Definición de Puntos de Originación

Qué son los puntos de origen?

La originación es un proceso paso a paso que todo prestatario debe completar para obtener una hipoteca o un préstamo hipotecario. Mientras tanto, los puntos de originación representan los honorarios que los prestatarios pagan a los prestamistas o agentes de crédito para compensar la evaluación, el procesamiento y la aprobación de los préstamos hipotecarios. Representan una forma de pagar los costes de cierre y estas tasas son negociables entre los prestamistas.

A diferencia de otros tipos de puntos (e.g., puntos de descuento), los puntos de originación no son deducibles de impuestos.

Puntos clave

• Hay dos tipos de puntos en una hipoteca: de descuento y de originación.
• Los puntos de origen son las comisiones que se pagan por la evaluación, tramitación y aprobación de los préstamos hipotecarios.
• Cuantos más puntos de descuento se paguen, menor será el tipo de interés de la hipoteca.
• Un punto suele equivaler al 1% del importe de la hipoteca.
• A diferencia de otras comisiones hipotecarias, los puntos de apertura no son deducibles de impuestos.
• Puede valer la pena investigar y hacer preguntas porque el número de puntos de apertura puede variar entre los distintos prestamistas.

Descuento frente a. Puntos de origen

Hay dos tipos de puntos: puntos de descuento y puntos de apertura. Los puntos de descuento representan el interés que se paga por adelantado en el préstamo y estos son deducibles de impuestos. El tipo de interés será menor en función del número de puntos que pague el prestatario, ya que cuantos más puntos se paguen, menor será el tipo de interés. Dependiendo de cuánto quiera el prestatario reducir su tipo de interés, puede pagar de cero a cuatro puntos.

Mientras que los puntos de descuento representan intereses pagados por adelantado, los puntos de originación son los costes que el prestatario debe pagar al prestamista por ampliar el préstamo. El coste de los puntos es deducible de impuestos si se utiliza para la hipoteca y no para los gastos de cierre. Según el IRS, si la comisión se refiere a elementos que aparecen en una declaración de liquidación, como los gastos de inspección o de notario, el coste no es deducible de impuestos.

Los puntos de apertura varían de un prestamista a otro, y un solo punto de apertura representa el 1% del préstamo hipotecario. Por ejemplo, si una persona pide un préstamo de 150.000 dólares y el banco le cobra 1.5 puntos de originación, pagarán 2.250 dólares (o 1.5% de 150.000 $) en puntos de apertura. Las comisiones que cobran los bancos para crear el préstamo suelen ser de 1 punto de originación, o el 1% de la cantidad prestada.

Ejemplo de puntos para reducir el pago

El hecho de que un prestatario deba pagar puntos de descuento depende de factores como la cantidad que tenga que aportar como depósito en el momento del cierre y el tiempo que el prestatario tenga previsto permanecer en la vivienda. Si se pagan puntos de descuento para reducir el tipo de interés, eso es una ventaja si el prestatario tiene previsto permanecer en la casa durante mucho tiempo porque los pagos de la hipoteca serán menores. Sin embargo, en muchos casos, es mejor pagar cero puntos y utilizar el dinero para amueblar la casa o para otras inversiones.

Consideremos un ejemplo utilizando una hipoteca de tipo fijo a 30 años (FRM) de un hipotético prestamista (Prestamista X). Este ejemplo concreto procede del sitio web de la calculadora de hipotecas de EE.UU. y muestra un ejemplo de cómo el pago de puntos de descuento reduce el tipo de interés. Supone que el tipo para un FRM a 30 años es del 4.125%.

Si un individuo pide un préstamo de 300.000 dólares para una nueva vivienda, el tipo de interés puede reducirse al 3.875% pagando 1.524 puntos de descuento (i.e., 4.572 dólares) o al 4% pagando 0.461 puntos (1.383 $) para el prestamista. Pagar más puntos reducirá los pagos mensuales de la hipoteca y posiblemente aumentará la posibilidad de que se apruebe el préstamo.

En cuanto a los puntos de origen, los prestatarios deben investigar a los prestamistas e informarse sobre los costes de cierre, ya que podrían negociar la cantidad pagada. Obviamente, un prestatario quiere minimizar las comisiones, los costes de cierre y los puntos de origen del préstamo hipotecario.