables o con otras propiedades vendidas recientemente en la zona con características similares. Los agentes inmobiliarios y los tasadores pueden utilizar el enfoque de comparación de ventas cuando evalúan las propiedades para vender. Este método tiene en cuenta el efecto de las características individuales en el valor global de la propiedad. En otras palabras, el valor total de una propiedad es la suma de los valores de todas sus características.
Puntos clave
- Un enfoque de comparación de ventas es un método de valoración utilizado en el sector inmobiliario que compara una propiedad con otras similares vendidas recientemente en la zona.
- El SCA se utiliza como base para el análisis comparativo del mercado, que tiene en cuenta los precios de las propiedades vendidas recientemente que son similares y se encuentran en la misma zona geográfica.
- Algunas de las características comunes que componen el SCA incluyen la ubicación, los listados vendidos recientemente, las características, la edad y el estado, y el precio medio por pie cuadrado.
Comprender el método de comparación de ventas (SCA)
El enfoque de comparación de ventas ayuda a los profesionales inmobiliarios y a los compradores a determinar si el precio de una vivienda es justo y comparable con el mercado actual. Los profesionales utilizan como comparación propiedades similares que se hayan vendido recientemente a poca distancia de la propiedad objeto de estudio -normalmente en el mismo barrio- y que compartan características similares.
El acuerdo de compraventa se utiliza como base para el análisis comparativo de mercado (ACM). Se trata de un análisis de los precios de las propiedades vendidas recientemente que son similares y están dentro de la misma zona geográfica. En otras palabras, el enfoque suele consistir en observar las propiedades locales para ver qué tienen en común. A partir de ahí, los tasadores pueden determinar el valor de una propiedad en función de sus características.
Aunque son muchos los pasos que puede seguir un tasador inmobiliario para evaluar el valor de una propiedad, a continuación se indican algunas de las características más comunes que se utilizan en una SCA:
- Ubicación y barrio: La geografía puede influir directamente en el valor de los bienes inmuebles. Es importante comparar las viviendas del mismo barrio en lugar de las que se encuentran en otra parte de la ciudad. Los factores que se tienen en cuenta son la proximidad a los colegios, las masas de agua cercanas, los parques y la cercanía a las autopistas y pasos elevados, así como los niveles de contaminación.
- Listados de venta reciente: Estas propiedades pueden proporcionar un punto de partida para el valor de las viviendas de la zona. Aunque las características y el mercado influyen en el precio de venta, la revisión de los valores de las propiedades y las ventas recientes son buenas cifras de referencia.
- Características: Una vivienda debe compararse con propiedades con el mismo número de dormitorios, garajes y baños. La comparación debe incluir viviendas de aproximadamente los mismos metros cuadrados en parcelas del mismo tamaño.
- Edad y condición: Es importante comparar viviendas de edad similar, así como su solidez. El estado de una vivienda influye considerablemente en la tasación. Por ejemplo, puede haber dos viviendas similares en el mismo barrio. Pero si uno de ellos necesita ser reparado, puede afectar seriamente a su valor.
- Precio medio por pie cuadrado: Una vez recopiladas las viviendas similares, se toman los precios de venta de cada una de ellas y se dividen por sus metros cuadrados. El resultado arroja el coste por pie cuadrado basado en las viviendas del análisis comparativo de ventas. Se toma el coste medio por pie cuadrado de todas las viviendas comparables y se multiplica esa cifra por los metros cuadrados de la vivienda que se está tasando.
Consideraciones especiales
Hay muchas otras características que pueden aumentar el valor de una vivienda. Sin embargo, un análisis comparativo de ventas no es una ciencia exacta ya que el valor de una vivienda es algo subjetivo, lo que significa que una familia puede encontrar más valor en ella que otra, aumentando así su oferta. Como ya se ha dicho, factores externos como el estado general de la economía, el mercado laboral y el estado del mercado inmobiliario influyen mucho en el precio de venta de una vivienda o en el tiempo que permanece en el mercado.
Dado que el enfoque de comparación de ventas no es una tasación oficial, los propietarios pueden tener que contratar a un tasador para las propiedades únicas y las que son difíciles de valorar.
Pero recuerde que el enfoque de comparación de ventas utilizado en la valoración inmobiliaria no es una tasación oficial. En los casos en los que hay que valorar una propiedad única o cuyo valor es difícil de determinar, puede ser necesaria una tasación formal. Para ello, se contrata a un tasador, un profesional independiente e imparcial que determina el valor justo de la propiedad a partir de ciertos datos, cifras y otras consideraciones.