Qué es un regalo de patrimonio?
Una donación de patrimonio implica la venta de una residencia a un miembro de la familia o a alguien con quien el vendedor tiene una relación estrecha, a un precio inferior al valor de mercado actual determinado por una tasación profesional. La diferencia entre el precio de venta real y el valor de mercado de la vivienda es la donación real de patrimonio. La mayoría de los prestamistas permiten que el capital se utilice para el pago inicial.
Puntos clave
- La donación de patrimonio implica la venta de una vivienda a un precio inferior a su valor de mercado actual, pero sin que el dinero físico cambie de manos.
- La donación de capital suele implicar a miembros de la familia, normalmente los padres que venden su casa a un hijo.
- La mayoría de las entidades crediticias permiten que la donación cuente como pago inicial de la vivienda.
- Las donaciones de capital deben documentarse adecuadamente mediante una carta de donación de capital, y el comprador de la vivienda debe poder optar a una hipoteca.
Cómo funciona la donación de capital
La donación del patrimonio neto debe su nombre al hecho de que el precio de venta es mucho más bajo que el precio real de mercado de la vivienda. La transferencia cuenta como un regalo debido a la diferencia de valor, pero no hay dinero físico que cambie de manos. La donación del patrimonio neto suele producirse cuando los padres desean vender su casa a un hijo por un precio favorable; sin embargo, también puede tratarse de otros miembros de la familia, como abuelos, tíos, primos o hermanos.
La mayoría de las entidades crediticias permiten que la donación cuente como pago inicial de la vivienda, o como parte del mismo. La vivienda que cambia de manos puede ser una residencia principal o una segunda vivienda.
Las donaciones de capital ayudan al comprador a reducir o eliminar los requisitos de pago inicial, lo que facilita al beneficiario la obtención de una hipoteca.
Ventajas e inconvenientes de la donación del patrimonio neto
Las familias o los interesados pueden recurrir a una donación de capital en lugar de recurrir a una empresa inmobiliaria que cobraría una comisión por la venta. Los padres fijan un precio y „venden” la casa a sus hijos por esa cantidad, aunque la casa pueda valer más en el mercado.
Pros
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El pago inicial del comprador es menor o nulo
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No hay comisiones de agentes inmobiliarios
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Los miembros de la familia pueden ayudar en la compra de una casa sin tener que desembolsar dinero de su bolsillo
Contras
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Posible desencadenamiento del impuesto sobre donaciones para el proveedor de la familia que hace la donación del patrimonio
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Impacto en la base de coste de la vivienda
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Gastos legales para la elaboración del contrato
Las donaciones de capital no evitan los costes de cierre u otros gastos necesarios al transferir el título de la propiedad. La donación de patrimonio también puede dar lugar a un impuesto sobre donaciones. La persona que transfiere la casa es responsable de presentar una declaración de impuestos sobre donaciones y de pagar cualquier impuesto sobre donaciones que se deba, en lugar de la persona que recibe la donación de capital.
La donación afectará a la base del coste de la propiedad, haciendo que las ganancias de capital sean mayores cuando el receptor venda la casa en el futuro. Una donación de patrimonio también podría tener implicaciones más amplias y afectar al mercado inmobiliario local al registrar una venta de una propiedad por debajo del valor de mercado.
La donación del patrimonio neto también puede ayudar al nuevo propietario a evitar el gasto del seguro hipotecario privado (PMI).
Requisitos de la donación de capital
La donación de patrimonio requiere una carta de donación de patrimonio, que es una carta en la que se exponen los hechos de la venta y que está firmada por el vendedor y el comprador. En concreto, la carta debe indicar quién ofrece la donación, el importe de la misma, la propiedad en cuestión y el hecho de que se trata de una donación, no de un préstamo. Además de la carta, hay que tener en cuenta otras consideraciones:
- El vendedor debe tener una tasación oficial y pagada de la vivienda
- Las tasaciones deben indicar el valor de tasación de la vivienda
- La tasación incluye el precio por el que se venderá la vivienda donada
- La documentación debe incluir la diferencia entre el valor de tasación y el precio de venta de la donación
En el momento del cierre, una segunda carta hará constar la donación del patrimonio neto. La persona que hace la donación debe decidir la cantidad de capital que va a donar. Por ejemplo, digamos que usted es propietario de una casa que piensa vender a uno de sus hijos adultos. La casa está valorada en 400.000 dólares, pero usted acepta venderla por 200.000 dólares, lo que supone una donación de 200.000 dólares de patrimonio en el proceso.
Consideraciones especiales
La donación de patrimonio puede tener consecuencias fiscales tanto para el donante como para el receptor de la donación. El valor de la vivienda puede afectar a la base de coste del activo para el nuevo propietario y tener implicaciones de ganancias de capital para el vendedor. Además, si no se ejecuta correctamente, la donación de patrimonio podría dar lugar a un impuesto sobre donaciones. Los vendedores deben seguir las directrices del Servicio de Impuestos Internos (IRS) para las donaciones. Para 2022, una pareja casada puede regalar hasta 32.000 dólares y una persona soltera hasta 16.000 dólares a un individuo por año sin estar sujeto al impuesto sobre donaciones.
Además, una venta considerable puede afectar al mercado inmobiliario local. Si una casa se vende por un precio considerablemente inferior al de otras con características comparables, puede repercutir negativamente en las ventas de otras casas en ese punto de precio o zona. Sin embargo, puede ser posible que la transacción se haga de forma privada o fuera del mercado para evitar esa complicación.
Los compradores tienen que ser capaces de calificar para una hipoteca, incluso con un regalo de la equidad de cambiar de manos. Esto significa que tendrán que cumplir los requisitos del prestamista en cuanto a puntuación crediticia e ingresos. También tendrán que aportar toda la documentación necesaria para que les aprueben una hipoteca, incluyendo
- Al menos un año de declaraciones de impuestos
- Formularios W-2 actualizados
- Extractos bancarios recientes
- Extractos de cuentas de inversión
Las donaciones de capital pueden utilizarse con diferentes opciones de hipotecas, incluidos los préstamos convencionales para viviendas a 15 o 30 años, las hipotecas de tipo ajustable (ARM), los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) y los préstamos de U.S. Préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).
Los vendedores también deben tener en cuenta lo que están dejando de hacer cuando ofrecen una donación de capital. Pueden estar ayudando a un familiar a comprar una casa que no podría hacerlo de otra manera. Pero el vendedor podría estar perdiendo la oportunidad de obtener un beneficio considerable con la venta de la casa si ha acumulado una cantidad significativa de capital desde que la compró.
Ejemplo de donación de capital
Un prestamista puede considerar la donación de capital como todo o parte del pago en efectivo requerido para calificar para una hipoteca. Por ejemplo, digamos que un banco exige un 20% de entrada (la cantidad estándar necesaria en la mayoría de los préstamos convencionales para evitar el seguro hipotecario). La donación de capital realizada por el vendedor equivale al 10% del valor de la vivienda. El comprador ahora sólo tiene que hacer un pago inicial del 10% del precio de la propiedad.
Tenga en cuenta que la cantidad que el comprador debe aportar para el pago inicial puede estar determinada por el tipo de préstamo hipotecario. Por ejemplo, en el caso de un préstamo de la FHA, se permite la donación de capital por parte de un familiar para cubrir un mínimo del 3.5% de pago inicial, siempre que la casa sea su residencia principal.
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