Definición del enfoque de costes

¿Qué es el enfoque de costes??

El enfoque del coste es un método de valoración inmobiliaria que estima que el precio que debería pagar un comprador por un inmueble es igual al coste de construcción de un edificio equivalente. En el enfoque del coste, el valor de la propiedad es igual al coste del terreno, más los costes totales de construcción, menos la depreciación. El valor de mercado es más exacto cuando una propiedad es nueva que con otros métodos alternativos.

El enfoque del coste es uno de los tres métodos de valoración de los bienes inmuebles; los otros son el enfoque de los ingresos y el enfoque comparable.

Puntos clave

  • El enfoque de costes de la valoración inmobiliaria considera que el valor debe ser igual al coste total de la construcción de una estructura equivalente.
  • El enfoque de costes considera el coste del terreno, más los costes de construcción, menos la depreciación.
  • El enfoque del coste se considera menos fiable que otros métodos de valoración inmobiliaria, pero puede ser útil en determinados casos, como cuando se evalúa una nueva construcción o una vivienda única con pocos comparables.

Comprender el enfoque del coste

En lugar de centrarse en los precios de venta de otras viviendas similares en la zona o en la capacidad de la propiedad para generar ingresos, el método del enfoque costero valora los bienes inmuebles calculando cuánto costaría el edificio hoy en día si se destruyera y tuviera que ser sustituido de principio a fin. También se tiene en cuenta el valor del terreno y se deduce cualquier pérdida de valor, lo que se conoce como depreciación.

La lógica que subyace al enfoque del coste es que no tiene mucho sentido que los compradores paguen por una propiedad más de lo que costaría construirla desde cero.

Hay dos tipos principales de valoraciones con enfoque de costes:

  • Método de reproducción: Esta versión considera lo que costaría construir una réplica de la propiedad y presta atención al uso de materiales originales.
  • Método de sustitución. En este caso, se supone que la nueva estructura tiene la misma función pero con materiales más nuevos, utilizando métodos de construcción actuales y un diseño actualizado.
  • Cuando se han reunido todas las estimaciones, el enfoque del coste se calcula de la siguiente manera:

    coste – depreciación + valor del terreno = valor de la propiedad.

    Ventajas y desventajas del enfoque de costes 

    El enfoque de costes puede ser menos fiable que las metodologías de ingresos y comparables en la práctica. Requiere ciertas suposiciones, como dar por sentado que hay suficiente terreno disponible para que el comprador construya una propiedad idéntica.

    Además, si no se dispone de un terreno vacante comparable, hay que estimar el valor, lo que hace que la tasación sea menos precisa. La falta de materiales de construcción similares también reduce la precisión de la tasación y aumenta el margen de subjetividad. El cálculo de la depreciación de una propiedad antigua tampoco es sencillo ni fácilmente medible.

    A pesar de estas limitaciones, hay algunos casos en los que el enfoque de costes puede ser útil e incluso necesario. La valoración de los distintos componentes de un inmueble por separado es especialmente útil cuando se trata de una propiedad nueva o que difiere de otras de forma única.

    Cuándo utilizar el método del coste 

    Propiedades de uso especial

    El enfoque del coste es necesario y a veces es la única forma de determinar el valor de los edificios de uso exclusivo, como las bibliotecas, las escuelas o las iglesias. Estos recursos generan pocos ingresos y no suelen comercializarse, lo que invalida los enfoques de ingresos y comparables.

    Construcción nueva

    El enfoque del coste también se utiliza a menudo para las nuevas construcciones. Los prestamistas del sector de la construcción exigen valoraciones basadas en el enfoque de costes porque cualquier valor de mercado o de renta depende de las normas y la finalización del proyecto. Los proyectos se revalorizan en las distintas fases de construcción para permitir la liberación de fondos para la siguiente fase de finalización.

    Seguro

    Los tasadores de seguros suelen utilizar el método del coste cuando suscriben pólizas para propietarios de viviendas o estudian reclamaciones porque sólo el valor de las mejoras es asegurable y el valor del terreno se separa del valor total de la propiedad. La elección entre el valor depreciado y el valor de reposición o reproducción total es el factor determinante para la tasación.

    Inmuebles comerciales

    Por último, el enfoque del coste se utiliza ocasionalmente para valorar propiedades comerciales, como edificios de oficinas, tiendas minoristas y hoteles. El enfoque de los ingresos es el principal método utilizado en este caso, aunque puede aplicarse un enfoque de costes cuando el diseño, la construcción, la utilidad funcional o el grado de los materiales requieren ajustes individuales.

    Consideraciones especiales

    La mayoría de las tasaciones residenciales no utilizan el enfoque de costes. En cambio, las comparaciones de ventas suelen impulsar las valoraciones de mercado de este tipo de propiedades.

    Cuando la tasación por el método del coste está por debajo del precio de mercado, puede ser un signo de un mercado sobrecalentado. Por el contrario, las evaluaciones periódicas por encima del precio de mercado pueden indicar una oportunidad de compra.

    Una excepción es si la propiedad está infra-mejorada o sobre-mejorada para su vecindario. En este caso, una estimación precisa del valor de las mejoras aumenta la precisión de la determinación del valor, lo que no es posible utilizando únicamente el enfoque comparable.

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