Qué es la venta por el propietario (FSBO)?
La venta por el propietario (FSBO) es un término que se refiere a un método de poner en venta una propiedad. Cuando una casa tiene un listado FSBO, significa que el propietario está vendiendo la propiedad sin la ayuda de un agente o corredor. Una de las razones por las que los vendedores eligen esta opción es para evitar pagar al agente inmobiliario una comisión por la venta.
Puntos clave
- En venta por el propietario (FSBO) es un término que se refiere a cuando un propietario vende su propiedad sin contratar a un agente o un corredor.
- Los vendedores pueden optar por la opción FSBO para evitar el pago de la comisión de un agente inmobiliario, que puede ser de miles de dólares.
- En las transacciones FSBO, el vendedor asume todas las responsabilidades y riesgos legales de completar la venta.
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Venta por el propietario (FSBO)
Cómo funciona la venta por el propietario (FSBO)
Aunque los detalles de cada transacción inmobiliaria varían, éstas son algunas de las tareas de las que es responsable el vendedor en una transacción FSBO:
- Determine el precio de venta investigando el valor de las viviendas del vecindario con características similares, como el número de dormitorios y los metros cuadrados de la casa.
- Preparar la casa para la venta y hacer las reparaciones necesarias.
- Gestionar el marketing, incluida la publicidad, los listados en línea, los folletos, los panfletos y la inclusión de la vivienda en el Servicio de Listado Múltiple (MLS).
- Programar y organizar todas las visitas y citas.
- Negociar el precio y las condiciones de la venta cuando se haya hecho y aceptado una oferta.
- Preparar los documentos legales, como el contrato de venta, el formulario de divulgación de la propiedad residencial, el formulario de derechos minerales y petrolíferos, el acuerdo de ocupación y la divulgación de la pintura con plomo (si la casa se construyó antes de 1978). Es posible que los vendedores también tengan que buscar otros documentos, como el estudio de la propiedad, los permisos, los certificados de ocupación, los documentos del préstamo, las facturas de los servicios públicos, las facturas de los impuestos sobre la propiedad, los convenios y acuerdos de la asociación de propietarios y el título de propiedad.
- Preparar la escritura (e.g., de la propiedad, o algún otro tipo de escritura), y asegurarse de que está firmada, atestiguada y certificada por un notario.
- Cerrar la venta. Dependiendo del estado, el cierre se llevará a cabo en una compañía de títulos o en la oficina de un abogado de bienes raíces.
Quién redacta el contrato cuando una casa está en venta por el propietario?
En una transacción FSBO, los contratos de compraventa pueden redactarse de varias maneras. Algunos particulares Utilizar contratos PDF rellenables que han encontrado en Internet, ya sea a través de búsquedas básicas en Google o como parte de un paquete de documentos „For Sale by Owner” revisados legalmente para su venta en un sitio como ForSaleByOwner.com. A veces, tanto el comprador como el vendedor buscarán un abogado inmobiliario local para que redacte y revise estos contratos. Los abogados suelen cobrar una tarifa fija de 800 a 1.200 dólares por transacción, dependiendo del mercado y de la cantidad de trabajo que realicen en la operación. Sin embargo, en la mayoría de las transacciones en las que una vivienda es FSBO, el agente de los compradores es el que acaba redactando la mayoría de los contratos.
Cómo se paga a los compradores' agentes en la venta por el propietario?
Los agentes de los compradores casi siempre cobran de los ingresos de la venta en una transacción FSBO. Los agentes suelen incluir su comisión del 2% al 3% en su oferta inicial de compra. Si un vendedor se niega a pagar las comisiones del agente inmobiliario, muchos compradores no mostrarán el anuncio FSBO a sus clientes. De hecho, ForSaleByOwner.com insta específicamente a los vendedores a que incluyan en sus anuncios el texto „X% de comisión pagada a los agentes de los compradores” para que los agentes muestren el anuncio a sus clientes sin temor a perder una comisión.
Ventajas de vender como FSBO
Acudir a un agente inmobiliario o a un corredor puede ahorrar al propietario una gran cantidad de tiempo y dolores de cabeza. Sin embargo, las comisiones pueden reducir los beneficios del vendedor. La comisión inmobiliaria media en 2020 (los datos más recientes disponibles) fue del 4.96%, frente al 5.03% en 2018, según la firma de investigación Real Trends.
Una comisión del 5% en una venta de 250.000 dólares sería de 12.500 dólares. Si el vendedor se encarga de la venta por sí mismo, se quedaría con la totalidad de los 250.000 dólares. Hay que tener en cuenta que la comisión suele estar envuelta en el precio de venta, lo que significa que el comprador acaba pagando los honorarios. Por supuesto, al no tener que preocuparse por las comisiones, el vendedor puede pedir un precio más bajo y el comprador puede conseguir un mejor trato.
Consideraciones especiales
Ahorrar miles de dólares en comisiones puede ser tentador. Aun así, es importante recordar que cuando un vendedor no emplea a un agente inmobiliario, el vendedor asume todas las responsabilidades de completar la transacción.
Si el vendedor no está familiarizado con el proceso de compra y venta de una vivienda, cualquier error puede ser bastante costoso. Si el vendedor fija un precio de venta demasiado alto, por ejemplo, habrá menos compradores que consideren la casa. Del mismo modo, un precio de venta demasiado bajo significa que el vendedor podría dejar dinero sobre la mesa, posiblemente más de lo que se ahorró con la venta FSBO.
Además, la venta de una casa a través de FSBO puede plantear riesgos legales si los documentos legales de la venta no se redactan correctamente o si la casa tiene problemas que no se revelan adecuadamente. Dependiendo de la experiencia del vendedor, evitar la comisión podría ser una sabia decisión financiera. Sin embargo, los vendedores con poco conocimiento de las transacciones inmobiliarias pueden encontrar la situación estresante y puede ser mejor trabajar con un agente inmobiliario cualificado.
El resultado final
Cuando el propietario de una vivienda decide venderla sin utilizar los servicios de un agente o corredor, se conoce como venta por el propietario (FSBO). Una de las ventajas de vender de esta manera es evitar el pago de cualquier comisión a un agente inmobiliario. Es un posible ahorro de miles de dólares. La desventaja de la venta libre es que el vendedor asume todas las responsabilidades y riesgos legales de completar la venta, por no mencionar todo el trabajo de vender una propiedad.
Además de mostrar la propiedad, el propietario debe gestionar las innumerables tareas que suelen recaer en un agente o corredor: determinar un precio de venta viable, preparar la casa para la venta y gestionar el marketing. El marketing puede incluir publicidad, listados online, folletos, panfletos y la inclusión de la vivienda en el Servicio de Listado Múltiple (MLS). La elección de FSBO requiere sopesar los pros de los posibles ahorros frente a la mano de obra de la comercialización y la venta real, así como una evaluación honesta de la capacidad del propietario para realizar estas tareas adecuadamente.
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