Qué es la sección 1250?
La sección 1250 del Código de Rentas Internas de los Estados Unidos es una norma que establece que el IRS gravará una ganancia por la venta de un bien inmueble depreciado como ingreso ordinario si la depreciación acumulada supera la depreciación calculada con el método lineal.
La Sección 1250 basa la cantidad de impuesto a pagar en el tipo de propiedad -si es un bien inmueble residencial o no residencial- mientras que también tiene en cuenta cuántos meses el declarante fue dueño de la propiedad en cuestión.
Puntos clave
- Sección 1250 de la U.S. El Código de Rentas Internas establece que el IRS gravará como ingreso ordinario una ganancia por la venta de un bien inmueble depreciado, si la depreciación acumulada supera la depreciación calculada con el método lineal.
- El artículo 1250 se aplica principalmente cuando una empresa amortiza sus bienes inmuebles por el método de amortización acelerada.
Los fundamentos de la sección 1250
El artículo 1250 aborda la tributación de las ganancias derivadas de la venta de bienes inmuebles amortizables, como edificios comerciales, almacenes, graneros, propiedades en alquiler y sus componentes estructurales, a un tipo impositivo ordinario. Sin embargo, los bienes muebles tangibles e intangibles y los terrenos no entran en esta normativa fiscal.
El artículo 1250 se aplica principalmente cuando una empresa amortiza sus bienes inmuebles mediante el método de amortización acelerada, lo que da lugar a mayores deducciones en la primera etapa de la vida de un bien inmueble, en comparación con el método lineal. La sección 1250 establece que si un bien inmueble se vende por un precio de compra que produce una ganancia imponible, y el propietario deprecia el bien utilizando el método de depreciación acelerada, el IRS grava la diferencia entre la depreciación real y la depreciación lineal como ingresos ordinarios.
Dado que el IRS obliga a los propietarios a amortizar todos los bienes inmuebles posteriores a 1986 utilizando el método lineal, el tratamiento de las ganancias como ingresos ordinarios en virtud del artículo 1250 es un hecho relativamente raro. Si un propietario se deshace de la propiedad como una donación transferida al morir, la vende como parte de un intercambio en especie, o se deshace de ella a través de otros métodos, no hay posibles ganancias imponibles.
Ejemplo de aplicación del artículo 1250
Para observar un ejemplo del mundo real de la Sección 1250 en acción, imagine que un inversor compra una propiedad inmobiliaria de 800.000 dólares con una vida útil de 40 años. Cinco años más tarde, empleando el método de depreciación acelerada, este inversor reclama gastos de depreciación acumulada por un importe de 120.000 dólares, lo que resulta en una base de coste de 680.000 dólares.
Supongamos además que este inversor vende el inmueble por 750.000 dólares, lo que da lugar a una ganancia total imponible de 70.000 dólares. Debido a que la depreciación lineal acumulada asciende a 100.000 dólares (el precio inicial de 800.000 dólares, dividido por 40 años, multiplicado por cinco años de uso), el Servicio de Impuestos Internos debe gravar entonces 20.000 dólares de la depreciación real que excede la depreciación lineal, como ingresos ordinarios. Posteriormente, el IRS gravaría los 50.000 dólares restantes de la ganancia total, a los tipos impositivos aplicables a las ganancias de capital.
En virtud del artículo 1250, la recaptación de la ganancia como ingreso ordinario se limita a la ganancia real registrada en la venta de un inmueble. En nuestro ejemplo, si el inversor vende el inmueble por 690.000 dólares y obtiene una ganancia de 10.000 dólares, el Servicio de Impuestos Internos sólo consideraría 10.000 dólares como ingresos ordinarios, y no los 20.000 dólares adicionales.