Qué es el derecho de rescate?
El derecho de rescate permite a las personas que han dejado de pagar sus hipotecas la posibilidad de reclamar su propiedad pagando la cantidad adeudada (más los intereses y las sanciones) antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria o, en algunos estados, incluso después de una venta de la ejecución (por el precio de la ejecución, más los intereses y las sanciones).
Puntos clave
- El derecho de rescate es un proceso legal que permite a un prestatario hipotecario moroso reclamar su vivienda u otra propiedad sujeta a ejecución hipotecaria si es capaz de pagar sus obligaciones a tiempo.
- En algunos estados, este derecho puede ejercerse incluso si el prestamista ya ha revendido la propiedad, siempre que esté dentro del plazo de rescate y se cumplan todas las condiciones.
- Un rescate exitoso también suele requerir que el prestatario reembolse cualquier coste incurrido al prestamista o a otras partes como resultado del proceso de ejecución hipotecaria.
Comprender el derecho de reembolso
Cuando una persona obtiene una hipoteca para comprar una vivienda, la propia casa sirve de garantía para el préstamo. Esto significa que el propietario de la vivienda pierde la propiedad de la misma si no cumple con sus pagos. Muchos pagarés hipotecarios incluyen el derecho de ejecución, que describe la capacidad de un prestamista para tomar posesión de una propiedad a través de un proceso legal llamado ejecución hipotecaria y describe las condiciones bajo las cuales el prestamista tiene derecho a ejecutar la hipoteca. (Las leyes estatales y nacionales también regulan el derecho de ejecución hipotecaria.)
Cuando los propietarios de viviendas dejan de pagar sus hipotecas, los prestamistas pueden invocar su derecho a la ejecución hipotecaria. Los prestamistas deben seguir procedimientos específicos para que la ejecución hipotecaria sea legal. En primer lugar, deben proporcionar un aviso de impago al prestatario, alertándole de que su préstamo está en mora por falta de pagos. El propietario de la vivienda suele disponer de un plazo determinado para pagar las cuotas atrasadas y evitar la ejecución hipotecaria. Es probable que también se le exija el pago de tasas por demora, además de cualquier saldo pendiente. También pueden utilizar este tiempo para luchar contra la ejecución hipotecaria si creen que el prestamista no tiene realmente derecho a ejecutar la propiedad.
Si finalmente se ejecuta la hipoteca de una vivienda, el prestamista suele venderla para recuperar el dinero perdido con el préstamo. El derecho de redención ofrece a los deudores hipotecarios la oportunidad de reclamar su propiedad y evitar que se produzca la venta de la ejecución hipotecaria o, en algunos casos, incluso recomprar su propiedad después de que se haya producido la venta.
La posibilidad de ejercer el derecho de redención, así como la duración del período de redención, varía de un estado a otro.
Cómo se puede ejercer el derecho de rescate
El derecho de rescate puede ejercerse durante un periodo de tiempo llamado periodo de rescate, que puede ser antes o a veces después de que haya concluido la subasta de la ejecución hipotecaria. Todos los estados permiten a los prestatarios ejercer sus derechos de redención antes del cierre del proceso de ejecución hipotecaria. Muchos estados también permiten ejercer el derecho de rescate después de una venta de ejecución hipotecaria, lo que se denomina derecho legal de rescate. En este caso, las normas de reembolso pueden diferir del pago de toda la deuda pendiente que existía antes de la venta y pueden exigir únicamente el pago del precio de la ejecución hipotecaria más otras tasas y penalizaciones.
A pesar de la posibilidad de ejercer el derecho de redención antes de la venta de la hipoteca, los prestatarios tienden a ejercer el derecho de redención sólo después de la ejecución, si es que lo hacen. Esto se debe a que es poco probable que los prestatarios que ya tienen fondos suficientes para cubrir los costes del pago de la totalidad de la deuda pendiente más otros gastos hayan caído en el impago en primer lugar.
Cómo ayuda el derecho de rescate a los prestatarios
En teoría, el derecho de rescate puede ayudar a los deudores hipotecarios a permanecer en sus casas. En realidad, sin embargo, el derecho de redención no se practica con regularidad, porque la mayoría de los prestatarios en mora no tienen la capacidad de reunir las grandes sumas de dinero necesarias para ejercer el derecho.
Sin embargo, es posible que el prestatario obtenga un beneficio en determinadas circunstancias cuando ejerza el derecho de rescate tras una venta de ejecución hipotecaria. Una propiedad podría venderse por debajo de su valor de mercado en una subasta de ejecución hipotecaria. Si el estado del prestatario permite ejercer el derecho de rescate después de una venta de este tipo, el prestatario podría recuperar la propiedad. El prestatario devolvería el precio de venta de la ejecución hipotecaria más los gastos adicionales, que podrían ser inferiores a la deuda contraída en la hipoteca. Entonces podrían revender la vivienda a un precio igual o superior al del mercado y quedarse con la diferencia como beneficio. Esto no funcionaría en todos los estados; en algunas circunstancias, el derecho de rescisión legal podría seguir exigiendo el reembolso total de la deuda en lugar del precio de venta de la ejecución hipotecaria.
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