Qué es un fondo de inversión hipotecaria en bienes inmuebles (REMIC)?
El término „sociedad instrumental de inversión inmobiliaria” (REMIC, por sus siglas en inglés) se refiere a un vehículo de propósito especial (SPV, por sus siglas en inglés) o a un instrumento de deuda que agrupa los préstamos hipotecarios y emite valores respaldados por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés).
Puntos clave
- Una sociedad instrumental de inversión hipotecaria en bienes inmuebles (REMIC) es un vehículo de propósito especial que se utiliza para agrupar préstamos hipotecarios y emitir valores respaldados por hipotecas.
- Las REMIC se autorizaron por primera vez con la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986.
- Una sociedad de inversión hipotecaria inmobiliaria puede organizarse como una sociedad, un fideicomiso, una corporación o una asociación y está exenta de impuestos federales.
Comprensión de los fondos de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC)
Los REMIC son inversiones complejas que generan ingresos para los emisores y los inversores. Los conjuntos de hipotecas generalmente se dividen en tramos, se reempaquetan y se comercializan a los inversores como valores individuales. Las REMIC pueden adoptar varias formas diferentes y, por lo general, se consideran entidades canalizadoras. Por ello, están exentos de ser gravados directamente.
Las sociedades vehiculares de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) se autorizaron por primera vez con la promulgación de la Ley de Reforma Fiscal de 1986. Tienen hipotecas comerciales y residenciales en fideicomiso y emiten intereses en estas hipotecas titulizadas a los inversores. Se consideran una opción segura para los inversores reacios al riesgo.
Las REMIC agrupan las hipotecas individuales en conjuntos basados en el riesgo y el vencimiento, al igual que las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO). Se dividen en bonos u otros valores que luego se venden a los inversores. Estos valores se negocian en el mercado hipotecario secundario.
Algunos de los emisores más destacados del sector de las sociedades de inversión hipotecaria son Fannie Mae y Freddie Mac. Estas empresas están respaldadas por el gobierno federal. Aunque en realidad no emiten hipotecas, garantizan los préstamos hipotecarios emitidos por otros prestamistas en el mercado secundario. Otros emisores de REMIC son los prestamistas hipotecarios y las compañías de seguros, así como las entidades de ahorro.
Fannie Mae y Freddie Mac son algunos de los emisores más destacados de REMICs.
Las REMIC pueden organizarse como sociedades, fideicomisos, corporaciones o asociaciones y son entidades exentas de impuestos federales. Sin embargo, los inversores que poseen estos valores siguen estando sujetos al impuesto sobre la renta individual. Las leyes fiscales impidieron a las REMIC realizar modificaciones en sus préstamos hipotecarios. Como tal, la entidad podría perder su estatus de exención fiscal si un préstamo dentro de su grupo se intercambia por otro préstamo. Esto se debe a que la normativa federal exige que los préstamos de un determinado grupo sean constantes. En otras palabras, los préstamos no pueden modificarse significativamente ni cambiarse por otros con nuevas condiciones.
Cambios en los REMIC
Se propusieron o introdujeron varios cambios para proteger la estructura y la condición de exención fiscal de las REMIC.
El Congreso introdujo en 2009 la Ley de Mejora de los Fondos de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces (Real Estate Mortgage Investment Conduit) para suavizar las restricciones a los préstamos inmobiliarios comerciales titulizados por las REMIC. Los propietarios de inmuebles en dificultades con préstamos comerciales no podían realizar cambios en sus activos porque sus planes modificarían el valor de la garantía que aseguraba el préstamo.
La propuesta de ley permitiría a los propietarios de inmuebles con préstamos comerciales titulizados por REMICs realizar mejoras y acondicionamientos que harían sus propiedades más atractivas para el mercado. La legislación incluía una declaración de que las modificaciones de la propiedad en esos términos no se considerarían transacciones prohibidas según el Servicio de Impuestos Internos (IRS).
El interés en la REMIC seguiría tratándose como un interés regular y los ingresos que se generaran por las modificaciones de la propiedad se tratarían igual que si se recibieran a través de hipotecas cualificadas.
La ley se remitió al Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos, pero no ha avanzado.
El gobierno federal proporcionó cierto alivio a las personas con préstamos comerciales y residenciales que sufrían dificultades debido a la pandemia del COVID-19. Los propietarios de viviendas que no pueden hacer frente a los pagos recibieron una indulgencia, primero en virtud de la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica (CARES), que fue firmada por el ex presidente Donald Trump en 2020, y luego de nuevo cuando la administración Biden amplió las disposiciones.
Dado que la exención cambiaría en última instancia la estructura de estos préstamos, también afectaría a la forma en que se estructuran las REMIC. El IRS ha asegurado que estas inversiones y sus emisores permanecerán a salvo de cualquier implicación fiscal si los prestatarios se acogen a estas medidas de emergencia.
El Fondo de Inversión Hipotecaria en Bienes Raíces (REMIC) frente a. Obligación hipotecaria garantizada (CMO)
El sector suele considerar los REMIC como CMOS, que son una serie de hipotecas que se agrupan y se venden a los inversores como inversiones. Pero hay algunas distinciones entre los dos.
Las CMOs existen dentro de las REMICs, aunque las CMOs son entidades legales separadas a efectos fiscales y legales. Un REMIC, en cambio, está exento de impuestos federales. Pero eso es sólo en los ingresos que los inversores recogen de las hipotecas subyacentes a nivel corporativo. Cualquier ingreso generado y pagado a los inversores está sujeto a impuestos, utilizando el formulario 1066 al presentar un REMIC.
El conducto de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC) frente a. Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT)
Tanto las REMIC como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) invierten en bienes inmuebles de una u otra forma, pero mientras las REMIC agrupan los préstamos hipotecarios y los venden como inversiones a los inversores, los REIT son un juego totalmente diferente.
Los REITs son empresas que poseen y operan una cartera de propiedades generadoras de ingresos, como oficinas y locales comerciales, condominios y propiedades de uso mixto. Los inversores pueden comprar acciones de los REIT que se negocian en las bolsas como las acciones. Las empresas arriendan o alquilan sus propiedades y esos ingresos se pagan luego a los inversores en forma de dividendos.
Al igual que los REMIC, los REIT no tributan. Pero los inversores deben declarar las ganancias de estas inversiones en sus declaraciones de impuestos anuales, lo que significa que tributan a su propio tipo impositivo.
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