Qué es un contrato de arrendamiento bruto modificado?
Un contrato de arrendamiento bruto modificado es un tipo de contrato de alquiler de bienes inmuebles en el que el inquilino paga el alquiler base al inicio del contrato, pero asume también una parte proporcional de algunos de los demás costes asociados a la propiedad, como los impuestos sobre la propiedad, los servicios públicos, el seguro y el mantenimiento.
Los arrendamientos brutos modificados suelen utilizarse para espacios comerciales, como los edificios de oficinas, en los que hay más de un inquilino. Este tipo de arrendamiento suele situarse entre un arrendamiento bruto, en el que el propietario paga los gastos de funcionamiento, y un arrendamiento neto, que repercute los gastos de la propiedad al inquilino.
Todas las partes deben revisar cuidadosamente los acuerdos. Aunque el contrato de arrendamiento utilice una terminología común, debe tratarse como si fuera un documento único para su propia situación.
Puntos clave
- Los contratos de arrendamiento bruto modificado son contratos de alquiler en los que el inquilino paga el alquiler base al inicio del contrato y una parte proporcional de otros gastos, como los servicios públicos.
- Otros gastos relacionados con la propiedad, como el mantenimiento y la conservación, suelen ser responsabilidad del propietario.
- Los contratos de arrendamiento en bruto modificados son habituales en el sector inmobiliario comercial, especialmente en los espacios de oficinas, donde hay más de un inquilino.
1:30
Arrendamiento bruto modificado
Cómo funciona un arrendamiento bruto modificado
Los arrendamientos de inmuebles comerciales pueden clasificarse en dos métodos de cálculo del alquiler: bruto y neto. El arrendamiento bruto modificado -a veces denominado arrendamiento neto modificado- es una combinación de un arrendamiento bruto y un arrendamiento neto.
Los arrendamientos brutos modificados son un híbrido de estos dos tipos de arrendamiento, ya que los gastos de funcionamiento son responsabilidad tanto del propietario como del inquilino. Con un contrato de arrendamiento bruto modificado, el inquilino se hace cargo de los gastos directamente relacionados con su unidad, incluidos el mantenimiento y las reparaciones de la unidad, los servicios públicos y los gastos de conserjería, mientras que el propietario/arrendador sigue pagando los demás gastos de funcionamiento.
El alcance de la responsabilidad de cada parte se negocia en los términos del contrato. Los gastos de los que es responsable el inquilino pueden variar significativamente de un inmueble a otro, por lo que un posible inquilino debe asegurarse de que el contrato de alquiler con modificación del importe bruto defina claramente qué gastos son responsabilidad del inquilino. Por ejemplo, en el marco de un contrato de arrendamiento bruto modificado, los inquilinos de un inmueble pueden tener que pagar su parte proporcional de los gastos totales de calefacción de una torre de oficinas.
Cuándo son comunes los contratos de alquiler con pago bruto modificado
Los contratos de arrendamiento bruto modificado son habituales cuando varios inquilinos ocupan un edificio de oficinas. En un edificio con un solo contador en el que la factura mensual de electricidad es de 1.000 dólares, el coste se dividiría por igual entre los inquilinos. Si hay 10 inquilinos, cada uno paga 100 dólares. O bien, cada uno puede pagar una parte proporcional de la factura eléctrica en función del porcentaje de la superficie total del edificio que ocupa la unidad del inquilino. Por otro lado, si cada unidad tiene su propio contador, cada inquilino paga el gasto eléctrico exacto en el que incurre, ya sean 50 o 200 dólares.
En un contrato de arrendamiento bruto modificado, el arrendador suele pagar otros gastos relacionados con el edificio, como los impuestos y el seguro.
Ventajas y desventajas de los contratos de arrendamiento con modificación del bruto
Al igual que cualquier otra transacción comercial, los contratos de arrendamiento modificados en términos brutos tienen ventajas y desventajas para los inquilinos y los propietarios.
Inquilinos
Dado que el mantenimiento y otros costes relacionados corren a cargo del arrendador, el inquilino sale beneficiado. El inquilino tiene más control sobre el presupuesto de los costes directamente relacionados con su negocio, incluyendo el alquiler, los impuestos comerciales, los salarios, etc. Pero si el arrendador es negligente en el mantenimiento general, esto puede ser un problema para los inquilinos, especialmente para aquellos que dependen de la apariencia de su oficina o espacio comercial para atraer y retener a los clientes.
Arrendadores
Al utilizar un contrato de arrendamiento bruto modificado, los propietarios pueden estar seguros de que su propiedad se mantiene en el grado que consideren oportuno, especialmente porque algunos inquilinos pueden no ser tan fiables cuando se trata de hacer reparaciones o mejoras como el mantenimiento del espacio exterior. Una desventaja, sin embargo, es la infravaloración de los costes de explotación. Así que el propietario puede tener problemas si el alquiler que cobra es demasiado bajo para un espacio que requiere mucho mantenimiento.
Arrendamientos brutos y netos
Arrendamiento bruto
En un contrato de arrendamiento bruto, el propietario/arrendador cubre todos los gastos de funcionamiento de la propiedad, incluidos los impuestos sobre bienes inmuebles, el seguro de la propiedad, el mantenimiento y las reparaciones estructurales y exteriores, el mantenimiento y las reparaciones de las zonas comunes, el mantenimiento y las reparaciones de la unidad, los servicios públicos y los gastos de conserjería.
Los arrendadores que emiten arrendamientos brutos suelen calcular un importe de alquiler que cubra el coste del mismo y otros gastos, como los servicios públicos y/o el mantenimiento. La cantidad a pagar se emite normalmente como una cuota fija, que el inquilino paga al propietario cada mes por el uso exclusivo de la propiedad. Esto puede ser beneficioso para un inversor porque le permite presupuestar adecuadamente, especialmente cuando tiene recursos limitados.
El arrendamiento neto, por el contrario, es más común en los edificios de un solo inquilino y pasa la responsabilidad de los gastos de la propiedad al inquilino. Los arrendamientos netos se utilizan generalmente en conjunción con inquilinos como las cadenas de restaurantes nacionales.
Muchos inversores inmobiliarios comerciales que compran propiedades, pero que no quieren las molestias que conlleva la propiedad, tienden a utilizar los arrendamientos netos. Al trasladar los costes asociados al edificio -seguro, mantenimiento, impuestos sobre la propiedad- al inquilino a través de un contrato de arrendamiento neto, la mayoría de los propietarios cobrarán un importe de alquiler inferior.