Qué es una refundición de hipoteca?
Una refundición de la hipoteca, también llamada refundición del préstamo, es una característica de algunos tipos de hipotecas en las que los pagos mensuales restantes se recalculan en base a un nuevo plan de amortización. Durante una refinanciación de la hipoteca, el prestatario paga una gran cantidad de capital y su hipoteca se recalcula en función del nuevo saldo pendiente, más bajo.
Algunas hipotecas tienen una fecha de refundición programada, que es la fecha en la que el prestamista calculará un nuevo plan de amortización basado en el saldo de capital y el plazo restante de la hipoteca.
Puntos clave
- Una refundición se produce cuando un prestatario paga una suma importante para el capital de su hipoteca y el prestamista vuelve a calcular el préstamo basándose en el nuevo saldo.
- Cuando el prestamista recalcule el préstamo, creará un nuevo plan de amortización, que es una tabla de pagos del préstamo en la que se muestra el capital y el interés que comprende cada pago hasta que el préstamo se pague en su totalidad.
- El principal beneficio para el prestatario de refundir una hipoteca es la oportunidad de reducir los pagos mensuales.
- Los préstamos de amortización negativa o las hipotecas de tipo variable (option ARM) suelen tener una cláusula de refundición de la hipoteca como parte del contrato de préstamo.
Cómo funciona una refundición de hipoteca
Para el prestatario, el principal beneficio de la refundición de una hipoteca es la reducción de los pagos mensuales. A menudo, un prestamista hipotecario se limita a reducir el plazo de un préstamo si se realizan pagos adicionales de capital, pero mantiene la misma cantidad mensual fija adeudada, simplemente aumentando el importe del capital y reduciendo la parte de los intereses del pago.
La refundición puede reducir la cantidad de intereses que el prestatario pagará durante la vida del préstamo si se realiza un pago de capital suficientemente grande, reduciendo tanto los intereses como el capital restante en los nuevos pagos mensuales del préstamo.
Refinanciación de la hipoteca frente a. Refinanciación
Una refundición de la hipoteca puede ser una opción más cómoda que la refinanciación. Con una refinanciación, se sustituye la hipoteca actual por un nuevo préstamo hipotecario, que puede ser costoso y depende de la solvencia del prestatario. Una refundición de la hipoteca no implica una comprobación de crédito y continúa con la hipoteca original.
Por otro lado, la refinanciación de una hipoteca implica el pago del préstamo existente y su sustitución por uno nuevo. Las razones por las que los propietarios refinancian incluyen:
A diferencia de la refinanciación de una hipoteca, la refundición de una hipoteca no reducirá el tipo de interés de la misma.
Tipos de hipotecas que se pueden refundir
Préstamos de amortización negativa
La refundición de la hipoteca puede incluirse en las condiciones del préstamo y está asociada a un préstamo de amortización negativa. Un préstamo de amortización negativa tiene una estructura de pagos que permite un pago programado que es menor que el cargo por intereses del préstamo.
Cuando un pago es inferior a los intereses que se cobran en ese momento, se crean intereses diferidos. El importe de los intereses diferidos creados se añade al saldo principal del préstamo, lo que lleva a una situación en la que el capital adeudado aumenta con el tiempo en lugar de disminuir. Debido a este aumento del capital, las hipotecas de amortización negativa requieren que el préstamo sea refundido en algún momento para que sea pagado al final de su plazo programado.
Las hipotecas de amortización negativa también tienen a veces desencadenantes que pueden hacer que se produzca una refundición no programada. Puede entrar en vigor, por ejemplo, si el saldo principal del préstamo alcanza un límite establecido mediante una amortización negativa.
Hipotecas de tipo variable con opción (ARM con opción)
Las hipotecas con amortización negativa también se conocen como hipotecas con opción de pago a tipo ajustable (Option ARM). Estas hipotecas ofrecen a los prestatarios opciones que incluyen el pago de todo el capital y los intereses o el pago de sólo una parte de los intereses.
Aunque las opciones disponibles con una opción de amortización ajustable permiten una mayor flexibilidad en los pagos, el prestatario podría acabar fácilmente con más deuda a largo plazo que antes. Al igual que con otras hipotecas de tipo variable, existe la posibilidad de que los tipos de interés cambien drástica y rápidamente en función del mercado.
Ejemplo de refundición de una hipoteca
Incluso si una hipoteca no tiene incluida la opción de refundición, puede dirigirse a su prestamista para ver si una refundición de la hipoteca le beneficia y reduce sus pagos mensuales. Mediante el pago de una suma global y la refundición de su hipoteca, puede reducir sus gastos de vivienda. Por el contrario, si presentas una suma global sin refundir, reduces tu saldo pero tus pagos mensuales seguirán siendo los mismos.
Supongamos que tienes una hipoteca de 500.000 dólares a 30 años con un tipo de interés del 4%. Su pago combinado de intereses y capital es de 2.338 dólares al mes.
Después de cinco años, usted recibe una suma global inesperada de 375.000 dólares. Si decidiera utilizar esa suma global para pagar la hipoteca sin refundirla, seguiría pagando 2.338 dólares al mes. Si, por el contrario, se refunde el préstamo durante los 25 años restantes de la hipoteca, la cuota mensual bajaría a 1.507 dólares.