Definición de puntos de descuento

Qué son los puntos de descuento?

Los puntos de descuento son un tipo de interés prepagado que los prestatarios de hipotecas pueden comprar para reducir el importe de los intereses de sus pagos mensuales posteriores: gastar más por adelantado para pagar menos después, en efecto. Los puntos de descuento son deducibles de impuestos.

Puntos clave

  • Los puntos de descuento son una forma de interés prepagado que los prestatarios de hipotecas pueden comprar para reducir el tipo de interés en sus pagos mensuales posteriores.
  • Los puntos de descuento son una tarifa única que se paga por adelantado, ya sea cuando se contrata una hipoteca por primera vez o durante una refinanciación.
  • Cada punto de descuento suele costar el 1% del total del préstamo y reduce el tipo de interés del mismo entre un octavo y un cuarto de punto.
  • Los puntos no siempre tienen que ser pagados por el comprador; a veces pueden incluirse en el saldo del préstamo o ser pagados por el vendedor.
  • Los puntos de descuento son una buena opción si un prestatario tiene la intención de mantener una hipoteca durante un largo período de tiempo, pero son menos útiles si un prestatario tiene la intención de vender su propiedad o refinanciar antes del vencimiento del préstamo.

Cómo entender los puntos de descuento

Los puntos de descuento, un tipo de puntos hipotecarios, son un coste inicial de cierre de la hipoteca que da al prestatario acceso a un tipo de interés con descuento durante toda la vida del préstamo. Cada punto de descuento suele costar el 1% del importe total del préstamo, y cada punto reduce el tipo de interés del préstamo entre un octavo y un cuarto de punto.

Por ejemplo, en un préstamo de 200.000 dólares, cada punto costaría 2.000 dólares. Suponiendo que el tipo de interés de la hipoteca sea del 4.5% y cada punto reduce el tipo de interés en un 0.25%, la compra de dos puntos cuesta 4.000 dólares y da lugar a un tipo de interés del 4.0%. Dependiendo de la duración de la hipoteca a este tipo de interés, esto podría suponer un importante ahorro a lo largo del tiempo. Veamos cómo se desarrollan los pagos de un préstamo de este tipo, suponiendo la clásica hipoteca a 30 años:

El efecto del pago de puntos en una hipoteca de 200.000 dólares a 30 años
  Sin puntos 1 punto (2.000 $) 2 puntos (4.000 $)
Tasa de porcentaje anual (TAE) 4.5% 4.25% 4.0%
Pago mensual  $1,013.37 $983.88 $954.83
Ahorro en el pago mensual  — $29.49  $58.54
Tiempo de equilibrio para recuperar el coste de los puntos  —  68 meses 68 meses
Ahorro total durante la vida del préstamo  — $10,616.40 $21,074.40
Fuente: Bank of America

Cuanto más larga sea la vida de un préstamo, más intereses se pagan por él; así funciona la financiación en general. Así que los puntos son ideales para una hipoteca de tipo fijo y a largo plazo (de 20 a 30 años) que probablemente no vaya a refinanciarse a corto plazo.

Cómo pagar los puntos hipotecarios

Un prestatario que pague puntos de descuento probablemente tendrá que afrontar estos costes de su bolsillo. Sin embargo, existen muchas situaciones, sobre todo en los mercados inmobiliarios de compradores, en las que el vendedor se ofrece a pagar hasta una determinada cantidad de dólares de los costes de cierre. Si otros costes de cierre, como la comisión de apertura del préstamo y el cargo por el seguro del título, no alcanzan este umbral, el comprador puede añadir a menudo puntos de descuento y reducir efectivamente su tipo de interés de forma gratuita.

La reducción del tipo de interés de la hipoteca con puntos de descuento no siempre requiere un pago de bolsillo, especialmente en una situación de refinanciación, en la que el prestamista puede incluir los puntos de descuento, así como otros costes de cierre, en el nuevo saldo del préstamo. Esto evita que el prestatario tenga que desembolsar más dinero en la mesa de cierre; por supuesto, también reduce su posición patrimonial en su vivienda.

Dado que el Servicio de Impuestos Internos (IRS) considera que los puntos de descuento son intereses hipotecarios pagados por adelantado, generalmente son deducibles a lo largo de la vida del préstamo. Si éstos y la compra de la vivienda cumplen ciertas condiciones, pueden ser totalmente deducibles en el año en que se pagaron.

¿Se pueden negociar los puntos de la hipoteca??

Los puntos están definitivamente abiertos a la negociación. El número de puntos que compre -o si compra alguno- depende de usted. Normalmente, cuando los prestamistas muestran las opciones de hipotecas para las que usted reúne los requisitos, le mostrarán varios tipos diferentes, incluidos los que puede obtener si compra puntos de descuento.

En sentido estricto, no se negocian los puntos en sí, sino un tipo de interés más bajo durante toda la vida del préstamo. Las condiciones de los puntos -el coste de cada punto y la reducción de la tasa anual equivalente (TAE)- son prácticamente fijadas por la entidad financiera. Pero no están grabados en piedra. Si ha comparado precios (siempre es una buena idea a la hora de buscar una hipoteca) y puede mostrarles una oferta mejor en otro sitio, es posible que la igualen, especialmente si tiene un buen historial crediticio y parece un cliente responsable y deseable.

Aunque ambos son tipos de puntos hipotecarios, no hay que confundir los puntos de descuento con los puntos de apertura. Los puntos de apertura son las comisiones que los prestamistas cobran por la finalización de una hipoteca, que forman parte de los costes de cierre en la compra de una vivienda. Los puntos de origen son esencialmente un recargo que no está relacionado con el tipo de interés y, por lo general, no son opcionales, negociables ni deducibles de impuestos.

¿Debería comprar puntos de descuento??

Para los prestamistas, los puntos de descuento tienen una clara ventaja: Reciben dinero en efectivo por adelantado, en lugar de tener que esperar el dinero en forma de pagos de intereses a lo largo del tiempo. Esto puede mejorar la liquidez de la entidad financiera.

Los prestatarios también obtienen beneficios de los puntos de descuento, siendo el principal la reducción de los pagos a lo largo de la vida del préstamo. Básicamente, usted está pagando algunos intereses por adelantado -al inicio de su hipoteca- a cambio de una disminución del tipo de interés en el futuro. Sin embargo, esta ventaja sólo se aplica si piensa mantener la hipoteca el tiempo suficiente para ahorrar dinero gracias a los menores pagos de intereses.

Por ejemplo, un prestatario que paga 4.000 dólares en puntos de descuento para ahorrarse 80 dólares al mes en intereses necesita mantener el préstamo durante 50 meses, o cuatro años y dos meses, para alcanzar el equilibrio. Si el prestatario piensa que podría vender la propiedad o refinanciar su préstamo antes de que pasen 50 meses, entonces debería considerar reducir lo que paga en puntos de descuento y aceptar un tipo de interés ligeramente superior.

En general, cuanto más tiempo piense ser propietario de la vivienda, más le ayudarán los puntos a ahorrar en intereses a lo largo de la vida del préstamo. Al final, sin embargo, los beneficios de los puntos de descuento dependen de las matemáticas. Si puede permitirse desembolsar unos cuantos miles más al principio, pueden suponer un importante ahorro de costes a largo plazo, sobre todo si la vivienda requiere reformas. O puede ser un coste innecesario que el prestatario podría haber evitado con una planificación más estructurada.

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  1. Servicio de Impuestos Internos. „Tema No. Puntos de la Hipoteca 504.” Consultado el 5 de julio de 2021.

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