Qué es el Factor de la Reserva?
El factor de agrupación es una medida de la cantidad de capital del préstamo original que permanece en un valor respaldado por activos (ABS). El factor de agrupación se asocia sobre todo a los valores respaldados por hipotecas (MBS), que reúnen las hipotecas en un conjunto para su venta a los inversores. Los pagos de la hipoteca se trasladan al inversor hasta que se liquida el préstamo.
El factor de agrupación se expresa como un factor numérico entre cero y uno, y todos los valores respaldados por hipotecas comienzan su vida con un factor de agrupación de uno. A continuación, se mueven hacia cero (pago total) con el tiempo a medida que se realizan los pagos de las hipotecas subyacentes. Si se paga el 50% del valor total original de un MBS, el factor de agrupación será 0.500. El factor de agrupación se calcula dividiendo el saldo de capital pendiente (cara actual) por el saldo de capital original (cara original).
Puntos clave
- El factor de agrupación mide la cantidad de capital pendiente del préstamo original que queda.
- Los factores de agrupación se calculan normalmente en un MBS.
- Los factores de pool van de cero a uno, comenzando en uno cuando se inicia el préstamo y terminando en cero cuando se liquida por completo.
- El factor de agrupación ayuda a determinar el valor de un ABS.
Entender el factor de reserva
El factor de grupo para los valores respaldados por hipotecas es emitido por Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) y Ginnie Mae (GNMA) mensualmente. Es esencialmente una medida de cuánto valor queda dentro de un MBS. Cuando se crea un MBS, hay un calendario de pagos previsto que se alinea con un factor de reserva previsto en varias fases de la vida del MBS. Esto ayuda a un inversor a determinar el valor del MBS antes de decidir invertir en él, así como a determinar el riesgo del MBS.
Por ejemplo, si el factor del pool está disminuyendo más rápido de lo esperado, indicaría reembolsos anticipados de las hipotecas. Esto puede ser una señal de alarma para los inversores, ya que suele significar que hay menos propiedades inmobiliarias que sirven de garantía para ese MBS en particular, ya que algunas hipotecas se han pagado en su totalidad. Un menor número de propiedades supondría un aumento del riesgo relativo en caso de impago de una hipoteca.
Cálculo del Pool Factor
La fórmula se representa de la siguiente manera:
- Factor de reserva Saldo de capital pendiente / saldo de capital original
Si el valor nominal original de un MBS agrupado es de 100.000 dólares y el factor de agrupación publicado ese mes es 0.6325, entonces el saldo restante en el valor es de 63.250 dólares. Esos 63.250 dólares son la cara actual del MBS. Se puede llegar al nominal original (100.000 dólares) dividiendo el nominal actual por el factor de reserva.
Ventajas del factor de agrupación
A pesar de ser un cálculo sencillo, el factor de agrupación no es especialmente útil sin contexto. Los inversores observan los cambios en el factor de reserva para detectar cualquier señal de problemas en el modelo sobre el que se construye el MBS.
Al igual que con cualquier valor estructurado, las hipótesis originales pueden cambiar y dar lugar a un desequilibrio en la relación riesgo-rendimiento que se preveía en un principio. Ese cambio, a su vez, puede hacer que el valor valga más o menos de lo que el inversor pagó originalmente por él. El factor de agrupación es uno de los datos clave que un inversor observará cuando intente evaluar el precio justo de mercado de un valor respaldado por una hipoteca.
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