Qué es una venta al descubierto (inmobiliaria)?
El término venta al descubierto en el sector inmobiliario se refiere a una venta que tiene lugar cuando un propietario con problemas financieros vende su propiedad por menos de la cantidad que debe pagar por la hipoteca. El comprador de la propiedad es un tercero (no el banco), y todos los ingresos de la venta van al prestamista. El prestamista tiene dos opciones disponibles: puede perdonar el saldo restante o ir tras el propietario de la vivienda a través de una sentencia de deficiencia, lo que requiere que paguen al prestamista la totalidad o parte de la diferencia. En algunos estados, esta diferencia debe ser legalmente perdonada en una venta corta.
Puntos clave
- Una venta al descubierto en el sector inmobiliario es aquella en la que se vende una casa por un precio inferior a la cantidad que aún se debe en la hipoteca.
- La aprobación de la venta al descubierto depende del prestamista hipotecario.
- La diferencia entre el precio de venta y el importe de la hipoteca puede ser condonada por el prestamista, pero no siempre.
- Las consecuencias financieras de una venta al descubierto son menos graves para el vendedor que las de una ejecución hipotecaria.
- Es importante que el comprador calcule los costes y se asegure de que hay margen de beneficio cuando se revenda la casa.
Cómo entender una venta al descubierto (inmobiliaria)
Una venta al descubierto en el sector inmobiliario implica la venta de una vivienda por menos del saldo restante de la hipoteca. Por ejemplo, una persona puede acabar vendiendo su casa por 150.000 dólares cuando aún le quedan 175.000 dólares de hipoteca. En este ejemplo, la diferencia de 25.000 dólares (menos los gastos de cierre y otros gastos de venta) se considera la deficiencia.
Antes de iniciar el proceso, el prestamista hipotecario debe aprobar la decisión de realizar la venta al descubierto, también conocida como venta previa a la ejecución hipotecaria. El prestamista, normalmente un banco, también necesita documentación que explique por qué tiene sentido una venta al descubierto. Después de todo, la institución crediticia podría perder mucho dinero en el proceso. No se puede realizar una venta al descubierto sin la aprobación del prestamista.
Las ventas al descubierto suelen ser transacciones largas y con mucho papeleo, que a veces tardan hasta un año en tramitarse. Sin embargo, las ventas cortas no son tan perjudiciales para la calificación crediticia de un propietario como una ejecución hipotecaria.
Una venta corta de bienes raíces es diferente a una venta corta en la inversión. Una venta en corto de inversión es una operación en la que un inversor vende valores prestados en previsión de una bajada de precios y está obligado a devolver un número igual de acciones en algún momento en el futuro.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Uno de estos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) y/o a la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Consideraciones especiales
Aunque una venta al descubierto perjudica menos la puntuación de crédito de una persona que una ejecución hipotecaria, sigue siendo una marca de crédito negativa. Cualquier tipo de venta de la propiedad que se denota por una compañía de crédito como no se paga según lo acordado es una ding en una puntuación de crédito. Por lo tanto, las ventas al descubierto, las ejecuciones hipotecarias y las escrituras en lugar de la ejecución hipotecaria tienen un impacto negativo en el crédito de una persona.
Las ventas al descubierto no siempre anulan la deuda hipotecaria restante tras la venta de una propiedad. Esto se debe a que todas las hipotecas tienen dos partes. El primero es el gravamen contra la propiedad que se utiliza para garantizar el préstamo. El derecho de retención protege al prestamista en caso de que el prestatario no pueda devolver el préstamo. Da a la institución crediticia el derecho a vender la propiedad para su reembolso. En una venta al descubierto se renuncia a esta parte de la hipoteca.
La segunda parte de la hipoteca es la promesa de reembolso. Los prestamistas todavía pueden hacer cumplir esta parte, ya sea a través de una nueva nota o el cobro de la deficiencia. Pase lo que pase, los prestamistas deben aprobar la venta al descubierto, lo que significa que los prestatarios están a veces a su antojo.
Para convencer a un prestamista de que acepte una venta al descubierto, es fundamental que el origen del problema financiero del comprador sea nuevo y no algo que el comprador haya ocultado previamente.
Venta al descubierto frente a. Ejecución hipotecaria
Las ventas al descubierto y las ejecuciones hipotecarias son dos opciones financieras disponibles para los propietarios que se retrasan en los pagos de su hipoteca, que tienen una casa que está bajo el agua, o ambas cosas. En ambos casos, el propietario se ve obligado a desprenderse de la vivienda, pero los plazos y las consecuencias son diferentes.
Una ejecución hipotecaria es el acto por el que el prestamista se apodera de la vivienda después de que el prestatario no realice los pagos. La ejecución hipotecaria es la última opción para el prestamista. A diferencia de la venta al descubierto, las ejecuciones hipotecarias sólo las inician los prestamistas. El prestamista actúa contra el prestatario moroso para forzar la venta de la vivienda, con la esperanza de recuperar su inversión inicial de la hipoteca. Además, a diferencia de la mayoría de las ventas al descubierto, muchas ejecuciones hipotecarias tienen lugar después de que el propietario abandone la vivienda. Si los ocupantes siguen en la vivienda, son desalojados por el prestamista.
Una vez que el prestamista tiene acceso a la vivienda, ordena una tasación y procede a intentar venderla. Las ejecuciones hipotecarias no suelen tardar tanto en completarse como una venta al descubierto, porque el prestamista quiere liquidar el activo rápidamente. Las viviendas embargadas también pueden subastarse en una venta fiduciaria, en la que los compradores pujan por las viviendas en un proceso público.
Un propietario que ha pasado por una venta corta puede, con ciertas restricciones, ser elegible para comprar otra casa inmediatamente. Dependiendo de las circunstancias, los propietarios que sufren una ejecución hipotecaria pueden esperar de dos a siete años para comprar otra vivienda. Una ejecución hipotecaria se mantiene en el informe de crédito de una persona durante siete años.
Mientras que una ejecución hipotecaria le permite esencialmente abandonar su casa -aunque con graves consecuencias para su futuro financiero, como tener que declararse en quiebra y destruir su crédito-, completar una venta al descubierto requiere mucho trabajo. Sin embargo, la recompensa por el trabajo extra que supone una venta al descubierto puede merecer la pena.
Las alternativas menos perjudiciales a la venta al descubierto incluyen la modificación del préstamo y la utilización del seguro hipotecario privado.
Alternativas de venta al descubierto
Antes de resignarse a una venta al descubierto, hable con su prestamista sobre la posibilidad de un plan de pagos revisado o una modificación del préstamo. Una de estas opciones podría permitirle permanecer en su casa y recuperarse.
Otra posible opción para permanecer en su casa surge si tiene un seguro hipotecario privado (PMI). Muchos propietarios que compraron casas con menos del 20% de entrada tuvieron que adquirir un PMI con sus casas. Si la compañía del PMI cree que usted tiene posibilidades de recuperarse de su situación financiera actual, puede adelantar fondos a su prestamista para que se ponga al día en sus pagos. Con el tiempo, tendrá que devolver el anticipo.
Detalles de una venta al descubierto
Convencer al prestamista
Antes de iniciar el proceso, el propietario en apuros debe considerar la probabilidad de que el prestamista quiera trabajar con él en una venta al descubierto, para lo cual debe comprender la perspectiva del prestamista. Dado que el prestamista no está obligado a realizar una venta al descubierto, se permitirá a su discreción.
El origen del problema financiero debe ser nuevo, como un problema de salud, la pérdida de un empleo o un divorcio, y no algo que no se haya revelado cuando el comprador de la vivienda solicitó originalmente el préstamo. El prestamista no será comprensivo con un prestatario deshonesto. Sin embargo, si cree que ha sido víctima de prácticas de préstamo abusivas, es posible que pueda convencer al prestamista para que realice una venta al descubierto, incluso si no ha tenido ninguna catástrofe financiera importante desde la compra de la vivienda.
Para situarse en una posición más convincente para completar una venta en corto, deje de comprar productos no necesarios. No querrás parecer irresponsable ante el prestamista cuando revise tu propuesta.
Tenga en cuenta otras circunstancias que pueden impedir la aprobación de una venta al descubierto. Si aún no ha incumplido los pagos de la hipoteca, es probable que el prestamista no esté dispuesto a trabajar con usted. Si el prestamista cree que puede obtener más dinero ejecutando su vivienda que permitiendo una venta al descubierto, es posible que no la permita. Si alguien es cofirmante de la hipoteca, el prestamista puede responsabilizar a esa persona del pago en lugar de realizar una venta al descubierto.
Si cree que su situación está madura para una venta al descubierto, hable con un responsable del banco sobre la posibilidad de realizar este tipo de transacción. No se limite a hablar con un representante de atención al cliente. Para subir la escalera telefónica, pida inmediatamente hablar con el departamento de mitigación de pérdidas del prestamista. Si no te gusta lo que dice la primera persona que toma la decisión, intenta hablar con otra en otro día y ver si obtienes una respuesta diferente. Si el prestamista está dispuesto a considerar una venta al descubierto, usted está listo para avanzar en la creación de la propuesta de venta al descubierto y la búsqueda de un comprador.
Consulte a los profesionales
En este punto, debe consultar a un abogado, un profesional de los impuestos y un agente inmobiliario. Aunque se trata de servicios profesionales de alto precio, si comete un error al tratar de manejar una compleja transacción de venta al descubierto usted mismo, puede encontrarse en un problema financiero aún mayor. Es posible que pueda pagar estos gastos de servicio con el producto de la venta de su casa. Los profesionales acostumbrados a tratar con operaciones de venta al descubierto podrán orientarte sobre cómo pagarlas.
Fijar un precio
A la hora de fijar un precio de venta, asegúrese de incluir el coste de la venta del inmueble en la cantidad total de dinero que necesita para salir de la situación. Por supuesto, usted quiere vender la casa por un valor lo más cercano posible al de su hipoteca, pero en un mercado a la baja, es inevitable que haya un déficit. En algunos estados, incluso después de una venta al descubierto, el banco esperará que devuelvas todo o parte de ese déficit.
Reúna sus documentos y encuentre un comprador
Reúne todos los documentos que necesites para demostrar tus dificultades económicas al prestamista. Puede incluir extractos bancarios, facturas médicas, recibos de sueldo, una notificación de despido de su antiguo trabajo o una sentencia de divorcio. Es usted quien debe presentar una propuesta. Ten en cuenta que, en última instancia, el prestamista debe aprobar la venta al descubierto después de recibir todos los detalles, ya que el prestamista es el destinatario de los ingresos. Su trabajo consiste en encontrar un comprador para su vivienda.
Presente su propuesta al banco
Una vez que tenga un comprador y el papeleo necesario, estará listo para presentar la oferta del comprador y su propuesta al banco. Junto con la documentación de su situación financiera, su propuesta debe incluir una carta de dificultad que explique las circunstancias que le impiden hacer los pagos de la hipoteca. Es importante que sea lo más convincente posible y que proteja sus intereses al mismo tiempo que atrae al banco.
Tenga cuidado al presentar su información financiera a un prestamista porque, si no aprueba la venta al descubierto, puede utilizar su información financiera para intentar sacarle dinero en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Si todavía tiene activos en efectivo, es posible que se espere que los utilice para seguir pagando la hipoteca o para compensar parte del déficit entre el precio de venta y el importe de la hipoteca. Un abogado con experiencia en la realización de ventas al descubierto puede ayudarle a manejar los detalles.
Dado que las ventas al descubierto pueden tardar más que las ventas normales de viviendas debido a la necesidad de aprobación del prestamista, a menudo no se llevan a cabo. El comprador puede encontrar otra propiedad mientras espera una respuesta suya. Prepárese para esta posibilidad. Si la transacción de venta al descubierto se lleva a cabo, consulte con el Servicio de Impuestos Internos (IRS) para ver si tendrá que pagar impuestos sobre el déficit.
Además, tenga en cuenta que una venta al descubierto puede afectar a su puntuación de crédito en el sentido de que los meses de pagos de la hipoteca que no realizó antes de la venta al descubierto pueden aparecer como pagos en mora en su informe de crédito. Es el banco el que decide lo que debe informar, así que lo mejor para usted es tratar de convencer al banco de que no informe de los impagos.
Es más probable que el banco sea generoso en este sentido si usted plantea sus dificultades antes de que se retrase considerablemente. A efectos crediticios, aunque es algo perjudicial, sin duda lo es menos que una ejecución hipotecaria.
Estrategias de venta al descubierto para compradores e inversores
Las ventas cortas también pueden proporcionar excelentes oportunidades para que los compradores entren en las casas a un precio reducido. He aquí un par de consejos que le ayudarán a tomar decisiones inteligentes cuando considere la compra de una propiedad en venta corta.
Aprenda a encontrarlos
La mayoría de las propiedades en venta al descubierto son listadas por agentes inmobiliarios y en sitios web de bienes raíces. Es posible que algunos listados no se anuncien como ventas en corto, por lo que es posible que tenga que buscar pistas dentro del listado, como estar sujeto a la aprobación del banco o dar tiempo al banco para responder.
Un agente inmobiliario con experiencia puede suponer una gran diferencia a la hora de encontrar y cerrar propiedades en venta al descubierto. Los agentes que se especializan en ventas al descubierto pueden tener una certificación de Recursos para Ventas al Descubierto y Ejecuciones Hipotecarias (SFR), una designación ofrecida por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
Los titulares de esta certificación han recibido formación especializada en ventas al descubierto y ejecuciones hipotecarias, calificando a los vendedores para las ventas al descubierto, negociando con los prestamistas y protegiendo a los compradores. Es importante tener en cuenta que la certificación no garantiza que un agente tenga el tipo de experiencia que usted busca, ni la falta de certificación lo excluye. En cualquier caso, deberá investigar a los posibles agentes inmobiliarios para asegurarse de que son expertos en ventas al descubierto.
Prepárese para apresurarse y esperar
Tenga en cuenta de antemano que las ventas al descubierto son transacciones complicadas y que requieren mucho tiempo. Un prestamista puede tardar semanas o meses en aprobar una venta al descubierto y muchos compradores que presentan una oferta acaban cancelándola porque el proceso de venta al descubierto tarda demasiado.
Las reglas para las transacciones de ventas al descubierto varían de un estado a otro, pero los pasos normalmente incluyen:
- Paquete de venta al descubierto: El prestatario tiene que demostrar sus dificultades financieras presentando un paquete financiero a su prestamista. El paquete incluye estados financieros, una carta en la que se describen las dificultades del vendedor y los registros financieros, incluidas las declaraciones de impuestos, los W-2, los talones de la nómina y los extractos bancarios.
- Oferta de venta al descubierto: Una vez que el vendedor acepta la oferta de un posible comprador, el agente de ventas envía al prestamista el contrato de venta, una oferta de compra ejecutada, la carta de preaprobación del comprador, una copia del cheque de garantía y el paquete de venta al descubierto del vendedor. Si al paquete le falta algo, ya sea porque un documento no se presentó o debido a un error de archivo por parte del banco, el proceso se retrasará.
- Tramitación bancaria: La revisión de la oferta por parte del banco puede llevar de varias semanas a meses. Al final, la aprobará o la denegará. Es importante tener en cuenta que el hecho de que el vendedor acepte una oferta no significa que el banco vaya a aceptar el precio. Si el banco cree que puede ganar más dinero mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria, rechazará la oferta.
Si usted está comprando una casa en una venta corta con la intención de voltearla, la clave para una transacción rentable es un buen precio de compra.
Todo está en los números
En la inversión inmobiliaria, se dice que el dinero se hace en la compra. Esto significa que un buen precio de compra es a menudo la clave de un acuerdo exitoso. Si puedes conseguir una propiedad por un buen precio, aumentas las probabilidades de salir airoso cuando llegue el momento de la venta. Por otra parte, si el precio de compra es elevado, es probable que vea cómo se reduce su margen de beneficios.
Deberías ser capaz de comprar la propiedad, ponerla en buenas condiciones y venderla a un precio en el que aún puedas obtener beneficios. Los inversores tienen que ser capaces de dar la vuelta y vender la casa rápidamente -normalmente por debajo del mercado- y un buen precio de compra lo hace posible.
El precio de compra es sólo una cifra importante. También tendrá que hacer otros cálculos, entre ellos:
Costes de reparación y renovación
Estos costes variarán en función del estado de la propiedad y de los planes que tenga para ella. Merece la pena dedicar tiempo y esfuerzo a elaborar un presupuesto realista, ya que es una de las cifras que se necesitan para determinar si la inversión puede ser rentable.
Los costes a tener en cuenta incluyen los materiales, la mano de obra, los permisos, las tasas de inspección, la retirada de la basura, los costes de almacenamiento y el alquiler de contenedores. Una buena inspección (antes de realizar la compra) puede alertarle de cualquier gasto importante, como unos cimientos agrietados, un cableado defectuoso o grandes daños por termitas.
Valor después de la reparación (ARV)
El ARV es una estimación del valor justo de mercado (FMV) de la propiedad después de que se realicen las reparaciones y renovaciones. Los inversores se fijan en esta cifra para determinar si una propiedad tiene potencial de beneficio. La mejor manera de evaluar el ARV de una propiedad es mirar a los comparables (comps). Se trata de viviendas que se han vendido recientemente en la zona (normalmente a una milla de distancia del inmueble en cuestión) y que tienen características similares en términos de metros cuadrados, como el número de dormitorios y baños.
Costes de mantenimiento
Los costes de mantenimiento son los gastos de conservación de la propiedad. Cuanto más tiempo posea la propiedad, más gastará en costes de mantenimiento, que incluyen
- Pago de la hipoteca (incluidos los intereses)
- Impuestos sobre la propiedad
- Seguro
- Cuotas de condominio y asociación
- Servicios públicos (electricidad, gas, agua, alcantarillado, basura)
Determinar la rentabilidad
Para que una inversión sea rentable, la suma de sus costes (el precio de compra, los costes de reparación y renovación, y los costes de mantenimiento) debe ser inferior al VAB. Si sus gastos son cercanos o superiores al ARV, será difícil o imposible obtener beneficios. Puede determinar el beneficio potencial restando el precio de compra, los costes de reparación y renovación y los costes de mantenimiento del valor residual:
Beneficio = ARV - Precio de compra - R&Costes R - Costes de mantenimiento
Los inversores inmobiliarios pueden esperar obtener al menos un 20% de beneficio en una propiedad, y algunos utilizan directrices para evaluar las propiedades en diferentes mercados inmobiliarios. De acuerdo con estas directrices, la inversión total (precio de compra, costes de reparación y renovación y costes de mantenimiento) no debe superar:
- 80% del ARV en un mercado en el que el valor de la vivienda está subiendo
- Del 70% al 75% del ARV en un mercado plano
- Entre el 60% y el 65% del valor real en un mercado en el que el valor de la vivienda está disminuyendo
Si el valor real de una propiedad es de 200.000 dólares, por ejemplo, su inversión total debería limitarse a unos 160.000 dólares en un mercado en alza, 140.000 dólares en un mercado plano y 120.000 dólares en un mercado con valores a la baja. Los distintos niveles de inversión se utilizan para reducir el riesgo en condiciones de mercado cambiantes. Puede arriesgar más en un mercado en alza porque es más probable que obtenga su ARV o algo mejor cuando venda. En un mercado a la baja, es menos probable que obtenga su ARV, por lo que su inversión debería ser menor.
Qué es una venta al descubierto?
En el sector inmobiliario, una venta al descubierto tiene lugar cuando un propietario vende su casa por debajo del valor de la hipoteca. Esto suele ocurrir cuando el propietario está en apuros económicos y se retrasa en los pagos de la hipoteca. El propietario está obligado a vender su casa a un tercero, mientras que los ingresos de la venta van al prestamista. El prestamista debe aprobar la venta al descubierto antes de que se produzca. El proceso de una venta al descubierto a menudo puede durar hasta un año debido a la magnitud del papeleo que conlleva.
¿Cuál es la diferencia entre una venta al descubierto y una ejecución hipotecaria??
En una venta al descubierto, el proceso lo inicia el propietario. El propietario ilustrará al prestamista el alcance de sus dificultades financieras mediante documentos que pueden mostrar una pérdida reciente de empleo, una sentencia de divorcio o extractos bancarios. Después de que el prestamista acepte seguir adelante, el propietario es responsable de encontrar un comprador. En una ejecución hipotecaria, el prestamista inicia el proceso, básicamente embargando la vivienda después de que el propietario no haya efectuado los pagos. El proceso de ejecución hipotecaria suele ser más rápido que una venta al descubierto, ya que el prestamista busca liquidar los activos lo antes posible.
¿Es una buena idea comprar una propiedad en venta corta??
En muchos casos, la compra de una propiedad a corto plazo puede ser ventajosa para los posibles compradores. Sin embargo, es importante conocer algunos de los inconvenientes que conlleva. Las ventas en corto pueden llevar mucho tiempo, ya que los prestamistas a veces tardan meses en aprobar la transacción. Después de la aprobación del vendedor's, también puede tomar muchas semanas para que el banco apruebe el precio. Si el banco considera que un procedimiento de ejecución hipotecaria es más lucrativo, puede rechazar la venta al descubierto y seguir adelante con la ejecución hipotecaria en su lugar.
El resultado final
Una propiedad en venta corta puede ser una excelente oportunidad para comprar una casa por menos dinero. En muchos casos, las casas en venta corta están en condiciones razonables y, aunque el precio de compra puede ser más alto que el de una ejecución hipotecaria, los costes para hacer que la casa sea comercializable pueden ser mucho menores y las desventajas para el vendedor, menos graves. Sin embargo, debido al largo proceso, los compradores y vendedores deben estar dispuestos a esperar. Un agente inmobiliario con experiencia puede ayudarle a determinar una oferta justa y a negociar con el banco.
Mientras que muchos inversores compran propiedades en venta al descubierto y las revenden rápidamente para obtener un beneficio, otros optan por mantener la propiedad y utilizarla para obtener ingresos mediante el cobro de un alquiler. En cualquier caso, cada propiedad debe ser evaluada cuidadosamente antes de la compra para determinar si tiene potencial de beneficio.
Dado que las leyes fiscales son complicadas y cambian constantemente, siempre se recomienda consultar con un contador público certificado (CPA) que conozca la inversión inmobiliaria y las leyes fiscales relacionadas para que le proporcione información completa y actualizada. Puede significar la diferencia entre obtener un beneficio o asumir una pérdida en una inversión.
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