¿Qué es un viager??
Un „viager” es una transacción inmobiliaria, muy popular en Francia, en la que el comprador realiza un pago inicial y luego una serie de pagos mientras el vendedor esté vivo.
Puntos clave
- Un viager es una transacción inmobiliaria, popular en Francia, en la que el comprador realiza un pago inicial y luego una serie de pagos mientras el vendedor esté vivo.
- Los vendedores suelen ser viudas o viudos que necesitan una fuente regular de ingresos tras el fallecimiento de su cónyuge.
- Para los compradores, los viagers ofrecen el sorteo de la compra de una vivienda a precios reducidos.
Entender el Viager
Esencialmente, un „viager” es una renta vitalicia inversa. Para los compradores de viviendas, los viagers son apuestas, mientras que para los vendedores ofrecen la seguridad de cuotas periódicas en efectivo. El viager se denomina a veces hipoteca inversa o fideicomiso de beneficencia.
En un acuerdo de viager, una persona se compromete a vender su propiedad a un comprador a cambio de un pago inicial, conocido en Francia como el "bouquet," y de cuotas periódicas en efectivo durante el resto de su vida. Además, el vendedor sigue viviendo en la casa durante el resto de su vida. Sólo cuando el vendedor fallece, el comprador puede hacerse cargo de la propiedad. En esencia, el comprador en un viager está apostando por el tiempo de vida que le queda al vendedor.
En Francia, dos partes privadas suelen negociar un viager con la ayuda de un abogado y sin la participación de bancos o compañías de seguros. El acuerdo puede beneficiar a ambas partes. Por ejemplo, los vendedores reciben importantes exenciones fiscales. Además, los pagos en efectivo están fuertemente garantizados. Si el comprador incumple, el vendedor se queda con el pago inicial, todas las mensualidades hasta ese momento y la propiedad del inmueble. Los vendedores suelen ser viudas o viudos que necesitan una fuente de ingresos regular tras la muerte de su cónyuge.
Para los compradores, los viagers ofrecen el sorteo de la compra de una vivienda a precios reducidos. Los viagers utilizan el valor de ocupación en lugar del valor de mercado, que suele ser mucho más alto. Además, los compradores no pagan intereses por la propiedad, y si el vendedor muere antes de lo previsto, los compradores obtienen un descuento aún mayor. El riesgo es que el vendedor viva más de lo previsto, en cuyo caso el comprador debe pagar más. El comprador típico de un viager es una persona de mediana edad que busca asegurarse una vivienda para la jubilación.
Cálculo del viager
El valor de una vivienda en un viager se calcula en función de la edad del vendedor, y se conoce como valor de ocupación. El valor de ocupación de una vivienda de alguien de 50 años será mayor que el de una vivienda de alguien de 70 años. El pago inicial suele situarse en torno al 30% del valor de la vivienda ocupada. Los participantes calculan las cuotas en efectivo en función de la esperanza de vida media del vendedor. Debido a estas directrices, a los vendedores de edad muy avanzada a menudo les convendría vender sus casas directamente y recibir el valor total de mercado.